Que sont les points de réduction ?
Que sont les points de réduction?
Les points de remise sont un type de intérêts payés d'avance ou des frais qui hypothèque les emprunteurs peuvent acheter pour réduire le montant des intérêts sur leurs paiements mensuels ultérieurs, en dépensant plus d'avance pour payer moins plus tard, en fait. Les points de réduction sont déductibles des impôts.
Points clés à retenir
- Les points de remise sont une forme d'intérêt prépayé que les emprunteurs hypothécaires peuvent acheter pour réduire le taux d'intérêt sur leurs paiements mensuels ultérieurs.
- Les points de remise sont des frais ponctuels, payés d'avance au moment où un prêt hypothécaire est conclu pour la première fois ou lors d'un refinancement.
- Chaque point de remise coûte généralement 1 % du montant total du prêt et réduit le taux d'intérêt du prêt d'un huitième à un quart de pour cent.
- Les points ne doivent pas toujours être payés de la poche de l'acheteur; ils peuvent parfois être ajoutés au solde du prêt ou payés par le vendeur.
- Les points de remise sont une bonne option si un emprunteur a l'intention de détenir un prêt hypothécaire pendant une longue période, mais moins utiles si un emprunteur a l'intention de vendre sa propriété ou de refinancer avant l'échéance du prêt.
Comprendre les points de remise
Un type de points hypothécaires, les points de remise sont des frais de clôture de prêt hypothécaire initiaux ponctuels qui donnent à l'emprunteur l'accès à un taux d'intérêt réduit pendant toute la durée du prêt. Chaque point de remise coûte généralement 1 % du montant total du prêt et chaque point réduit le taux d'intérêt du prêt d'un huitième à un quart de pour cent.
Par exemple, sur un prêt de 200 000 $, chaque point coûterait 2 000 $. En supposant que le taux d'intérêt de l'hypothèque est de 4,5 % et que chaque point diminue le taux d'intérêt de 0,25 %, l'achat de deux points coûte 4 000 $ et donne un taux d'intérêt de 4,0 %. Selon la durée de l'hypothèque à ce taux d'intérêt, cela pourrait entraîner des économies importantes au fil du temps. Regardons comment les paiements se déroulent sur un tel prêt, en supposant l'hypothèque classique de 30 ans:
| L'effet de payer des points sur une hypothèque de 200 000 $ sur 30 ans | |||
|---|---|---|---|
| Aucun point | 1 point (2 000 $) | 2 points (4 000 $) | |
| Taux annuel en pourcentage (TAEG) | 4.5% | 4.25% | 4.0% |
| Paiement mensuel | $1,013.37 | $983.88 | $954.83 |
| Économies sur les paiements mensuels | -- | $29.49 | $58.54 |
| Délai de rentabilité pour récupérer le coût en points | -- | 68 mois | 68 mois |
| Économies totales sur la durée du prêt | -- | $10,616.40 | $21,074.40 |
Plus la durée de vie d'un prêt est longue, plus vous payez d'intérêts, c'est ainsi que fonctionne le financement en général. Les points sont donc parfaitement adaptés pour un taux fixe, hypothèque à long terme (20 à 30 ans) qui ne sera probablement pas refinancée de sitôt.
Comment payer des points de réduction
Un emprunteur qui paie des points de remise devra probablement payer ces frais de sa poche. Cependant, de nombreux scénarios existent, en particulier sur les marchés immobiliers d'acheteurs, dans lesquels un vendeur propose de payer jusqu'à un certain montant en dollars du frais de clôture. Si d'autres frais de clôture, tels que les frais de montage du prêt et les frais d'assurance titres, ne respectent pas ces seuil, souvent l'acheteur peut ajouter des points de remise et réduire efficacement son taux d'intérêt gratuitement.
