Consumer Advocates Against Reverse Mortgage Abuse (CAARMA) Définition

Qu'est-ce que CAARMA?

Consumer Advocates Against Reverse Mortgage Abuse (CAARMA) est un 501(c)(3) organisation à but non lucratif qui cherche à réformer prêt hypothécaire inversé système aux États-Unis. Les prêts hypothécaires inversés permettent aux personnes de 62 ans ou plus de contracter des prêts sécurisé contre leur l'équité de la maison. Ils peuvent recevoir le prêt sous la forme d'un montant forfaitaire, d'une série de versements mensuels réguliers ou d'une marge de crédit. Ils n'ont pas à rembourser l'hypothèque tous les mois, comme c'est le cas avec un prêt hypothécaire traditionnel. hypothèque. Au lieu de cela, tant qu'ils paient une assurance habitation, des impôts et maintiennent la maison en bon état, le prêt ne devient exigible que lorsqu'ils vendent la maison, en quittent la maison ou meurent. À ce stade, le prêt doit être remboursé en totalité, ainsi que les intérêts et les frais, soit par le propriétaire, soit par ses héritiers. Malheureusement, cela ne peut souvent se faire qu'en vendant la maison.

Les défenseurs des consommateurs considèrent le système comme mûr pour les prêts prédateurs et les escroqueries qui profitent des personnes âgées, qui ne sont peut-être pas en mesure de comprendre les conditions des prêts qu'elles signent. Cela peut également avoir un impact négatif sur leurs héritiers, qui peuvent perdre leur héritage attendu sans faute de leur part.

La CAARMA dit qu'elle existe pour faire le prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) programme géré par le Administration fédérale du logement (FHA) "adapté, sûr et intelligent." Les HECM sont assurés par le gouvernement fédéral et constituent la forme la plus courante de prêt hypothécaire inversé aux États-Unis. La CAARMA veut à terme réduire le nombre d'HECM saisies et faire la FHA Caisse Mutuelle d'Assurance Hypothécaire (FIMM)– qui assure tous les prêts hypothécaires garantis par la FHA – plus durable.

Comprendre CAARMA

Sandy Jolley, consultante financière, dénonciatrice et défenseuse des consommateurs basée en Californie, a fondé CAARMA en 2015. Le travail de plaidoyer est né d'une expérience personnelle douloureuse pour Jolley, après que ses parents ont été pris en charge par une hypothèque inversée prédatrice.

La CAARMA soutient que le système de prêt hypothécaire inversé ne convient ni aux personnes âgées ni au gouvernement fédéral. Bon nombre de ceux qui signent des prêts hypothécaires inversés peuvent ne pas être conscients des conditions précises auxquelles ils acceptent ou des conséquences à long terme d'un prêt hypothécaire inversé. Par exemple, environ la moitié des conjoints survivants non emprunteurs ne pourront pas rester dans leur maison après le décès du conjoint emprunteur, selon un chiffre cité sur le site Web de la CAARMA.

De plus, CAARMA souligne que le MMIF, qui couvre les HECM de la FHA, est « 14,5 milliards de dollars dans le rouge ». Cependant, cela peut être quelque peu atténué par le dernier rapport sur le FIMM du Département américain du logement et du développement urbain (HUD), qui a noté une performance financière positive du portefeuille HECM pour la première fois depuis 2015, en raison de l'appréciation des maisons à l'échelle nationale.

La CAARMA a lancé plusieurs initiatives de plaidoyer, y compris des lettres d'action aux emprunteurs destinées à expliquer les conditions et les exigences des prêts hypothécaires inversés. Le groupe a également fait pression sur les agences fédérales. En 2020, la CAARMA a envoyé une lettre au Société fédérale d'assurance des dépôts (FDIC), l'agence fédérale qui supervise les coopératives de crédit, exprimant son opposition à une proposition qui aurait apporté des modifications à la loi de 1977 Loi sur le réinvestissement communautaire (CRA). Cette lettre, signée par Jolley, a fait valoir qu'il aurait été imprudent d'établir de nouvelles réglementations pendant la pandémie, car on ne sait pas comment ces réglementations affecteront l'économie au sens large. Au lieu de cela, la CAARMA a fait valoir que l'ARC devrait permettre une plus grande contribution de la communauté au réinvestissement.

