Guide des familles de militaires pour l'achat et la vente de maisons

Les décisions d'achat et de vente d'une maison auront presque toujours des répercussions financières importantes. Pour les militaires en service actif qui sont fréquemment déracinés, ces délibérations deviennent encore plus compliquées.

Comme vous ne resterez peut-être pas très longtemps au même endroit, il devient essentiel de réfléchir aux conséquences à long terme de l'achat d'une maison. Il est également important de connaître les programmes spéciaux qui peuvent vous aider à tirer le meilleur parti de votre maison.

Options de logement

Familles de militaires avoir plusieurs options lorsqu'il s'agit de trouver une maison. Bien que le logement hors base offre souvent plus d'options pour répondre à vos besoins, vous pouvez également vous retrouver à assumer une partie des coûts. Si vous achetez une maison, vous êtes responsable des versements hypothécaires lorsque vous transférez, à moins que vous ne puissiez la vendre. À l'inverse, les logements fournis par le gouvernement offrent généralement plus de commodité et de simplicité, mais cela se fait au détriment de la flexibilité.

En règle générale, c'est une bonne idée de vérifier auprès du bureau du logement de l'installation pour examiner vos options. Voici quelques modes de vie courants qui peuvent être disponibles:

• Logement de base appartenant au gouvernement—Ces unités au sein de l'installation militaire appartiennent au ministère de la Défense. Les résidents ont le loyer et les services publics couverts par l'armée.
• Logement de base privé—Ces dernières années, le ministère de la Défense a commencé à s'associer à des promoteurs privés pour créer des logements sur ses bases. La maison elle-même est détenue et gérée par une entreprise privée. Les militaires reçoivent une allocation de base pour le logement (BAH) pour aider à couvrir le coût du loyer ou d'une hypothèque. S'il vous reste une partie de votre allocation, vous pouvez l'utiliser pour couvrir le coût des factures de services publics.
• Logement hors base—Certaines familles veulent simplement un logement qu'elles ne trouvent pas sur la base ou préfèrent élever leurs enfants dans un environnement différent. Si c'est le cas, vous pouvez acheter ou louer des propriétés en dehors de la base en utilisant votre BAH. Cependant, la plupart des dépenses au-delà de votre allocation doivent être payées de votre poche.

Acheter ou ne pas acheter?

Les militaires en service actif qui optent pour une résidence privée reçoivent un BAH, qu'ils louent ou achètent une maison. Le montant que vous recevez chaque mois dépend de votre lieu de résidence, de votre niveau de rémunération et de votre statut de dépendance. Vous pouvez projeter votre BAH en utilisant le calculateur d'allocation de logement sur le site Web du Bureau de gestion des voyages de la Défense.

Lorsque vous envisagez des paiements mensuels, l'achat d'une maison semble souvent être une meilleure option que la location. Pourtant, cette décision devient plus compliquée pour le personnel militaire qui peut recevoir des ordres de transfert dans un court laps de temps. À moins que vous ne soyez assez confiant que vous serez dans la maison pendant trois à cinq ans, il peut être difficile de construire suffisamment équité à couvrir les frais de clôture lorsque vous achetez—généralement 2 % à 5 % de la valeur de la maison—plus le coût de la vente éventuelle de la maison.

Les coûts de vente seuls peuvent être élevés. Si, par exemple, votre maison coûte 300 000 $ et que vous payez à votre agent une commission de 6 %, vous perdez 18 000 $ uniquement pour les services de l'agent immobilier. Et cela ne couvre même pas les réparations ou autres dépenses que vous pourriez avoir à engager pour mettre la maison ou le condo sur le marché. De plus, vous devrez vous soucier de faire des versements hypothécaires si vous ne trouvez pas d'acheteur lorsque vous quittez la ville, le la dernière chose à laquelle les militaires veulent probablement penser lorsqu'ils commencent la prochaine phase de leur armée carrière.

Obtenir un prêt hypothécaire

Les prêts hypothécaires du ministère des Anciens Combattants (VA) sont parmi les prêts immobiliers les plus attrayants du marché. Parce que le gouvernement offre une assurance hypothécaire aux prêteurs qui offrent Prêts VA, vous n'avez pas à ajouter assurance hypothécaire privée (PMI) à vos paiements. De plus, les emprunteurs qualifiés peuvent obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds.