Réduire votre taux d'intérêt hypothécaire avec des points d'escompte ne nécessite pas toujours de payer de votre poche, en particulier dans un refinancer situation, dans laquelle le prêteur peut intégrer des points de remise, ainsi que d'autres frais de clôture, dans le nouveau solde du prêt. Cela empêche l'emprunteur de débourser plus d'argent à la table de clôture; bien sûr, cela réduit également leur position sur capitaux propres dans leur maison.
Parce que le Service des impôts (IRS) considère les points d'escompte comme des intérêts hypothécaires payés d'avance, ils sont généralement déductibles d'impôt sur la durée du prêt. Si eux et l'achat de la maison remplissent certaines conditions, ils peuvent être entièrement déductibles pour l'année au cours de laquelle ils ont été payés.
Pouvez-vous négocier des points hypothécaires?
Les points sont définitivement ouverts à la négociation. Le nombre de points que vous achetez - ou même si vous en achetez du tout - dépend de vous. En règle générale, lorsque les prêteurs affichent les options hypothécaires auxquelles vous êtes admissible, ils vous indiqueront plusieurs taux différents, y compris ceux que vous pouvez obtenir si vous achetez des points de réduction.
À proprement parler, vous ne négociez pas les points eux-mêmes, mais un taux d'intérêt inférieur pour la durée de vie du prêt. Les termes des points - le coût de chaque point, de combien il réduit le taux annuel en pourcentage (TAP) - sont à peu près fixés par l'institution financière. Mais ils ne sont pas gravés dans le marbre. Si vous avez fait le tour (toujours une bonne idée lors de la recherche d'un prêt hypothécaire) et peut leur montrer une meilleure offre ailleurs, ils pourraient l'égaler, surtout si vous avez de solides antécédents de crédit et que vous semblez être un client responsable et désirable.
Bien que les deux soient des types de points hypothécaires, ne confondez pas les points de réduction avec points d'origine. Les points d'origine sont des frais que les prêteurs facturent pour la finalisation d'un prêt hypothécaire, qui font partie des frais de clôture d'un achat de maison. Essentiellement un supplément qui n'est pas lié au taux d'intérêt, les points d'origine ne sont généralement pas facultatifs, négociables ou déductibles d'impôt.
Devriez-vous acheter des points de réduction?
Pour les prêteurs, les points de remise ont un avantage distinct: ils reçoivent de l'argent d'avance, au lieu d'avoir à attendre de l'argent sous forme de paiements d'intérêts au fil du temps. Cela peut améliorer la capacité de l'institution financière liquidité.
Les emprunteurs bénéficient également des points de remise, le principal étant la réduction des paiements sur la durée de votre prêt. Fondamentalement, vous payez des intérêts à l'avance, au début de votre prêt hypothécaire, en échange d'un taux d'intérêt réduit ultérieurement. Cependant, cet avantage ne s'applique que si vous prévoyez conserver l'hypothèque assez longtemps pour économiser de l'argent sur les plus petits paiements d'intérêts.
Par exemple, un emprunteur qui paie 4 000 $ en points de remise pour économiser 80 $ par mois en frais d'intérêt doit conserver le prêt pendant 50 mois, ou quatre ans et deux mois, pour atteindre le seuil de rentabilité. Si l'emprunteur pense pouvoir vendre le bien ou refinancer son prêt avant 50 mois, ils devraient envisager de réduire ce qu'ils paient en points de remise et de prendre un taux d'intérêt légèrement plus élevé.
En général, plus vous prévoyez être propriétaire de la maison longtemps, plus le nombre de points vous aidera à économiser sur les intérêts pendant la durée du prêt. En fin de compte, cependant, les avantages des points de réduction dépendent des calculs. Si vous pouvez vous permettre de débourser quelques milliers de plus dès le départ, cela peut entraîner des économies importantes à long terme, en particulier si la maison nécessite des rénovations. Ou ils peuvent être un coût inutile que l'emprunteur aurait pu éviter avec une planification plus structurée.