Etelä-Floridan toimistomarkkinat kukoistavat New Yorkin kamppailun aikana
Pienemmät verot, ympärivuotinen auringonpaiste vetää yrityksiä ja enemmän vakituisia asukkaita
Key Takeaways
- Vaikka liikekiinteistöjen omistajilla on vaikeuksia löytää vuokralaisia New Yorkin ja Chicagon kaltaisilta markkinoilta, liiketilojen vajaakäyttöaste laski Etelä-Floridassa vuonna 2022.
- Henkilökohtaisen tuloveron puute Floridassa on osa sitä, mikä houkuttelee joitakin maan rikkaimpia alueelle.
- Yritykset, kuten Citadel ja Related Cos. ovat siirtymässä syvemmälle Floridan markkinoille, mikä osoittaa, että kerran ohimenevä alue houkuttelee pitkäaikaisia sijoittajia.
Lumilinnut saapuvat Floridaan pakenemaan pohjoisen kylmää ilmastoa, kuten joka talvi, mutta tällä kertaa he tulevat jäädäkseen ja muuttaen samalla kaupungin taivaanrantaa ja elämäntyyliä osavaltio.
Floridan väkiluku kasvoi lähes 2 % vuonna 2022, mikä tekee siitä ensimmäistä kertaa maan nopeimmin kasvavan osavaltion Vuodesta 1957 lähtien Yhdysvaltain väestönlaskentatietojen mukaan perheitä ja yrityksiä houkuttelevat alhaisemmat verot ja kasvava määrä työpaikkoja. Tämä edistää toimistorakennusbuumia osavaltiossa, joka tunnettiin aikoinaan paremmin eläkeyhteisöistä ja hotelleista.
New Yorkin ja Chicagon kaltaiset markkinat kamppailevat vanhojen toimistotilojen ylijäämän kanssa, joita vuokralaiset ovat valmiita maksamaan hinnat uusissa, luokan A rakennuksissa, kaupallisilla markkinoilla, kuten Miami ja Palm Beach, näkevät uudisrakentamisen hinnat nousevat kysynnän myötä kasvaa.
Kaupalliset "markkinat toimivat täysin eri tavalla kuin historiallisesti", sanoi Marc Miller, maailmanlaajuisen kiinteistöyhtiön CBRE: n Floridan tutkimusjohtaja. "Kun alat tarkastella A-luokkaa ja sitä, mitä pitäisimme pokaalivarallisuuksina, markkinoiden todellisena huippuna, näemme 30 prosentin kasvua vuositasolla, ja sitä ruokkii lähes yksinomaan uusi markkinoille tuleva kysyntä, koska nämä alaspäin tulevat yritykset tulevat korkeammista kustannuksista markkinat.''
Maahanmuutto edistää kasvua
Florida oli Yhdysvaltojen sisäpuolelta tulevan muuttoliikkeen suurin osavaltio vuonna 2022, mikä vaikutti sen väestönkasvuun.
Osavaltiolla ei ole tuloveroa ja ympärivuotista auringonpaistetta, mikä houkutteli joitain maan rikkaimmista, jotka haluavat paeta. kaupungit pandemian aikana ja sen jälkeen etelässä sijaitsevan luksustoimiston William Raveis Real Estaten välittäjän Gillian Liebermanin mukaan Florida.
"Minulla on paljon ostajia muuttamassa alas, enimmäkseen New Yorkista", Lieberman sanoi. "Meillä on ollut valtava New Yorkin tulva etenkin pandemian aikana ja sen jälkeen, mutta minulla on myös ihmisiä, jotka muuttavat Illinoisista, New Jerseystä, Pennsylvaniasta, Massachusettsista ja erityisesti Kaliforniasta."
Miljardööri Stephen Ross, New Yorkin Hudson Yardsin kehittäneen yrityksen perustaja ja hänen lähiyhtiönsä. muuttavat edelleen Etelä-Floridaan.
"Ihmiset etsivät koillisesta ja muuttavat työpaikkoja - eivät eläkkeelle - ja yritykset etsivät" toimistoja, Ross kertoi Bloombergille. "Kyse on verokysymyksistä ja turvallisuuskysymyksistä. Siellä on vain elämisen helppous."
Relatedin uusi sekakäyttöinen kiinteistö West Palm Beachissä on rekrytoinut Goldman Sachsin ja Steve Cohenin Point72 Asset Managementin. Hedge-rahastonhoitaja Ken Griffin, yksi maan rikkaimmista henkilöistä, muutti hiljattain yrityksensä Citadel Miamiin Chicagosta vieden miljardeja omaisuuttaan – mukaan lukien kuuluisan taidekokoelman – ja työntekijät hänen kanssaan.
Floridan työvoima ohitti New Yorkin osavaltion työvoiman ensimmäistä kertaa joulukuussa 9,669 miljoonalla työllisellä verrattuna New Yorkin 9,661 miljoonaan.
Lieberman sanoi, että osa tästä kasvusta johtuu siitä, että Floridan poliitikot ovat panostaneet liiketoiminnan kehittämiseen ja Sunshine Staten elämäntapaan.
"Se on jotain, mikä on hyvin ainutlaatuista Floridalle", hän sanoi. "Texas on tavallaan jäljessämme kehityksen suhteen. Mutta johtajuutemme täällä ja infrastruktuurimme ovat erittäin vahvat. Ja he toivottavat kaikki nämä uudet pelaajat tervetulleiksi näyttämölle avosylin ja työskentelevät heidän kanssaan.
Sunbeltin toimistojen kysyntä ohittaa koilliseen
Vaikka kaupallisten toimistotilojen kysyntä on hiipumassa pohjoisilla markkinoilla, kuten New Yorkissa ja Chicagossa, se kasvaa Sun Beltin kaupungeissa, kuten Miamissa, Nashvillessä ja Austinissa, CBRE: n raportin mukaan.
Yhtiö arvioi, että etätyön lisääntyminen vähentää tulevina vuosina jopa 15 % toimiston käyttöä työntekijää kohden. Uudempien A-luokan rakennusten kysyntä on edelleen korkea tyypillisillä markkinoilla, kuten New Yorkissa, mutta vuokralaiset haluavat yhä useammin luopua vajaakäyttöisistä toimistotiloista kustannusten leikkaamiseksi. Jotkut Sun Belt -markkinat ovat kuitenkin poikkeus.
”Odotamme, että A-luokan tilat toimivat suhteellisen paremmin toissijaisen tilan lisäksi markkinoilla, kuten Miami, Austin ja Charlotte", Julie Whelan, CBRE: n maailmanlaajuinen asukastutkimuksen johtaja, sanoi.
Liikekiinteistöyhtiö Jones Lang LaSallen tietojen mukaan 2022 oli yksi historian vahvimmista liikerakennusten vuosista Miamissa. Toimistotilojen vajaakäyttö laski vuoden aikana 60 prosenttiyksikköä, ja vuokrapyyntö nousi 6,6 % vuoteen 2022 mennessä.
Suora vajaakäyttö pysyi koko vuoden alle 16 prosentissa, ja Miamin alivuokrakelpoisuus on pysynyt alle 2,0 prosentissa vuoden 2021 toisesta neljänneksestä lähtien JLL: n tietojen mukaan.
"Alivuokratilojen puute on poikkeama pandemian jälkeisillä toimistomarkkinoilla, varsinkin kun saatavuus on lisääntynyt viimeisten kuuden kuukauden aikana muilla suurilla markkinoilla", JLL: n raportissa todetaan.