Pettäminen alentaa kaupallisten kiinteistöjen maksuja

Kaupallinen Kiinteistöt sijoittajia, jotka suosivat kiinteää korkoa velkarahoitus joutuvat joskus maksamaan esimaksu rangaistukset, kun he suorittavat velkansa ennen lainaansa '' eräpäivät.Eri ennakkomaksuvaihtoehdoista häviäminen tarjoaa suurimman joustavuuden ja mahdolliset taloudelliset hyödyt korkojen noustessa.

Mikä on pettäminen?

Defeasance, kuten nimestä voi päätellä, on tapa vähentää maksuja, joita tarvitaan, kun lainanottaja päättää maksaa kiinteän koron kaupallinen Kiinteistö lainata. Sen sijaan, että maksettaisiin käteistä lainanantajalle, häviämisvaihtoehdon avulla lainanottaja voi vaihtaa toisen rahavirran omaisuuden alkuperäiseen vakuudeksi lainaan.

Uusi vakuus (tavallisesti valtion arvopaperit) on yleensä paljon vähemmän riskialtista kuin alkuperäinen kaupallinen kiinteistö. Tässä skenaariossa lainanantaja on paljon parempi, koska se saa saman kassavirta ja saa vastineeksi paljon paremman, riskisopeutetun sijoituksen. Vaikka häviämisen hyöty lainanantajalle on ilmeinen, myös lainanottajat voivat hyötyä merkittävästi. Jos

korot lainojen nousu nopeampaa kuin kiinnitys, lainanottajat voivat luoda arvoa ja laittaa käteistä taskuunsa ennakkomaksun yhteydessä. Koska häviäminen on vaihtoehto, jota tarjotaan neuvotteluissa a kaupallinen kiinteistölaina, lainanottajien olisi harkittava sitä säilyttääkseen mahdollisuuden luoda arvoa rahoituksellaan.

Perustelut pettämiselle

Vaihtuva korko kaupalliset kiinteistölainat ovat sopiva tapa rahoittaa lyhytaikaisia ​​tarpeita, kuten rakentaminen tai siltarahoitusta, joka on lainattu pääomaa kiinteistöjen omistajille vuokrasopimusvaiheessa; se maksetaan takaisin, kun kiinteistö tuottaa lopulta kassavirtaa.

vaikkakin korkoriski on korkea, eikä taloudellista heikkoutta ole rajoitettu, jotkut lainanottajat ottavat pitkäaikaisen vaihtuvan koron rahoituksen. Tämä tapahtuu usein silloin, kun on suuri todennäköisyys, että kassavirtainen kiinteistö myydään ennen lainan erääntymistä.

Lainanottajat käyttävät vaihtuvakorkoista rahoitusta monista syistä. Yksi merkittävä syy on kiertää ennakkomaksut lainanantajat vaativat kiinteäkorkoisen velan ennakkomaksuja. Vaihtuvan koron rahoituksesta lainanantajat eivät joudu maksamaan uudelleen sijoitusriski koska lainakorot kelluvat markkinoiden mukana. Kun varat maksetaan takaisin, ne voidaan lainata uudelleen samoilla markkinahinnoilla.

Lainojen riskit

Kiinteäkorkoinen rahoitus voi aiheuttaa taloudellisia tappioita tai vähentää lainanantajan rahoitusta saanto kun pääoma maksetaan takaisin ja lainataan sitten alemmilla markkinahinnoilla. Mahdollisuuden vuoksi uudelleen sijoittaminen riski, lainanantajat vaativat yleensä jonkinlaista ennakkomaksua niiltä, ​​jotka lainaavat kiinteällä korolla. Alun perin lainanantajia vaadittiintuoton ylläpito", joka määräsi lainanottajan maksamaan korkoero (lainakoron ja vallitsevan markkinakoron välillä) ennalta maksetulla pääomalla lainan erääntymiseen asti. Koska siihen liittyy mahdollisuuksia ja taloudellisia kustannuksia peräisin Uusien kiinnitysomaisuuksien poistamisen tarkoituksena oli eliminoida uudelleeninvestointiriski ja tarve lainata ennalta maksettua pääomaa.

