Créer une hypothèque canadienne déductible d'impôt

La législation fiscale des propriétaires canadiens est très différente de celle des États-Unis. Notamment, l'intérêt sur une hypothèque pour un résidence principale privée n'est pas déductible fiscalement.Cependant, tous les gains en capital sur la vente de la maison sont exonéré d'impôt.

Mais il existe un moyen pour les Canadiens de déduire efficacement ces intérêts hypothécaires.

L'objectif financier

Tout d'abord, quelques définitions de base:

• Ton valeur nette est votre actif moins tout passif. Pour augmenter votre valeur nette, vous devez soit augmenter votre actif, soit diminuer votre passif, ou les deux.
• Ton libre circulation des capitaux est le montant d'argent qui reste après que toutes les dépenses et tous les paiements de la dette ont été effectués. Pour augmenter votre trésorerie, vous devez dépenser moins, obtenir un emploi mieux rémunéré ou payer moins d'impôts.

Jetons un coup d'œil à une stratégie pour vous aider à augmenter vos actifs en constituant un portefeuille d'investissement, réduisez vos dettes en remboursant votre hypothèque plus rapidement et augmentez votre trésorerie en payant moins impôt. En fait, vous augmenteriez simultanément votre valeur nette et votre flux de trésorerie.

La stratégie

Chaque fois que vous faites un paiement de l'hypothèque, une partie du paiement est affectée aux intérêts et le reste est affecté au principal. Ce paiement de capital augmente la valeur nette de votre maison et peut être emprunté, généralement à un taux inférieur à celui d'un prêt non garanti.

Si l'argent emprunté est ensuite utilisé pour acheter un investissement productif de revenu, les intérêts du prêt sont déductibles d'impôt, ce qui améliore encore le taux d'intérêt effectif du prêt.

Cette stratégie demande au propriétaire d'emprunter la partie principale de chaque versement hypothécaire et de l'investir dans un portefeuille productif de revenu. En vertu du code fiscal canadien, les intérêts payés sur les sommes empruntées pour gagner un revenu sont déductibles d'impôt.

Au fil du temps, votre dette totale reste la même, car le paiement du capital est emprunté à chaque fois qu'un paiement est effectué. Mais une plus grande partie de celle-ci devient une dette déductible d'impôt. En d'autres termes, c'est une "bonne" dette. Et, moins de restes de dette non déductible, ou « mauvaise » dette.

Pour mieux expliquer cela, référez-vous à l'exemple ci-dessous, où vous pouvez voir que le versement hypothécaire de 1 106 $ par mois se compose de 612 $ en capital et de 494 $ en intérêts.

Comme vous pouvez le constater, chaque versement réduit le montant dû sur le prêt de 612 $. Après chaque paiement, les 612 $ sont empruntés et investis. Cela maintient le niveau d'endettement total à 100 000 $, mais la partie du prêt qui est déductible d'impôt augmente à chaque paiement. Vous pouvez voir dans la figure ci-dessus qu'après un mois de mise en œuvre de cette stratégie, 99 388 $ sont toujours des dettes non déductibles, mais 612 $ sont désormais déductibles d'impôt.

Cette stratégie peut être poussée plus loin: la partie fiscalement déductible des intérêts payés crée un remboursement d'impôt, qui pourrait ensuite être utilisé pour payer l'hypothèque encore plus. Ce versement hypothécaire représenterait 100 % du capital (parce qu'il s'agit d'un versement supplémentaire) et pourrait être emprunté en totalité et investi dans le même portefeuille productif de revenu.

Les étapes de la stratégie sont répétées mensuellement et annuellement jusqu'à ce que votre hypothèque soit complètement déductible d'impôt. Comme vous pouvez le voir sur la figure précédente et la figure suivante, l'hypothèque reste constante à 100 000 $, mais la partie déductible d'impôt augmente chaque mois. Le portefeuille d'investissement, quant à lui, s'accroît également, par la contribution mensuelle et les revenus et plus-values ​​qu'il génère.

