Sijoittajat pakenevat, koska "zombikiinteistöt" menettävät vuokralaisia

Liikekiinteistösijoittajat ovat matkalla kohti irtautumisia - tai yrittävät - nousussa korot ja huolet uhkaavasta taantumasta tekevät toimistokiinteistöistä zombeja, ja kiinteistörahastot vastaavat nostorajoituksilla.

Blackstone Inc. sanoi, että sen lippulaiva 69 miljardin dollarin rahasto, Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), leikkaa rahamäärää, jonka sijoittajat voivat lunastaa pyyntöjen nousun jälkeen.

"Ei ole yllätys, että näet yksittäisten sijoittajien virtojen hidastuvan, kun sinulla on tämä eräänlainen markkinoiden lasku", Blackstonen presidentti ja operatiivinen johtaja Jonathan Gray sanoi sijoittajalle puhelu.

Nousevat lainakustannukset sekä leikkaukset toimistovuokralaisilta, joiden työntekijät työskentelevät osan tai koko ajan kotoa käsin, merkitsevät vuokranantajille voittojen laskua. Inflaation ollessa korkeimmillaan 40 vuoteen Federal Reserve asetti ohjauskorkotavoitteekseen 3,75–4 %. Vaikka se ei ole yhtä korkea kuin 2000-luvun 6,5 %, korot nousevat nopeimmin kymmeneen vuoteen, eivätkä ne näytä hidastumisen merkkejä. Tämä yhdistettynä toimitusketjun vaikeuksiin ja kotona työskentelyn trendeihin on vaatinut veronsa kiinteistömarkkinoilla, joiden odotetaan pahenevan vuonna 2023.

JLL: n sijoitusmyynnin johtaja Bob Knakal näkee Manhattanilla kasvavan joukko "zombie"-toimistorakennuksia, jotka ovat edelleen elossa, mutta joilla ei ole selvää tulevaisuutta, Financial Times raportoi. Tyypillinen zombie on saatettu ostettua sukupolvia sitten ja se on toimittanut kuukausittaisia ​​shekkejä jatkuvasti kasvavalle edunsaajien listalle.

”Nyt rakennus ei ole vuokrauksen kannalta kilpailukykyinen, koska se tarvitsee uuden aulan ja uudet hissit ja ikkunat ja kylpyhuoneet. Ja jos menisit näiden 37 ihmisen luo ja sanoisit: 'Tiedätkö mitä? Sinun on kirjoitettava 750 000 dollarin shekki, jotta voimme korjata rakennuksen.” Nämä ihmiset saisivat sydänkohtauksen”, Knakal sanoi.

Blackstonen BREIT kertoi viime viikolla, että lunastuspyynnöt olivat ylittäneet sen asetetun enimmäismäärän, ja jotkut sijoittajat eivät pystyneet lunastamaan ennen ensi vuonna. Blackstone ei ole ainoa ryhmä, joka yrittää hidastaa vetäytymistä. Starwood Capital Group ilmoitti myös sijoittajille, että se rajoittaisi nostoja 14 miljardin dollarin rahastostaan.

Lunastuspyyntöjen kasvu on tullut sekä yksittäisiltä sijoittajilta että institutionaalisista sijoittajista, kuten eläkerahastoista. Vuonna 2020 näiden pyyntöjen määrä oli myös lyhytaikainen kasvu, joka tyrmäsi, kun kävi ilmi, että toimistovuokralaiset eivät lähde tai leikkaa. Monet yritykset eivät kuitenkaan luopuneet toimistoistaan, ja sähköisen kaupankäynnin kasvu tarkoitti, että varastot olivat vakaa investointi, joten sijoittajat pysyivät paikoillaan.

Nyt, kun korot nousevat jatkuvasti, yritykset pyytävät luopumaan toimistotiloistaan. New York City, maailman suurin toimistomarkkina, saa erityisen voimakkaan iskun.

Tammikuusta lähtien SL Greenin ja Vornadon osakkeet ovat olleet julkisesti kaupankäynnin kohteena REITs New Yorkin suurimmat toimistoomistajat ovat pudonneet puoleen.

Korkojen nousu on tehnyt omistajien ja kehittäjien New Yorkissa pysymisestä kalliimpaa.

"Jos sinulla on erääntyvä velka, yhtäkkiä korot kaksinkertaistuvat ja pankki pakottaa sinut sijoittamaan rahaa omaisuuteen", yksi kehittäjä sanoi Financial Timesille.

Kun korot olivat alhaiset, sijoittajat etsivät liikekiinteistöistä korkeampaa tuottoa kuin he saisivat omistamalla matalariskisiä joukkovelkakirjoja tai rahastoja, ja BREIT pystyi antamaan yksityishenkilöille 13 prosenttia. vuosittaisia ​​tuottoja. Blackstone on edelleen optimistinen, että rahasto tuottaa edelleen korkeaa tuottoa.

"Liiketoimintamme perustuu tulokseen, ei rahastovirtoihin, ja tulos on vakaa", Blackstonen tiedottaja sanoi yrityksen julkistettuaan lunastusrajat.

Irtisanomiset ovat iskeneet myös kiinteistömarkkinoihin. Wells Fargo & Co, Yhdysvaltain pankkien suurin asuntolainojen myöntäjä, sanoi viime viikolla leikkaavansa satoja kiinnitys työntekijät.

FTSE NAREIT All Equity REITs -indeksi, joka seuraa kaikkia julkisesti noteerattuja vuokranantajia, on laskenut yli 20 % tänä vuonna.