Case-Shiller-asuntoindeksin ymmärtäminen

The Case-Shiller-indeksi, joka tunnettiin virallisesti nimellä S & P/Case-Shiller Home Price Index, kehitti 1980-luvulla kolme taloustieteilijää-Allan Weiss, Karl Case ja Robert Shiller. Nämä miehet perustivat myöhemmin yrityksen myydäkseen tutkimustaan, joka seurasi asuntojen hintoja kaikkialla Yhdysvalloissa osti Fiserv, Inc., joka taulukoittaa Standard & Köyhät.

Itse asiassa Case-Shiller-indeksi ei ole vain yksi indeksi, vaan se koostuu useista indekseistä:

• The Kansallinen asuntojen hintaindeksi seuraa asuntojen arvon muutoksia seuraamalla omakotitalojen hankintahintaa ja jälleenmyyntiarvoa. Se kattaa yhdeksän suurta väestölaskenta -aluetta Yhdysvalloissa.
• 10 kaupunkia yhdistetty indeksi kattaa Bostonin, Chicagon, Denverin, Las Vegasin, Los Angelesin, Miamin, New Yorkin, San Diegon, San Franciscon ja Washington DC: n.
• 20 kaupungin yhdistelmäindeksi sisältää kaikki edellä mainitut kaupungit sekä Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle ja Tampa.
instagram viewer
• Kaikissa yllä luetelluissa kaupungeissa on myös 20 yksittäistä metroalueen indeksiä.

Jokainen näistä indekseistä lukuun ottamatta kansallista indeksiä, joka lasketaan neljännesvuosittain ja julkaistaan Helmikuun viimeinen tiistai, toukokuu, elokuu ja marraskuu julkaistaan ​​kunkin kuukauden viimeisenä tiistaina klo 9.00 EST. Tietojen viiveellä on kaksi kuukautta, joten toukokuussa julkaistu raportti kattaa vain asuntokaupan maaliskuuhun asti.

Mitä indeksi tekee ja mitä se ei seuraa

Jokainen indeksi mittaa yksittäisten omakotitalojen hintojen muutoksia käyttämällä toistomyynnin menetelmä, joka vertaa samojen kiinteistöjen myyntihintoja ajan mittaan. Uudisrakentaminen on poissuljettu. Koska näitä taloja ei ole aiemmin myyty, ei ole mitään keinoa laskea, kuinka niiden myyntihinnat ovat muuttuneet, ennen kuin niillä on ollut kaksi omistajaa.

Case-Shiller-indeksien seuraamia myyntityyppejä kutsutaan aseiden pituiset myyntitapahtumat. Nämä ovat liiketoimia, joissa asunto myytiin markkina-arvo ja myyntihintatietoja voidaan käyttää tarkan tilannekuvan saamiseksi asuntomarkkinoista. Tapahtuma, jossa äiti myi kotinsa pojalleen edullisella, alle markkinahinnan, ei sisälly mihinkään Case-Shiller-indeksiin. Sulkeminen myynti sisältyy indekseihin, koska pankin ja yksityishenkilön välinen myynti katsotaan sekä käteen ulottuvaksi että toistuvaksi myynniksi.

Asunnot ja osuuskunnat eivät sisälly mihinkään suurimmista indekseistä. On kuitenkin olemassa erillisiä asuntoindeksejä, jotka seuraavat asuntojen hintoja viidellä päämarkkinoilla: Boston, Chicago, New York, Los Angeles ja San Francisco.

Indeksistä jätetään pois myös kiinteistöt, joiden nimeäminen muuttuu (esimerkiksi kiinteistö, jota pidettiin vasta äskettäin talona, ​​mutta joka on nyt huoneisto ei sisälly hintaan), myynti juuri ennen tai sen jälkeen, kun kiinteistö on muuttunut dramaattisesti (kuten kahden makuuhuoneen talo, joka on uusittu Viiden makuuhuoneen talo) esimerkki).

Miksi kodin hinnoilla on väliä

Vaikka et osta tai myy asuntoa, asuntojen hinnat ovat indikaattori siitä, miten talous laajemmin toimii. Ovatko ihmiset luottavaisia, että nyt on hyvä aika tehdä suuri ja kallis investointi? Kuinka hyvin tietty maantieteellinen alue toimii taloudellisesti? Miten yritykset, joilla on suuri osuus asuntosektorista, menestyvät? Case-Shiller-indeksi tarjoaa tietoa kaikista näistä indikaattoreista.

On jopa mahdollista hyödyntää asuntojen hintojen muutoksia epäsuorasti sijoittamalla S & P/Case-Shiller Home Price Indexes -futuureihin ja -optioihin Chicagon kauppapörssi. Tällaista sijoitusta suositellaan yrityksille, kuten kiinteistöille ja Kiinteistöt kehittäjiä, pankkeja, asuntolainoja ja kodin toimittajia auttamaan heitä lieventämään suurten osuuksiensa riskiä asuntosektorilla. Jopa yritykset, joilla on vähän tai ei mitään tekemistä asumisen kanssa, saattavat haluta investoida näihin tuotteisiin monipuolistaakseen salkkuaan ja hallitakseen sijoitusriskejä.

