Ehdottomuuslausekkeet asuntosopimuksissa

A poikkeuslauseke määrittelee ehdon tai toimenpiteen, joka on täytettävä, jotta kiinteistösopimuksesta tulee sitova. Varatilanteesta tulee osa sitovaa myyntisopimusta, kun molemmat osapuolet, ostaja ja myyjä, hyväksyvät ehdot ja allekirjoittavat sopimuksen. Näin ollen on tärkeää ymmärtää, mihin olet ryhtymässä, jos kiinteistösopimuksessasi on varauslauseke.

Tässä esittelemme laajalti käytettyjä varalausekkeita asunnon ostosopimukset ja miten ne voivat hyödyttää sekä ostajia että myyjiä.

Kuinka kiinteistökaupat toimivat

Kiinteistökauppa alkaa yleensä tarjouksella: Ostaja esittää ostotarjous myyjälle, joka voi joko hyväksyä tai hylätä ehdotuksen. Usein myyjä vastustaa tarjousta, ja neuvottelut jatkuvat edestakaisin, kunnes molemmat osapuolet pääsevät sopimukseen. Jos jompikumpi osapuoli ei hyväksy ehtoja, tarjous mitätöidään ja ostaja ja myyjä kulkevat eri tavoin ilman lisävelvollisuutta.

Jos molemmat osapuolet hyväksyvät tarjouksen ehdot, ostaja tekee kuitenkin rahatalletuksen - summan, joka maksetaan todisteena hyvästä uskosta, tyypillisesti 1% tai 2% myyntihinnasta. Varat ovat hallussa panttiyhtiö kun sulkemisprosessi alkaa.

Kiinteistövaraukset

Joskus kiinteistöjen ostotarjoukseen liitetään varauslauseke, joka sisältyy kiinteistösopimukseen. Pohjimmiltaan varauslauseke antaa osapuolille oikeuden peruuttaa sopimus tietyissä olosuhteissa, joista ostajan ja myyjän on neuvoteltava.

Varaukset voi sisältää tietoja, kuten aikataulun (esim. "ostajalla on 14 päivää aikaa tarkastella omaisuus") ja tiettyjä ehtoja (esim. "Ostajalla on 21 päivää aikaa saada 30 vuoden perinteinen laina 80 prosentille ostohinnasta korkeimmalla korolla 4.5%”). Mahdolliset poikkeuslausekkeet on ilmoitettava selkeästi, jotta kaikki osapuolet ymmärtävät ehdot.

Jos satunnaislausekkeen ehdot eivät täyty, sopimus mitätöityy, ja yksi osapuoli (useimmiten ostaja) voi peruuttaa ilman oikeudellisia seurauksia. Päinvastoin, jos ehdot täyttyvät, sopimus on lain mukaan täytäntöönpanokelpoinen ja osapuoli on mukana sopimusrikkomus jos he päättivät perääntyä.

Seuraukset vaihtelevat menettämisestä tosissaan rahaa oikeudenkäynteihin. Jos ostaja esimerkiksi perääntyy ja myyjä ei löydä toista ostajaa, myyjä voi nostaa kanteen tietystä suorituksesta ja pakottaa ostajan ostamaan asunnon. Varalausekkeita voidaan kirjoittaa lähes kaikkiin tarpeisiin tai huolenaiheisiin.

Arviointitapahtuma

An arviointi satunnaisuus suojaa ostajaa ja sitä käytetään varmistamaan, että kiinteistö arvostetaan vähimmäismääräksi. Jos omaisuutta ei arvioida vähintään määritetyllä summalla, sopimus voidaan irtisanoa ja monissa tapauksissa rahat palautetaan ostajalle.

Arviointitapahtuma voi sisältää ehtoja, joiden perusteella ostaja voi jatkaa ostamista, vaikka arviointi olisi alle määritetyn summan, tyypillisesti tietyn päivän kuluessa siitä, kun ostaja on saanut arviointiilmoituksen arvo. Myyjällä voi olla mahdollisuus alentaa hintaa arvioitavaan määrään.

Valmius määrittelee julkaisupäivän, jona tai ennen sitä ostajan on ilmoitettava myyjälle kaikista arvioinnin ongelmista. Muussa tapauksessa varaus katsotaan täytetyksi, eikä ostaja voi peruuttaa tapahtumaa.

Rahoitusvarmuus

A rahoitusta satunnaisuus (kutsutaan myös "asuntolaina”) Antaa ostajalle aikaa hakea ja saada rahoitusta kiinteistön ostamiseen. Tämä tarjoaa tärkeän suojan ostajalle, joka voi vetäytyä sopimuksesta ja saada takaisin varallisuutensa rahaa, jos he eivät pysty saamaan rahoitusta pankilta, asuntolainavälittäjältä tai muulta lainananto.