Luottotappioiden avulla lainanottajat voivat korvata lainojensa vakuudet varoilla, jotka tuottavat samat rahavirrat kuin alkuperäinen laina. Tämän omaisuudenvaihdon ansiosta lainanantajat voivat edelleen saada odotetun tuoton koko laina -ajan ilman, että heidän on löydettävä uusia lainausmahdollisuuksia korvata ennalta maksettu pääoma. Kuten aiemmin mainittiin, vähemmän riskialttiiden omaisuuserien (Yhdysvaltain valtiovarainministeriö kaupallisen kiinteistön sijasta) vaihto vähentää lainanantajan sijoituksen kokonaisriskiä. Tämä on vielä suurempi etu instituutioille arvopaperistaa nämä asuntolainat. Lisäämällä todennäköisyyttä, että sijoittajat saavat kaikki sopimukseen perustuvat koron- ja pääoman maksut, häviäminen lisää merkittävästi kiinnitysvakuudelliset arvopaperitsekä lainanantajien voitot.

Edut ja ongelmat lainanottajille

Toisin kuin tuoton ylläpito, häviäminen tarjoaa lainanottajille ylösalaisin potentiaalia, kun markkinakorot nousevat sovitun lainakoron yläpuolelle. Tuoton ylläpitoon viitataan seuraamuksena, koska lainanottajille maksetaan jonkinlaista maksua riippumatta siitä, mihin suuntaan markkinakorot liikkuvat. Se on yleensä rakenteeltaan suurempi kuin tuoton ylläpitolaskelma tai prosenttiosuus ennakkoon maksetusta summasta. Koska häviäminen edellyttää valtion joukkovelkakirjalainojen ostamista, korkojen liike vaikuttaa suoraan näiden varojen kustannuksista ja määrittää, onko tuhoaminen kustannus vai satunnainen esimaksu.

Useimmissa tapauksissa häviäminen liittyy ostamiseen Valtiovelkakirjalainat joiden maturiteetti on sama kuin jäljellä oleva laina -aika, ja kuponki korot, jotka tarjoavat tarvittavat tulot sovittujen määräaikaisten korkojen ja pääoman maksujen korvaamiseksi. Nämä joukkovelkakirjat siirretään sitten hätärahastoon, joka siirtää määräaikaiset rahavirrat lainanantajalle, kunnes joukkovelkakirjat erääntyvät. Lainojen mitätöimiseksi tarvittavien joukkovelkakirjalainojen korkojen ja markkinakorkojen välisestä erosta riippuen valtionlainat käyvät kauppaa alennuksella tai palkkio.

Kun korot nousevat, valtionlainat (tai mikä tahansa korkosijoitus) menettävät arvon ja tulevat halvemmiksi. Kun näin tapahtuu, lainanottajat voivat ostaa vaaditut joukkovelkakirjat halvemmalla kuin lainan ennakkomaksu, mikä johtaa ylimääräiseen käteiseen taskussa. Päinvastoin, kun korot laskevat, korkosijoitukset tulevat kalliimmiksi.Tämä edellyttää, että lainanottaja maksaa lainan saldoa suuremman summan ennakkomaksulla. Huonona puolena on, että tuoton ylläpitolaskelma johtaa täsmälleen samaan määrään lisäpääomaa, joka tarvitaan lainan purkamiseen. Tämä ei ota huomioon mitään transaktiokustannukset joka aiheutuisi lainojen purkamiseen tarvittavien joukkovelkakirjojen ostamisesta. Nämä kustannukset vaihtelevat bid-ask spread tai voimia tarjonta ja kysyntä joukkovelkakirjojen puolesta. Toisaalta häviäminen on hyödyllistä, kun taas tuoton ylläpito vaatii edelleen jonkin verran sakkoa.

