Définition et formule du ratio prêt-valeur (LTV)

Qu'est-ce que le ratio prêt/valeur (LTV)?

Le ratio prêt-valeur (LTV) est une évaluation du risque de prêt que les institutions financières et autres prêteurs examinent avant d'approuver un prêt hypothécaire. En règle générale, les évaluations de prêts avec des ratios LTV élevés sont considérées comme des prêts à risque plus élevé. Par conséquent, si l'hypothèque est approuvée, le prêt a un taux d'intérêt plus élevé.

De plus, un prêt avec un ratio LTV élevé peut obliger l'emprunteur à acheter assurance hypothèque pour compenser le risque pour le prêteur. Ce type d'assurance est appelé assurance hypothécaire privée (PMI).

Comprendre le ratio prêt/valeur (LTV)

Les acheteurs de maison intéressés peuvent facilement calculer le ratio LTV d'une maison. C'est la formule:

​LTVrunetjeo=UNEPVMUNE​où:MUNE=Montant de l'hypothèqueUNEPV=Valeur estimative de la propriété​

Un ratio LTV est calculé en divisant le montant emprunté par le évalué valeur du bien, exprimée en pourcentage. Par exemple, si vous achetez une maison évaluée à 100 000 $ pour sa valeur estimative et que vous gagnez 10 000 $ acompte, vous emprunterez 90 000 $. Il en résulte un ratio LTV de 90 % (c'est-à-dire 90 000/100 000).

La détermination d'un ratio LTV est un élément essentiel de l'hypothèque souscription. Il peut être utilisé dans le processus de acheter une maison, refinancement une hypothèque actuelle en un nouveau prêt, ou un emprunt sur l'accumulation équité au sein d'une propriété.

Les prêteurs évaluent le ratio LTV pour déterminer le niveau d'exposition au risque qu'ils prennent lors de la souscription d'un prêt hypothécaire. Lorsque les emprunteurs demandent un prêt pour un montant qui est égal ou proche de la valeur d'expertise (et a donc un ratio LTV plus élevé), les prêteurs estiment qu'il y a une plus grande chance que le prêt entre en vigueur défaut. C'est parce qu'il y a très peu de fonds propres accumulés au sein de la propriété. En conséquence, en cas de forclusion, le prêteur peut trouver difficile de vendre la maison à un prix suffisant pour couvrir le solde impayé du prêt hypothécaire tout en réalisant un profit sur la transaction.

Les principaux facteurs qui influent sur les ratios LTV sont le montant de l'acompte, le prix de vente et la valeur estimative d'un bien. Le ratio LTV le plus bas est obtenu avec un acompte plus élevé et un prix de vente inférieur.

Comment LTV est utilisé par les prêteurs

Un ratio LTV n'est qu'un facteur pour déterminer l'admissibilité à l'obtention d'un prêt hypothécaire, un prêt sur valeur domiciliaire, ou un ligne de credit. Cependant, il peut jouer un rôle important dans le taux d'intérêt qu'un emprunteur est en mesure d'obtenir.

La plupart des prêteurs offrent aux demandeurs de prêts hypothécaires et de fonds propres le taux d'intérêt le plus bas possible lorsque leur ratio LTV est égal ou inférieur à 80 %.Un ratio LTV plus élevé n'exclut pas que les emprunteurs soient approuvés pour un prêt hypothécaire, bien que les intérêts du prêt puissent augmenter à mesure que le ratio LTV augmente. Par exemple, un emprunteur avec un ratio LTV de 95 % peut être approuvé pour un prêt hypothécaire. Cependant, leur taux d'intérêt peut être d'un point de pourcentage supérieur au taux d'intérêt accordé à un emprunteur avec un ratio LTV de 75 %.

Si le ratio LTV est supérieur à 80 %, un emprunteur peut être tenu d'acheter assurance hypothécaire privée (PMI). Cela peut ajouter de 0,5 % à 1 % au montant total du prêt sur une base annuelle. Par exemple, un PMI avec un taux de 1% sur un prêt de 100 000 $ ajouterait 1 000 $ supplémentaires au montant total payé par an (ou 83,33 $ par mois). Les paiements PMI sont requis jusqu'à ce que le ratio LTV soit de 80 % ou moins. Le ratio LTV diminuera à mesure que vous remboursez votre prêt et que la valeur de votre maison augmente avec le temps.

En général, plus le ratio LTV est bas, plus les chances d'approbation du prêt sont grandes et plus le taux d'intérêt est susceptible d'être bas. De plus, en tant qu'emprunteur, il est moins probable que vous deviez souscrire une assurance hypothécaire privée (PMI).

Bien que ce ne soit pas une loi que les prêteurs exigent un ratio LTV de 80 % pour que les emprunteurs évitent le coût supplémentaire du PMI, c'est la pratique de presque tous les prêteurs. Des exceptions à cette exigence sont parfois faites pour les emprunteurs qui ont un revenu élevé, une dette plus faible ou un portefeuille d'investissement important.

