Définition ARM de paiement flexible
Qu'est-ce qu'un ARM de paiement flexible?
Un ARM de paiement flexible, également appelé ARM d'option, était un type de hypothèque à taux révisable (ARM) qui permettait à l'emprunteur de choisir parmi quatre options de paiement différentes chaque mois: un paiement entièrement amortissable sur 30 ans; un paiement entièrement amortissable sur 15 ans; un paiement d'intérêts uniquement, ou un paiement dit minimum qui ne couvrait pas les intérêts mensuels.
Le Bureau de la protection financière des consommateurs (CFPB) a effectivement éliminé les ARM de paiement flexibles en 2014 grâce à de nouvelles Hypothèque admissible normes (QM).
Points clés à retenir
- Un ARM de paiement flexible permettait aux emprunteurs de choisir parmi quatre options de paiement différentes chaque mois.
- Ces options de paiement comprenaient un paiement hypothécaire de 30 ans, un paiement de 15 ans, un paiement d'intérêts uniquement et un paiement minimum.
- La plupart des ARM de paiement flexibles offraient un taux de lancement bas suivi d'un taux d'intérêt beaucoup plus élevé, laissant l'emprunteur avec un "choc de paiement" et souvent avec l'incapacité de payer la nouvelle mensualité Paiements.
- Ce type de prêt hypothécaire a été abandonné aux États-Unis depuis 2014.
Comprendre un ARM de paiement flexible
Les ARM de paiement flexible étaient populaires avant la la crise des subprimes de 2007-2008 lorsque les prix des maisons ont augmenté rapidement. Les prêts hypothécaires avaient un taux d'intérêt de lancement très bas, généralement de 1 %, ce qui a amené de nombreuses personnes à supposer qu'elles pouvaient se permettre une maison plus chère que ne le laisserait supposer leur revenu. Mais le taux teaser n'était que pour un mois. Ensuite, le taux d'intérêt est réinitialisé à un indice tel que le Wells Indice du coût d'épargne (COSI) plus une marge, ce qui entraîne souvent un « choc de paiement ».
En utilisant le nouveau taux d'intérêt, les emprunteurs pourraient choisir d'effectuer un versement hypothécaire conventionnel sur 30 ans ou un versement accéléré encore plus important sur 15 ans.En pratique, peu d'emprunteurs l'ont fait; après le premier mois, la plupart ont opté soit pour le paiement d'intérêts uniquement, soit pour le paiement mensuel minimum, ce qui semblait être une bonne affaire.
De nombreux emprunteurs ne comprenaient pas que les intérêts impayés seraient ajoutés au solde du prêt, un processus appelé amortissement négatif. Cela a en effet augmenté le montant du prêt. Lorsque les prix des maisons se sont effondrés, les emprunteurs ont découvert qu'ils devaient plus sur leurs prêts hypothécaires que leur maison ne valait.
Les propriétaires ne pouvaient pas vendre leur maison, car la valeur était trop faible, et de nombreux emprunteurs n'avaient pas les moyens de mensualités hypothécaires, conduisant à des défauts qui se propagent à travers les banques et tous les produits hypothécaires financiers, tel que des titres adossés à des hypothèques (MBS).
Désutilisation de l'ARM de paiement flexible
Les BRAS de paiement flexibles et les autres BRAS d'options avaient beaucoup de petits caractères que de nombreux emprunteurs ont ignorés. Par exemple, la plupart des options ARM avaient un plafond d'amortissement négatif, ce qui signifie que l'emprunteur ne pouvait effectuer des paiements minimaux que jusqu'à ce que la valeur du prêt atteigne 110 à 115 % du montant initial.
Les paiements minimums ont également augmenté chaque année, parfois par des pourcentages qui ne semblaient pas beaucoup mais qui se sont rapidement aggravés. Et l'option de paiement des intérêts uniquement n'était généralement valable que pendant les dix premières années. De nombreux propriétaires ont vu leurs paiements de prêt plus que doubler après seulement quelques années.
Beaucoup de ces hypothèques ont été écrits par prêteurs prédateurs qui étaient plus intéressés à conclure un accord et à faire une commission par opposition à l'éventuelle négative l'impact financier que cela aurait sur les emprunteurs, sachant qu'ils pourraient éventuellement ne pas être en mesure de payer leur hypothèques.
Pour décourager les banques de souscrire des prêts qui pourraient potentiellement mettre en faillite les propriétaires, le CFPB a créé son programme de prêts hypothécaires qualifiés en 2014. Dans le cadre de ce programme, certains types de prêts hypothécaires stables obtiendraient l'approbation de la gestion de la qualité de l'agence et qualifieraient la banque émettrice pour une plus grande protection en cas de défaut.
Depuis prêts à amortissement négatif comme les ARM à paiement flexible n'ont jamais obtenu l'approbation du QM, les banques les ont largement abandonnées au profit d'ARM plus conventionnelles et de prêts hypothécaires à taux fixe.