Lopuksi monet ihmiset ovat sijoittaneet koteihinsa vähintään yhtä paljon, elleivät enemmän, kuin osakkeisiin. Asuntojen hintojen muutoksilla on siten merkittävä vaikutus niiden salkun kokonaisarvoon.

Kaksi vaihtoehtoista asuntohintaindeksiä Yhdysvalloissa

Asuntohintaindeksi (HPI)

The Yhdysvaltain liittovaltion asuntorahoitusvirasto (FHFA), joka perustettiin vuoden 2008 asunto- ja talouden elvytyslain nojalla,julkaisee neljännesvuosittaisen asuntohintaindeksin (HPI). HPI kattaa 400 pääkaupunkiseutua kaikissa 50 osavaltiossa ja sisältää tietoja 1970 -luvulta.

FHFA HPI on yleinen termi useille FHFA: n tuottamille indekseille, jotka perustuvat kymmeniin miljooniin kotimyyntiin. Will Doerner, FHFA: n tutkimus- ja tilasto -osaston valvontataloustieteilijä, korostaa, että markkinasegmenteillä, FHFA tuottaa kolme päätyyppiä indeksejä: vain osto-HPI, kaikkien tapahtumien HPI ja laajennettu data HPI.

Esimerkiksi Kaikki tapahtumat -HPI sisältää jälleenrahoittaa, ei pelkästään ostoksia, kun taas vuotuinen HPI sisältää yksityiskohtaisimmat tiedot: postinumeron, läänin ja väestönlaskentatason tasolle asti. Esimerkiksi vain osto -HPI on mediassa useimmin mainittu. Laajennetun datan HPI sisältää FHA-kiinnitykset ja julkisista rekistereistä saadut tiedot, joiden avulla tiedot voivat kattaa koko asuntojen markkinat, jotka myyvät alle lainarajan.

FHFA tekee myös muita vaihtoehtoisia indeksejä harjoittajille ja tutkijoille. Hätävapaa HPI ei sisällä sulkemisia ja lyhyitä myyntiä. Vuosittainen HPI tarjoaa tietoja rakeisista maantieteellisistä tasoista, kuten yli 2 000 maakunnasta, 19 000 postinumeroa ja 50000 väestölaskentamerkintää.

Laina -asuntojen hintaindeksi

Lainan suorituskyvyn asuntohintaindeksi, tuottanut CoreLogic, käyttää myös toistomyyntitietoja, mutta niiden on määrä olla paljon kattavampia. CoreLogic HPI kattaa yli 7100 postinumeroa, 930 plus ydinpohjaiset tilastolliset alueet (CBSA) ja yli 1300 maakuntaa, jotka sijaitsevat kaikissa 50 osavaltiossa ja Columbian piirikunnassa julkaisu. Vaikka tiedoissa on viiden viikon viive, CoreLogic rakentaa kansalliset tietojoukkonsa uudelleen joka kuukausi.

Ulkomaiset asuntohintaindeksit

Yhdysvallat ei ole ainoa maa, joka tuottaa asuntojen hintaindeksejä.

• Kanadan tärkein indeksi on Kansallinen komposiittitalojen hintaindeksi, joka käyttää myös toistomyynnin menetelmää. Se yhdistää tietoja omakotitalojen myynnistä kaupungeissa, kuten Vancouverissa, Calgaryssä, Torontossa, Ottawassa, Montrealissa ja Halifaxissa.
• Irlannin pysyvän tsb -asuntohintaindeksin tuottaa pysyvä tsb Group Holdings, P.L.C., merkittävä vähittäisrahoituspalvelujen tarjoaja Irlannin kotimarkkinoilla. Itse asiassa konserni omistaa noin 15% maan asuntolainoista.Tämä indeksi ottaa huomioon kodin koon, tyypin, sijainnin ja muut ominaisuudet ennen arvon asettamista sille käyttämällä monimutkaista tekniikkaa, joka tunnetaan nimellä monimuuttujainen lineaarinen regressioanalyysi.
• Yhdistyneen kuningaskunnan tärkein indeksi on Halifaxin asuntohintaindeksi, nimetty Halifaxin, Lloyd's Banking Groupin divisioonan ja Ison -Britannian suurimman asuntolainanantajan mukaan. Tämä indeksi käyttää myös monimuuttujaista lineaarista regressioanalyysiä.

Bottom Line

Case-Shiller-indeksi on laajalti käytetty ja arvostettu barometri Yhdysvaltain asuntomarkkinoista ja laajemmasta taloudesta. Mutta se ei ole ainoa katsottava barometri. Kaikille vakaville kiinteistö- tai muille sijoittajille on myös pidettävä mielessä vaihtoehtoiset Yhdysvaltain asuntoindeksit sekä ulkomaiset HPI: t.