Définition de l'analyse comparative de marché (AMC)

Qu'est-ce qu'une analyse de marché comparative?

Une analyse comparative du marché (AMC) est une estimation de la valeur d'une maison basée sur des propriétés similaires récemment vendues dans la région immédiate. Les agents et les courtiers immobiliers créent des rapports CMA pour aider les vendeurs à définir prix d'inscription pour leur maison et, plus rarement, pour aider les acheteurs à faire des offres concurrentielles. Les particuliers peuvent effectuer leur propre analyse comparative du marché en recherchant des propriétés comparables (appelées « comps ») sur des sites d'annonces immobilières, tels que realtor.com.

Comprendre l'analyse comparative du marché

Une analyse comparative du marché aide les vendeurs à choisir les meilleurs prix d'inscription pour leurs maisons. Le "meilleur" prix est celui qui n'est pas si bas qu'il laisse de l'argent sur la table, et pas si élevé que la maison ne se vende pas du tout. Pour les acheteurs, un CMA peut vérifier si une maison est une bonne affaire et aider à identifier une offre concurrentielle qui sera prise au sérieux, sans exagérer.

Une RMR compare une propriété en question à d'autres maisons dont l'emplacement, la taille et les caractéristiques sont similaires. Idéalement, une RMR utilise des maisons récemment vendues du même lotissement que la propriété en question. Bien sûr, il peut être difficile de trouver des maisons qui se sont vendues au cours des trois à six derniers mois dans la région immédiate si vous êtes dans un marché immobilier cool ou dans un cadre rural. Dans ces cas, un évaluation formelle pourrait être une meilleure option.

Notez que si une analyse de marché comparative est comme une évaluation informelle, agents et courtiers immobiliers n'avez pas besoin d'une licence d'évaluateur pour effectuer un CMA tout en servant acheteurs et vendeurs. Pourtant, certains États tiendront les agents et les courtiers immobiliers responsables s'ils n'effectuent pas une CMA de manière compétente. Si cela se produit, la commission des licences immobilières de l'État pourrait prendre des mesures disciplinaires contre l'agent ou le courtier.

Que contient un rapport CMA?

Lorsqu'un agent ou un courtier immobilier effectue une analyse comparative du marché, il crée un rapport qui détaille les conclusions. Bien qu'il n'y ait pas de rapport CMA standardisé, il comprend généralement:

• L'adresse de la propriété en question et trois à cinq comparables
• Une description de chaque propriété, y compris l'élévation, le plan d'étage et le nombre de chambres et de salles de bains
• La superficie de chaque propriété
• Le prix de vente de chaque comp
• Ajustements en dollars pour toute différence
• Le prix de vente ajusté par pied carré de chaque comp
• Le juste valeur marchande de la propriété en question

De nombreux agents et courtiers immobiliers utilisent des logiciels pour générer des rapports CMA complets (et d'aspect professionnel). Si vous envisagez de créer le vôtre, utilisez une feuille de calcul pour suivre vos recherches ou essayez un outil de prix des maisons en ligne proposé par l'un des sites d'annonces immobilières. Ci-dessous: un exemple de rapport.

Comment faire une analyse de marché comparative

Une RMR implique bien plus que simplement comparer les prix des maisons récemment vendues dans la région. Voici un aperçu des étapes de base pour créer une CMA précise:

1. Évaluer le quartier.

Pour fixer le bon prix d'inscription ou s'assurer qu'une maison qui vous intéresse est une bonne affaire, la RMR doit tenir compte de la qualité générale du quartier. Où sont les blocs les plus attractifs? À quelle distance sont les commodités communautaires? À quelle distance sont les nuisances communautaires? Quels sont les HOA des règles? Comment sont les écoles? Y a-t-il des problèmes avec freiner l'appel?

2. Rassemblez des détails sur la propriété du sujet.

Si un agent ou un courtier immobilier effectue le CMA, il examinera la liste existante (s'il y en a une) et effectuera une visite en personne pour recueillir des informations sur la maison en question. Ils prendront note de la taille de la maison (en particulier de l'espace habitable), de l'âge, du style, de la construction, de l'état, de la disposition, des finitions, de l'aménagement paysager et mises à niveau et mises à jour.

3. Sélectionnez les compositions.

Trouvez trois à cinq maisons comparables dans la région qui se sont vendues récemment et qui sont aussi proches que possible de la maison en question. Idéalement, le compositions sera à moins d'un mile de la propriété en question et dans le même district scolaire. Concentrez-vous sur les maisons qui ressemblent à la maison en question en termes de superficie, de superficie du terrain, de chambres à coucher, de salles de bain et de type de construction. Portez une attention particulière à la date de vente d'un bien immobilier comparable: plus il est récent, mieux c'est, car les prix de l'immobilier peuvent fluctuer rapidement. Si la maison a un emplacement unique, comme surplombant un terrain de golf ou le front de mer, les compositions doivent avoir le même emplacement.

4. Ajustez pour les différences.

L'étape suivante consiste à ajuster les différences entre la maison en question et chaque propriété comparable. Un agent ou un courtier immobilier expérimenté sera en mesure d'attribuer une valeur en dollars à chacune des différences et d'ajuster la valeur de chaque composition en conséquence. Cela peut sembler contre-intuitif, mais si la composition a une caractéristique inférieure à la maison du sujet, un ajustement positif est apporté à la valeur de la composition, et vice versa. Par exemple, si une maquette a une chambre supplémentaire (caractéristique supérieure), il est raisonnable de supposer que l'acheteur a payé plus pour obtenir la chambre supplémentaire. Dans ce cas, vous déduirez un montant de la comp pour tenir compte de la chambre supplémentaire, permettant ainsi une comparaison de pommes à pommes. La valeur de la maison cible n'est jamais ajustée.

5. Déterminez le prix de vente au pied carré après ajustements.

Après avoir ajusté les différences, divisez le prix ajusté de chaque composition par sa superficie en pieds carrés pour déterminer le prix de vente par pied carré. Ensuite, additionnez le prix vendu par pied carré de toutes les compositions et divisez par le nombre de compositions pour obtenir la moyenne. Enfin, multipliez cette moyenne par les pieds carrés de la propriété en question pour trouver sa valeur marchande actuelle.

La ligne de fond

En général, les meilleures compositions sont celles qui ressemblent le plus à la maison en question, les plus récemment vendues et celles qui nécessitent le moins d'ajustements. Le prix final devra peut-être être légèrement modifié, selon le marché. Par exemple, si le marché est chaud ou si les stocks sont bas, le prix peut être légèrement plus élevé. Inversement, s'il y a beaucoup de maisons similaires sur le marché, le prix pourrait devoir baisser pour être compétitif.