Mitä 200 000 dollaria ostaa Atlantan kiinteistömarkkinoilta

The mediaani Listahinta Atlantassa on nyt 184 900 dollaria, mikä on 12,1% enemmän kuin edellisenä vuonna, National Housing Trend Reportin mukaan helmikuussa 2014. Realtor.com. Tämä asettaa Atlantan hieman alle kansallisen mediaanihinnan 199 000 dollaria. Missä Atlanta loistaa, on kuitenkin varastossa: se sijaitsee raportin 146 alueen kärjessä listausten kokonaismäärän suhteen.

Kiinteistöt tällä hetkellä myynnissä Realtor.comissa vaihtelee alle 10 000 dollarista ahdistuneille kiinteistöille 15,9 miljoonaan dollariin palatsimaiseen kiinteistöön hyväpalkkaisessa Buckheadissa, "Beverly Hills of the South". Tässä on katsaus siihen, mitä voit ostaa 200 000 dollarilla.

Markkinakatsaus

Asuntojen hinnat Atlantassa saavutti huippunsa vuoden 2007 puolivälissä ja laski sitten useita vuosia ja osui pohjaan vuoden 2012 alussa. Sen jälkeen hinnat ovat nousseet hitaasti. Viimeisin Beige kirja, Federal Reserve julkaisee kahdeksan kertaa vuodessa kattavan taloudellisen raportin, joka osoittaa useita suotuisia tekijöitä Atlantan kiinteistöissä markkinat: lisääntynyt asuntomyynti, suurempi asuntoluottojen kysyntä, uusien asuntojen rakentamisen lisääntyminen, vahva monen perheen rakentaminen ja

kiinnitys jälleenrahoitusta.

Mitä 200 000 dollaria ostaa

Kun hinnat ovat edelleen vuoden 2007 huippujen alapuolella, ostajat löytävät paljon kauppoja monista kaupungin lähiöistä ja lähiöistä. "Atlantan metroalue on laaja ja monipuolinen, ja mitä 200 000 dollaria voi saada sinulle, vaihtelee", sanoo Maura Neill, Maura Neill & Associates, RE/MAX Around Atlanta. "Maanantaina 24. maaliskuuta 2014 alkaen kotietsintä 200 000 dollarilla MLS antaa meille 95 erillistä [yhden perheen] hakutulosta ja seitsemän liitteenä olevaa (huoneisto, kaupunkiasunto, useita perheitä) tuloksia. "

Neliömateriaali

"Omakotitaloissa odota kiinteistöjen olevan noin 1500-2000 neliöjalkaa", Neill sanoo. 200 000 dollarin maksaminen antaa ostajille laajan valikoiman vaihtoehtoja, hän raportoi.

"Vilkaisu joihinkin näistä listauksista löysi kunnostetun kolmen makuuhuoneen, kahden kylpyhuoneen, 1940-luvun mökin (1900 neliöjalkaa) East Lakesta ja kolmen makuuhuoneen, kahden kylpyammeen, 1960-luvun tiilitalo, jossa on kellari (1800 neliöjalkaa) East Cobbissa (Marietta), joka tarvitsee vähän päivitetään. Samalla hinnalla ostettaisiin myös kolmen makuuhuoneen, kahden kylpyammeen, tiilinen 1990-luvun karjatila (1600 neliöjalkaa) järvialueella Duluthissa tai suurempi kolmen makuuhuoneen, kahden kylpyhuoneen Charleston-tyyliin kaksikerroksinen, jossa on kaksinkertaiset etukuistit (1800 neliöjalkaa) Grant Park/Peoplestownissa. "

Monissa tämän hintaluokan kiinteistöissä on puulattiat, vaatehuoneet, aidatut takapihat ja takat. Jotkut tarjoavat autotallit tai autokatokset ja keittiöpäivitykset, kuten ruostumattomasta teräksestä valmistetut laitteet ja graniittiset työtasot. Lisäksi monet talot ovat kävelyetäisyydellä sekä julkisista liikennevälineistä että alueen kouluista.

Liitetyt talot

Ostajat, jotka ovat kiinnostuneita kiinteistöistä, huomaavat, että "1 100–1400 neliöjalkaa ja kaksi tai kolme makuuhuoneet ovat normi ", Neill sanoo ja mainitsee kahden makuuhuoneen 2,5 kylpyammeen kaupunkitalon (1300 neliöjalkaa) myynnissä Atlantan länsiranta. Usein mukana: parkettilattia; keittiöpäivitykset, mukaan lukien graniittiset työtasot ja lasilevyiset taustalevyt; vaatehuoneet; osoitetut pysäköintipaikat ja yhteisö mukavuudet, kuten uima -altaat, pesulapalvelut ja viheralue.

Mainosjakauma

"Atlantan markkinat ovat edelleen huomattavan edullisia", sanoo Neill, joka huomauttaa, että hieman yli 20 000 taloa on myynnissä Atlantan metroalueella (ei sisällä myytävänä omistajalle listat). Vaikka 104 asuntoa, jotka tarjotaan täsmälleen 200 000 dollarilla, ovat vain puolet 1%: sta varastosta, "niitä on lukemattomia vaihtoehtoja ostajille ympäröivissä hintaluokissa ja todella jokaiselle jotakin Atlantan monipuolisilla markkinoilla, " hän lisää.

Saa eniten taloa rahoillesi

Vuoden 2008 jälkeen finanssikriisi, Atlantan markkinat - sekä lukemattomat muut valtakunnalliset - tulvivat sulkemiset. "Sulkemiset ja lyhyt myynti oli vastaus saada eniten taloa rahoillesi Atlantan metroalueella ", Neill sanoo.