Exemple de LTV

Par exemple, supposons que vous achetez une maison évaluée à 100 000 $. Cependant, le propriétaire est prêt à le vendre pour 90 000 $. Si vous versez une mise de fonds de 10 000 $, votre prêt est de 80 000 $, ce qui donne un ratio LTV de 80 % (c'est-à-dire 80 000/100 000). Si vous deviez augmenter le montant de votre mise de fonds à 15 000 $, votre prêt hypothécaire est maintenant de 75 000 $. Cela rendrait votre ratio LTV de 75 % (c'est-à-dire 75 000/100 000).

Variations des règles du ratio prêt-valeur

Différents types de prêts peuvent avoir des règles différentes en ce qui concerne les exigences de ratio LTV.

Prêts FHA

Les prêts FHA sont des prêts hypothécaires conçus pour les emprunteurs à revenu faible à modéré. Ils sont émis par un prêteur agréé par la FHA et assurés par le Administration fédérale du logement (FHA). Les prêts FHA nécessitent un acompte minimum et des cotes de crédit inférieurs à ceux de nombreux prêts conventionnels. Les prêts FHA permettent un ratio LTV initial allant jusqu'à 96,5%, mais ils nécessitent un prime d'assurance prêt hypothécaire (MIP) qui dure aussi longtemps que vous avez ce prêt (peu importe à quel point le ratio LTV finit par baisser).De nombreuses personnes décident de refinancer leurs prêts FHA une fois que leur ratio LTV atteint 80% afin d'éliminer l'exigence MIP.

Prêts VA et USDA

Les prêts VA et USDA - disponibles pour les militaires actuels et anciens ou ceux des zones rurales - ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire privée même si le ratio LTV peut atteindre 100 %. Cependant, les prêts VA et USDA entraînent des frais supplémentaires.

Fannie Mae et Freddie Mac

Les programmes hypothécaires HomeReady de Fannie Mae et Home Possible de Freddie Mac pour les emprunteurs à faible revenu permettent un ratio LTV de 97 %. Cependant, ils ont besoin d'une assurance hypothécaire jusqu'à ce que le ratio tombe à 80 %.

Pour les prêts FHA, VA et USDA, des options de refinancement simplifiées sont disponibles. Celles-ci renoncent aux exigences d'évaluation afin que le ratio LTV de la maison n'affecte pas le prêt. Pour les emprunteurs dont le ratio LTV est supérieur à 100 %, également appelé « submersible » ou « à l'envers », Fannie Mae's L'option de refinancement prêt-valeur élevée et le refinancement de secours amélioré de Freddie Mac sont également disponibles option.

LTV vs. LTV combinée (CLTV)

Alors que le ratio LTV examine l'impact d'un seul prêt hypothécaire lors de l'achat d'une propriété, le rapport prêt/valeur combiné Le ratio (CLTV) est le ratio de tous les prêts garantis sur une propriété à la valeur d'une propriété. Cela inclut non seulement l'hypothèque principale utilisée dans le LTV, mais également les hypothèques de deuxième rang, les prêts sur valeur domiciliaire ou les marges de crédit, ou d'autres privilèges. Les prêteurs utilisent le ratio CLTV pour déterminer le risque de défaut d'un acheteur potentiel lorsque plus d'un prêt est utilisé — par exemple, s'ils auront deux hypothèques ou plus, ou une hypothèque plus un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit (HELOC). En général, les prêteurs sont prêts à prêter à des ratios CLTV de 80 % et plus et à des emprunteurs dont la cote de crédit est élevée. Les prêteurs primaires ont tendance à être plus généreux avec les exigences CLTV car il s'agit d'une mesure plus approfondie.

Regardons d'un peu plus près la différence. Le ratio LTV ne prend en compte que le solde de l'hypothèque principale sur une maison. Par conséquent, si le solde de l'hypothèque principale est de 100 000 $ et que la valeur de la maison est de 200 000 $, LTV = 50 %.

Considérons cependant l'exemple s'il a également une deuxième hypothèque d'un montant de 30 000 $ et un HELOC de 20 000 $. Le rapport prêt/valeur combiné devient maintenant (100 000 $ + 30 000 $ + 20 000 $ / 200 000 $) = 75 %; un rapport beaucoup plus élevé.

Ces considérations combinées sont particulièrement importantes si le créancier hypothécaire fait défaut et s'oppose à la forclusion.

Inconvénients du ratio prêt-valeur (LTV)

Le principal inconvénient de l'information fournie par un LTV est qu'elle ne comprend que l'hypothèque principale qu'un propriétaire doit et n'inclut pas dans ses calculs d'autres obligations de l'emprunteur, comme une deuxième hypothèque ou la valeur nette d'une maison prêter. Par conséquent, la CLTV est une mesure plus inclusive de la capacité d'un emprunteur à rembourser un prêt immobilier.