Taloudellisessa varautumisessa ilmoitetaan tietty määrä päiviä, jolloin ostaja saa rahoituksen. Ostajalla on tähän päivään asti irtisanoa sopimus (tai pyytää jatkoaikaa, josta myyjän on hyväksyttävä kirjallisesti). Muussa tapauksessa ostaja luopuu automaattisesti varautumisesta ja joutuu ostamaan kiinteistön - vaikka lainaa ei olisikaan vakuutettu.

Kotimyynnin varautuminen

Vaikka useimmissa tapauksissa on helpompi myydä ennen toisen kiinteistön ostamista, ajoitus ja rahoitus eivät aina toimi tällä tavalla. A kodin myyntitapahtuma antaa ostajalle tietyn ajan myydä ja selvittää olemassa oleva asuntonsa uuden asunnon rahoittamiseksi. Tämäntyyppinen varautuminen suojelee ostajia, koska jos olemassa oleva asunto ei myy vähintään pyynnön hintaan, ostaja voi peruuttaa sopimuksen ilman oikeudellisia seurauksia.

Asunnon myyntitapahtumat voivat olla vaikeita myyjälle, joka voi joutua hylkäämään toisen tarjouksen odottaessaan varautumisen tulosta. Myyjällä on oikeus purkaa sopimus, jos ostajan asuntoa ei myydä määrätyn päivän kuluessa.

Tarkastuksen jatkuvuus

An tarkastusvarmuus (jota kutsutaan myös "due diligence -tapahtumaksi") antaa ostajalle oikeuden saada asunto tarkastettavaksi tietyn ajan kuluessa, esimerkiksi viidestä seitsemään päivään. Se suojaa ostajaa, joka voi peruuttaa sopimuksen tai neuvotella korjauksista a ammattitarkastaja.

Tarkastaja tutkii kiinteistön sisä- ja ulkotiloja, mukaan lukien sähkö-, viimeistely-, putkisto-, rakenne- ja ilmanvaihtoelementtien kuntoa. Tarkastaja antaa ostajalle raportin, jossa kerrotaan tarkastuksen aikana havaituista ongelmista. Tarkastustilanteen tarkista ehdoista riippuen ostaja voi:

• Hyväksy raportti, ja sopimus etenee
• Hylkää raportti, poistu sopimuksesta ja pyydä rahat takaisin
• Pyydä aikaa lisätarkastuksille, jos jotain on tarkasteltava uudelleen
• Pyydä korjauksia tai toimilupaa (jos myyjä suostuu, kauppa etenee; jos myyjä kieltäytyy, ostaja voi vetäytyä kaupasta ja saada rahat takaisin)

Joskus tarkastuskustannusten lisäksi sisältyy korjauskustannus. Tämä määrittää dollarin enimmäismäärän tarvittaviin korjauksiin. Jos kotitarkastus osoittaa, että korjaukset maksavat enemmän kuin tämä dollarin summa, ostaja voi päättää irtisanoa sopimuksen. Monissa tapauksissa korjauskustannukset perustuvat tiettyyn prosenttiosuuteen myyntihinnasta, kuten 1% tai 2%.

Kick-Out-lauseke

Kick-out-lauseke on myyjien lisäämä satunnaisuus, joka suojaa asuntomyynnin varalta. Vaikka myyjä suostuu asuntomyyntiin, hän voi lisätä potkulausekkeen, jonka mukaan myyjä voi jatkaa kiinteistön markkinointia.

Jos toinen pätevä ostaja astuu asemaan, myyjä antaa nykyiselle ostajalle tietyn ajan (esimerkiksi 72 tuntia) poistamaan asuntomyynnin ja pitämään sopimuksen voimassa. Muussa tapauksessa myyjä voi peruuttaa sopimuksen ja myydä sen uudelle ostajalle.

Bottom Line

Kiinteistösopimus on laillisesti täytäntöönpanokelpoinen sopimus, jossa määritellään roolit ja kummankin osapuolen velvollisuudet kiinteistökaupassa. Ehdolliset varaukset ovat sopimukseen liitettyjä lausekkeita ja osa siitä. On tärkeää lukea ja ymmärtää sopimuksesi kiinnittäen huomiota kaikkiin määritettyihin päivämääriin ja määräaikoihin. Koska aika on ratkaisevan tärkeä, yksi päivä (ja yksi myöhässä oleva määräaika) voi vaikuttaa kielteisesti ja kalliisti kiinteistökauppaan.