Sulkemista koskevat hakemukset Atlanta kuitenkin laski merkittävästi viimeisen vuoden aikana ja laski 33,3% huutokaupat ja 26,4% vähemmän pankin omistamia kiinteistöjä, mukaan RealtyTrac.com, online-kiinteistötietoyhtiö ja Yhdysvalloissa suljettujen kiinteistöjen markkinapaikka. Tällä hetkellä Metro Atlanta on lähellä kansallista keskiarvoa, ja yksi jokaista 1162 asuntoa on suljettu (verrattuna noin jokaiseen 1170 asuntoon valtakunnallisesti).

Ole valmis tekemään päivityksiä

Näin saat eniten taloa rahoillesi tänään: "Osta alueelle, jossa tunnet olosi kotoisaksi, älä pelkää pientä kosmeettinen päivitys- ei pelkästään maalaamista ja valaistusta, vaan myös lattian ja kalusteiden (kuten hanojen, ovenkahvien jne.) Vaihtamista, tapetin poistamista ja uusien laitteiden budjetointia. "

Päivitysten budjetti

Tietenkin on tärkeää budjetoida kaikki ennakoidut kulut ottaen huomioon mitä odottaa (ovenkahvat) esimerkki) ja mitä ostaja haluaisi tehdä heti (esimerkiksi vaihtamalla maton ja poistamalla vanhentuneen taustakuva). Ostaminen hintaluokan huipulta vaikeuttaa päivitysprojektien käsittelyä, joten on aina hyvä varmistaa, että budjetissa on tilaa päivityksille, joita ostaja pitää välttämättöminä.

Visualisoi kodin mahdollisuudet

Ostajat, jotka voivat visualisoida kodin potentiaalin ja ovat valmiita panostamaan johonkin työhön, voivat päätyä lisää taloa rahoilleen, vaikka päivitykset on maksettu. "Todella taitavia ostajia - tai ostajia, joilla on kiinteistönvälittäjä he voivat luottaa - he voivat nähdä menneitä kosmeettisia vikoja ja päivättyjä kalusteita talon "luille" - pohjapiirrokseen, huoneiden kokoon ja potentiaaliin. Näin saat eniten taloa rahalle ", Neill sanoo.

Osta vai vuokraa?

Vuokra- ja ostokustannusten välinen ero on kaventunut koko maassa osittain korkojen ja asuntojen hintojen nousun vuoksi. "Trulian vuokra vs. Osta raportti ", julkaissut online -kiinteistöjen koonti Trulia.com, osoitti, että vuosi sitten asunnon ostaminen oli 44% halvempaa kuin vuokrata; tänään luku on pudonnut 38 prosenttiin.

Ostokustannukset vs. Vuokraus

Raportissa verrataan kustannuksia seitsemän vuoden ajalta käyttäen viittä laskentaa:

1. Identtisten kiinteistöjen keskimääräinen vuokra ja myyntihinta;
2. Alkuperäiset kuukausittaiset omistuskustannukset (olettaen, että 20% laskee ja 30 vuotta kiinteäkorkoinen asuntolaina 3,5 prosentin korolla sekä vuosihuolto-, vakuutus-, yleishyödylliset ja kiinteistöverokulut) ja vuokraus (kuukausivuokra ja vuokraajan vakuutus);
3. Omistamisesta ja vuokraamisesta tulevat kuukausittaiset kokonaiskustannukset;
4. Kertaluonteiset kulut ja tuotot (omistukseen, tämä sisältää sulkemiskustannukset ja myyntivoittovero 15%, jos voitot ylittävät 500 000 dollaria vuosittainen poissulkeminen; vuokralle, tämä sisältää yhden kuukauden vakuuden); ja
5. The nykyarvo (NPV) kirjanpitoon vaihtoehtoinen hinta rahaa (tämä vertaa rahavirtoja ajan mittaan).

Aikataulu, verot ja asuntolaina

Päätös ostaa tai vuokrata riippuu useista tekijöistä, kuten siitä, kuinka kauan aiot asua talossa, ja sinun asuntolainan korko ja veroluokka. Jos esimerkiksi vakuutat 4%: n, 30 vuoden kiinteäkorkoisen lainan, olet 15%: n veroluokassa ja aiot asua kotona seitsemän vuoden ajan, ostaminen saattaa olla 28% halvempaa kuin vuokrata Atlantassa, mukaan Vuokraa tai osta laskin Trulia.com -sivustolta. Jos aiot pysyä paikalla vain kaksi vuotta, vuokraaminen olisi kuitenkin 20% halvempaa kuin ostaminen, kun kaikki muut tekijät pysyvät samana.

Bottom Line

Atlantan asunnonostajat voivat löytää riittävän varaston 200 000 dollarin hinnasta ja huomattavasti enemmän kiinteistöjä, jos he laajentavat hakuaan hieman tämän luvun ylä- ja alapuolelle. Tämän hintaluokan asunnot ovat yleensä hyvin hoidettuja ja päivitettyjä kiinteistöjä 1500–2000 neliöjalkaa yhden perheen omakotitalot ja 1100–1400 neliömetrin alue kiinteistöihin, mukaan lukien asunnot ja kaupunkitaloja. Ostajat, jotka haluavat katsoa kodin kosmeettisten puutteiden ulkopuolelle, voivat saada eniten taloa rahoillaan.