Häviämisvaihtoehto tarjoaa kiinteäkorkoisille lainanottajille etuja verrattuna niihin, jotka valitsevat tuoton ylläpidon tai pitkän aikavälin vaihtuvakorkoisen rahoituksen. Se on hyvä taktinen päätös lainanottajille, jotka kokevat olevansa valmiita ennustamaan korkojen liikkeet. Se on myös hyvä valinta kiinteistösijoittajille, jotka tietävät, että heidän on myytävä kiinteistönsä Lyhytaikainenmutta ovat huolissaan mahdollisista lisäyksistä velkapalvelu jos he haluavat käyttää vaihtuvakorkoista velkaa.

Lainanottajat, jotka käyttävät salkutason velkaa (yksi laina, jonka vakuutena on useita kaupallisia kiinteistöjä), huomaavat, että lainanantajat vaatii joskus lainanottajia maksamaan takaisin suuremman prosenttiosuuden lainasta kuin omaisuuserän arvo portfolio. Tämä tilanne syntyy, kun lainanantaja uskoo, että lainanottaja myy omaisuutta, joka on vähemmän riskialttiita kuin salkun muut varat. Koska salkku kasvaa riskialttiimmaksi sen vähemmän riskialttiista omaisuudesta, lainanantajat vaativat ennakkomaksun, joka kompensoimaan heille suuremman riskin, vähentämällä tehokkaasti jäljellä olevan salkun velkaa ja vähentämällä sijoittajan vipuvaikutusta palata.

Koska tuhoaminen johtaa vähemmän riskialttiiden omaisuuserien vaihtamiseen kuin vakuudet, lainanottajat voivat pitää saman prosenttiosuuden velasta salkussa omaisuuden myynnin jälkeen. Lainanantajan suostumuksella voi olla mahdollista korottaa velkaprosenttia jäljellä olevasta omaisuudesta, kun purkaminen suoritetaan.

Toinen etu lainanottajille on se, että lainanantajat eivät yleensä vaadi minkäänlaista maksua joko etukäteen tai korottamalla lainakorkoja saadakseen häviämisvaihtoehdon. Jos korot nousevat, lainanottaja voi luoda arvoa. siksi on mahdollista, että lainanantajat voivat pyytää korvausta option myymisestä.

Bottom Line

Lainanottajien on oltava tietoisia ennakkomaksuvaihtoehdoistaan, jotta he tekevät oikean vahvuuksien hallinta päätökset. Esimerkiksi silloin, kun korot nousevat merkittävästi, saattaa olla parempi myydä epäoptimaalinen kaupallinen omaisuus, koska lainan menettämisestä syntyy arvo. Huonona puolena voi olla järkevää pitää kiinni omaisuudesta myös arvon optimoinnin jälkeen. Lainalle jäljellä oleva aika ennakkomaksulla vaikuttaa suoraan ennakkomaksukustannuksiin. Kun kaikki asiat ovat tasaisia, ennakkomaksut häviävät ajan myötä.

Kun neuvotellaan liikekiinteistölainan ehdoista, lainanottajien tulee pyytää mahdollisuutta mitätöivät kiinteäkorkoiset lainansa, vaikka heillä ei olisi aikomustakaan maksaa velkaa etukäteen kypsyys. Selvä etu, jonka häviäminen tarjoaa muihin ennakkomaksuvaihtoehtoihin nähden, on merkittävä, koska se pystyy luomaan tuloja tuottavan tapahtuman, kun markkinakorot nousevat. On ajateltavissa, että korkojen nousun aikana kiinteän koron rahoitusta suosivat kiinteistönomistajat voisivat tuottaa myyntivoittoja velkasitoumuksistaan, jotka voivat enemmän kuin kompensoida kiinteistöjen arvon laskua. Sijoittajat, jotka käyttävät rahoitusta vipuvaikutus kiinteän kiinteistön ostamisen ja myymisen jälkeen olisi harkittava kiinteäkorkoista rahoitusta, jossa on häviämisvaihtoehto, houkutteleva vaihtoehto lyhytaikaiselle vaihtuvarahoitukselle.