Ne vous laissez pas tromper par le nom, ces prêts ne sont pas réservés aux anciens militaires. Le personnel militaire en service actif, y compris ceux dans les réserves, avec au moins 90 jours de service continu peut recevoir le certificat d'admissibilité (COE) dont vous avez besoin pour demander une hypothèque VA. Vous devez également respecter les directives de revenu et de crédit du prêteur, comme vous le feriez avec d'autres programmes de prêt.

Prêts VA n'offrez pas les taux d'intérêt les plus bas pour chaque acheteur, mais si vous n'avez pas beaucoup d'argent à consacrer à un acompte, cela vaut la peine de comparer ces prêts hypothécaires garantis par le gouvernement avec d'autres options de prêt.

Difficulté à vendre votre maison

Que se passe-t-il si vous finissez par recevoir des ordres de transfert et que vous rencontrez des difficultés à vendre la maison que vous venez d'acheter? Vous avez quelques options.

L'une est de s'y accrocher comme un bien locatif. L'avantage est que vous aurez plus d'années pour accumuler des capitaux propres et, si vous habitez là où le marché locatif est solide, vous pouvez même générer un revenu résiduel après avoir effectué vos versements hypothécaires.

Le revers de la médaille est que vous aurez le stress de traiter avec des locataires qui peuvent vivre à des centaines de kilomètres. Les propriétaires embauchent souvent des sociétés de gestion immobilière pour s'occuper des affaires des locataires, bien que cela signifie que vous devrez ajouter leurs frais à vos coûts projetés. N'oubliez pas qu'il y a toujours un risque que vous deviez passer quelques mois entre les locataires, vous devez donc vous assurer que vous êtes financièrement prêt à cette éventualité.

Si la location de la maison n'est pas possible et que vous êtes en retard dans vos paiements, vous voudrez parler à votre agent de prêt pour explorer vos options, y compris un vente flash ou un acte tenant lieu de forclusion. Ce dernier transfère le titre de propriété du logement au prêteur en échange de la libération de votre prêt. Si votre prêt appartient à Fannie Mae, vous pouvez explorer les solutions possibles sur sa page Web pour le personnel militaire. Ceux qui ont une maison appartenant à Freddie Mac peuvent examiner les remèdes possibles sur sa page d'options d'allégement de forclusion.

Éviter les escroqueries potentielles

Malheureusement, les escroqueries ciblant les militaires à la recherche d'un nouveau logement sont monnaie courante, il est donc impératif de rechercher l'authenticité des sites Web où les propriétés sont répertoriées et l'identité de agents immobiliers et d'autres experts du logement que vous rencontrez en ligne.

Dans un stratagème courant, les criminels créent de fausses annonces immobilières, parfois sur des sites Web qui ont par ailleurs une solide réputation. Ils offriront des tarifs inférieurs au marché ou citeront des remises militaires afin d'attirer les militaires sans méfiance. Lorsque vous trouvez une propriété que vous aimez, ils demandent généralement que des fonds soient envoyés par voie électronique pour la conserver pour vous. Ce n'est que plus tard que les victimes se rendent compte que l'identité de la personne rencontrée en ligne et la propriété elle-même étaient des illusions.

Une autre arnaque vise les acheteurs de maison qui ont du mal à suivre leurs versements hypothécaires. Les auteurs peuvent publier une annonce ou distribuer des dépliants vantant leur capacité à vous aider à éviter forclusion. Ils vous demanderont ensuite des frais qui doivent être envoyés par voie électronique et disparaîtront rapidement une fois que vous l'aurez envoyé.

Vous pouvez réduire vos chances d'être victime d'une arnaque en évitant les publicités qui semblent trop belles pour être vraies et en évitant les personnes qui demandent des virements électroniques ou d'autres formes de paiement suspectes. Vous pouvez également rechercher des locations sur le site Web du réseau automatisé de référence au logement (AHRN) du ministère de la Défense.

La ligne de fond

Les décisions sur la façon d'obtenir un logement et de vendre une maison peuvent être des facteurs de stress pour les familles de militaires qui se déplacent régulièrement. Heureusement, il existe de nombreuses ressources pour les membres des forces armées qui peuvent vous aider à rendre le processus plus gérable.