Exemple d'abus d'hypothèque inversée

Les parents de Jolley, Pat et Dick Hickerson, ont été amenés à signer une hypothèque inversée dont ils n'avaient pas besoin, selon le site partenaire de CAARMA, Elder Financial Terrorism. Après que son père, Dick, a appris qu'il était en train de mourir d'un cancer métastatique, le couple s'est vu refuser la couverture des soins de longue durée assurance en raison des antécédents médicaux, y compris le fait que Pat, la mère de Jolley, souffrait de la maladie d'Alzheimer maladie. Dick a répondu à une publicité télévisée mettant en vedette des acteurs épousant les avantages des prêts hypothécaires inversés (aucun de qui s'appliquait à eux, les notes du site), et un vendeur est rapidement venu et leur a fait signer pour un inverse hypothèque. Ils avaient une séance de conseil HUD par téléphone sans vérification de leur capacité à comprendre ce qui se passait. En fin de compte, la propriété a été vendue par la famille après la mort de Dick sans permettre à la famille de racheter la propriété.

Jolley elle-même a été reconnue comme dénonciatrice contre l'entreprise qui, selon elle, a profité de ses parents. En 2017, le gouvernement américain a accordé à Jolley 1,6 million de dollars, le montant le plus autorisé en vertu du Loi sur la réforme, le redressement et l'application des institutions financières de 1989, pour son implication dans des activités de dénonciation contre le gestionnaire de prêts Financial Freedom. Cette société était dirigée par Steven Mnuchin, connu dans les médias sous son surnom de "Foreclosure King", qui était le PDG de OneWest Bank, qui possédait Financial Freedom. Mnuchin deviendra plus tard chef du Trésor américain sous la direction de Donald J. l'administration Trump. Financial Freedom a accepté de payer au gouvernement fédéral plus de 89 millions de dollars pour régler de fausses réclamations liées à des hypothèques inversées.

Escroqueries vs. Prêts hypothécaires inversés prédateurs

Les prêts hypothécaires inversés offrent un environnement riche en cibles pour les escrocs et les prêteurs prédateurs, ce qui signifie que les propriétaires qui les envisagent doivent être vigilants. Une enquête de 2019 par USA aujourd'hui a affirmé que les prêts hypothécaires inversés risqués ont été présentés aux personnes âgées comme de l'argent sans risque, en particulier à la suite de la Grande récession.

Un nombre croissant de ces prêts hypothécaires ont fait défaut ces dernières années, passant de 2 % des résiliations de prêts en 2014 à 18 % en 2018. Cela est principalement dû au fait que les emprunteurs ne satisfont pas aux exigences d'occupation ou ne paient pas leurs impôts et/ou leurs assurances, selon les informations d'un rapport de 2019 du U.S. Government Accountability Office.

Il y a aussi eu des arnaques pures et simples. Il est courant que les personnes âgées soient ciblées par des publicités télévisées et radiophoniques, des séminaires d'investissement, des panneaux d'affichage, des envois postaux à domicile ou des églises locales. Les escrocs convainquent le propriétaire de leur permettre de souscrire un HECM au nom du propriétaire. Ils paient ensuite au propriétaire une redevance tout en gardant la majeure partie de l'argent généré pour eux-mêmes.

Une autre escroquerie peut se produire lorsqu'une évaluation frauduleuse est donnée qui gonfle la valeur de la maison. Avec l'estimation gonflée, les auteurs de l'escroquerie vont tenter de convaincre le propriétaire de contracter un prêt hypothécaire inversé: le prêt sera également gonflé en fonction de l'estimation bidon. S'ils réussissent à convaincre le propriétaire de contracter une hypothèque inversée, les escrocs déposeront les documents nécessaires pour conclure le prêt. à percevoir sur l'argent ou le titre de la maison, selon un avertissement de l'AARP, le groupe d'intérêt pour les personnes à l'âge de la retraite dans le NOUS.

L'essentiel

Les hypothèques inversées sont destiné à servir de moyen d'accéder à de l'argent pour les 62 ans et plus. Ils sont devenus de plus en plus courants pendant la pandémie, atteignant en mars 2022 leur niveau de volume mensuel le plus élevé depuis mars 2011, selon Reverse Market Insight. Cependant, des défauts de paiement et des saisies peuvent survenir en raison de leur abus, selon des groupes de défense tels que CAARMA.