Blackstone Fund -sopimus korostaa yksityisten markkinoiden riskejä
Pääomasijoitusjättiläisen lippulaivarahasto tarjoaa miljardin dollarin Kalifornian yliopiston 4 miljardin dollarin sijoituksen tukemiseksi.
Pääomasijoittaja Blackstone (BX) haluaa saada lisää yksityissijoittajia rahastoihinsa, jotka eivät ole julkisen kaupankäynnin kohteena, ja sijoittavat epälikvideihin omaisuuseriin, kuten liikekiinteistöihin. Yrityksen 4 miljardin dollarin sopimus Kalifornian yliopiston kanssa osoittaa, että jotkut yrityksen sijoittajista ovat tasa-arvoisempia kuin toiset.
Vaikka Blackstone sanoi, että UCal-sijoitus lippulaivarahastoon on sen vähittäismyyntistrategian "validointi", yritys antaa myös etuuskohtelun rahastojen lunastuspyyntöjen murskauksen jälkeen, mikä korostaa riskit, jotka liittyvät yksityissijoittajien kasvavaan altistumiseen usein epälikvidille vaihtoehdolle investoinnit.
Key Takeaways
- Johtava ei-kaupallinen kiinteistörahasto on tukemassa yliopistorahaston tekemää sijoitusta rajoitettuaan lunastuspyyntöjä viime kuussa.
- Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT) sijoittaa miljardin dollarin auttaakseen Kalifornian yliopiston 4 miljardin dollarin rahastosijoitusta tuottamaan 11,25 prosentin vuosituottoa kuuden vuoden aikana.
- BREIT nousi yli 8 % vuoden 2023 ensimmäisten 11 kuukauden aikana julkisesti noteerattujen kiinteistösijoitusrahastojen osakekurssien jyrkän laskun keskellä.
- Ei-kaupattujen rahastojen substanssiarvot heijastavat vanhentuneita arvostuksia, asiantuntija sanoi, mikä laukaisi sijoittajien irtautumisen kiireen laskusuhdanteen aikana.
68 miljardin dollarin Blackstone Real Estate Income Trust, joka on johtava kasvava määrä ei-kaupattujen REIT-rahastojen joukossa, sanoi joulukuussa. 1 se rajoittaisi isijoittajien lunastukset sen jälkeen, kun tällaiset pyynnöt ovat ylittäneet sen ennalta asetetut rajat.
Tiistaina BREIT puuttui kohtaamiinsa likviditeettirajoituksiin ilmoittamalla UCalin sijoituspäällikön 4 miljardin dollarin sijoituksesta vähintään kuudeksi vuodeksi. Sijoituksen rajakorko on 11,25 %, ja jos vuotuinen tuotto jää alle tämän tavoitteen, Blackstonen on katettava vajeesta jopa miljardi dollaria. Eli vaikka yliopistojärjestelmä ostaa rahaston osakkeita samaan hintaan kuin muut sijoittajat, se tekee sen heiltä puuttuvalla backstopilla.
The vaihtoehtoisia sijoituksia teollisuus seurustelee Main Streetillä aikana, jolloin institutionaaliset allokaattorit pelaavat puolustusta varsinkin vaikeuksissa olevissa omaisuusluokissa, kuten liikekiinteistöissä. Vaihtoehtoiset sijoitukset muodostivat viime aikoina vain 1–2 prosenttia yksittäisten sijoittajien salkuista, vs. institutionaalisille sijoittajille 15–50 prosenttia.
Ongelmana on, että on vaikea tietää, minkä arvoinen omaisuus on, jos sillä ei käydä kauppaa säännöllisesti. "Kirjautumattomissa rahastoissa ja epälikvideissä varoissa on se, että niiden arvot, jotka näkyvät substanssiarvossa, ovat vanhentuneet." sanoi Spencer Couts, Etelä-Kalifornian yliopiston apulaisprofessori ja vaihtoehtojen asiantuntija investoinnit.
"Mielestämme kauppa tarjoaa negatiivisen läpinäkyvän liikekiinteistösektorille, joka perustuu a potentiaalisten sijoittajien vaatimat korkeammat pääomakustannukset", Keefe, Bruyette & Woods analyytikot sanoivat tutkimuksessa. Huomautus.
BREIT aikoo jatkossakin rajoittaa lunastuksia, jotka ylittävät sen ennalta asetetut rajat kaupasta huolimatta, rahasto sanoi. Toiveena on, että rahaston sijoitus onnistuu vahvistamaan irtautumiselle ryntäneiden rahastosijoittajien luottamusta. Blackstonen huippujohtajat ovat pitäneet lunastuskiireet taloudellisesti vaikeuksissa olevien sijoittajien, erityisesti Aasian, syynä.
BREIT tuotti 8,4 % vuoden 2022 ensimmäisiltä 11 kuukaudelta ja vuositasolla 12,7 % sen perustamisesta vuoden 2017 alusta marraskuuhun, ilman vuosittaisia hallinnointipalkkioita, jotka ovat 1,25 % nettovarallisuuden arvosta (NAV), tuloskannustimet rahaston hallintaan ja etukäteen kuormia jopa 3,5 %.
Blackstone luottaa vahvoihin historiallisiin tuloksiin houkutellakseen lisää vähittäissijoittajia, jotka ovat pettyneet viime vuoden osake- ja joukkovelkakirjatappioihin. Joulukuussa Fidelity Investmentsin alustan kautta tehty BREIT-minimisijoitus putosi vain 2 500 dollariin aiemmasta miljoonasta dollarista.
Nämä vanhentuneet arvostukset, jotka tunnetaan myös markkoina, ovat se, mikä rohkaisi viimeaikaiseen BREITin lunastusten kiireeseen sekä Starwood Capitalin hallinnoima rahasto julkisesti noteerattujen kiinteistösijoitusrahastojen hintojen jyrkän laskun keskellä, Couts sanoi.
Lunastusrajoitukset suojaavat rahastoon jääviä sijoittajia estämällä epälikvidejen omaisuuserien pakkomyynnit lunastuspyyntöjen täyttämiseksi, Coutsin mukaan. Sijoittajat, jotka ovat pyytäneet BREITiä ja muita ei-kaupallisia REITS-yhtiöitä palauttamaan rahansa, reagoivat kiinteistön heikkeneviin perustekijöihin, hän lisäsi.
Blackstonen osakekurssi laski 43 % vuonna 2022 ja on laskenut 15 % BREITin rajoitetun lunastuksen jälkeen. Osake nousi 5 % vuoden 2023 kahdesta ensimmäisestä kaupankäyntisessiosta.