Comme on l'a vu ci-dessus, une hypothèque entièrement déductible d'impôt se produirait une fois que le dernier morceau de capital serait emprunté et investi. La dette due est toujours de 100 000 $; cependant, 100 % de ce montant est désormais déductible des impôts. À ce stade, les remboursements d'impôt reçus pourraient également être investis, pour aider à augmenter le taux de croissance du portefeuille de placements.

Les avantages

Les objectifs de cette stratégie sont d'augmenter les flux de trésorerie et les actifs tout en réduisant les passifs. Cela crée une valeur nette plus élevée pour la personne mettant en œuvre la stratégie. Il vise également à vous aider à vous libérer plus rapidement de votre hypothèque et à commencer à constituer un portefeuille de placements plus rapidement que vous n'auriez pu le faire autrement.

Regardons-les d'un peu plus près:

• Libérez-vous plus rapidement de votre hypothèque. Le point auquel vous êtes techniquement libre d'hypothèque est lorsque votre portefeuille d'investissement atteint la valeur de votre dette en cours. Cela devrait être plus rapide qu'avec un prêt hypothécaire traditionnel, car le portefeuille de placements devrait croître au fur et à mesure que vous effectuez des versements hypothécaires. Les versements hypothécaires effectués à l'aide du produit des déductions fiscales peuvent rembourser l'hypothèque encore plus rapidement.
• Construisez un portefeuille de placement tout en remboursant votre maison. C'est une excellente façon de commencer à économiser. Cela permet également de libérer de l'argent que vous n'auriez peut-être pas pu investir avant de rembourser votre prêt hypothécaire.

Une étude de cas

Voici une comparaison de l'impact financier sur deux couples canadiens, l'un remboursant une hypothèque de façon traditionnelle et l'autre en utilisant la stratégie de déduction fiscale.

Couple A acheté une maison de 200 000 $ avec une hypothèque de 100 000 $ amorti sur 10 ans à 6 %, avec un paiement mensuel de 1 106 $. Une fois l'hypothèque remboursée, ils investissent les 1 106 $ qu'ils ont payés pour les cinq prochaines années, gagnant 8 % par an.
Après 15 ans, ils sont propriétaires de leur maison et ont un portefeuille d'une valeur de 81 156 $.

Couple B acheté une maison au même prix avec les mêmes conditions hypothécaires. Chaque mois, ils empruntent le capital et l'investissent. Ils utilisent également la déclaration d'impôt annuelle qu'ils reçoivent de la partie déductible d'impôt de leurs intérêts pour rembourser le principal de l'hypothèque. Ils empruntent ensuite ce capital et l'investissent. Après 9,42 ans, l'hypothèque sera 100 % bonne dette et commencera à produire un remboursement d'impôt annuel de 2 340 $ en supposant un taux marginal d'imposition (MTR) de 39%. Après 15 ans, ils sont propriétaires de leur maison et ont un portefeuille d'une valeur de 138 941 $. C'est une augmentation de 71 %.

Un mot d'avertissement

Cette stratégie n'est pas pour tout le monde. Emprunter contre votre maison peut être psychologiquement difficile. Pire encore, si les investissements ne produisent pas les rendements attendus, cette stratégie pourrait donner des résultats négatifs.

En réempruntant la valeur nette de votre maison, vous supprimez votre coussin de sécurité si les marchés de l'immobilier ou de l'investissement, ou les deux, se dégradent.

En créant un portefeuille productif de revenu dans un compte non enregistré, vous pourriez également faire face à des conséquences fiscales supplémentaires.

Vous devriez consulter un conseiller financier professionnel pour déterminer si cette stratégie vous convient. Si c'est le cas, demandez à un professionnel de vous aider à l'adapter à votre situation financière personnelle et à celle de votre famille.