La construction de bureaux continue de bourdonner malgré les malheurs du marché immobilier

La ville d'Austin, au Texas, offre un aperçu d'une plus grande énigme face à un marché américain de l'immobilier de bureau déjà assiégé - la construction de nouveaux espaces continue de bourdonner alors même que chute des valeurs immobilières sur les propriétés existantes et davantage d'entreprises prévoient moins, pas plus, d'espace de bureau.

Le marché des bureaux d'Austin a reçu un coup de pouce pandémique

Soixante-dix millions de pieds carrés d'espace de bureau existent dans la région métropolitaine d'Austin, au Texas. Vingt-huit pour cent de celui-ci est vacant, actuellement disponible à la location.

Pourtant, un espace nouvellement construit totalisant 657 139 pieds carrés a frappé le marché d'Austin cette année, avec 5,5 millions de pieds carrés supplémentaires en construction. Ce n'est pas tout - les plans de construction existants prévoient un espace supplémentaire de 11,8 millions de pieds carrés.

Lorsque la pandémie a frappé, Austin figurait parmi les marchés de bureaux les plus en vogue du pays et devenait de plus en plus chaud. Des entreprises comme Tesla (TSLA), Amazone (AMZN), Pomme (AAPL) et Google (GOOGL) recherchaient des emplacements pour construire des bureaux pour les travailleurs qui déménageaient de Californie et d'ailleurs, tandis que les développeurs locaux innovaient sur des bâtiments spécifiques pour participer à l'action.

La construction de bureaux, après tout, prend des années de préparation et de planification et une fois qu'elle est en cours, s'arrêter n'est pas une option facile. Dans la plupart des cas, transmettre était la seule option. Puis vint l'essor du travail à domicile à Austin et dans tout le pays, et les postes vacants commencèrent à s'accumuler.

"Les gens ont raison de dire que nous avons besoin de moins d'espace", a déclaré Jessica Morin, responsable du leadership éclairé des bureaux aux États-Unis au sein de la société de services immobiliers et d'investissement CBRE. "La grande question est comment beaucoup moins d'espace."

Construction sans relâche

À l'échelle nationale, 118,2 millions de pieds carrés de bureaux sont actuellement en construction, ce qui représente 1,8 % de l'espace existant, dont plus d'un cinquième est disponible à la location.

Ajoutez à cela les plans de construction supplémentaires, et l'espace de bureau à l'échelle nationale devrait augmenter de 5,6 % au cours des prochaines années.

Cet espace supplémentaire sera mis en ligne même si les grandes entreprises prévoient d'utiliser moins d'espace de bureau dans les années à venir.

Une enquête auprès des cadres en charge de l'immobilier dans 350 entreprises multinationales, employant au total 10 millions de personnes, a constaté que la moitié prévoyait de réduire l'espace de bureau au cours des trois prochaines années - certains jusqu'à 20%.

Dans le même temps, les affichages pour les emplois non distants, c'est-à-dire les emplois nécessitant un espace de bureau, ont chuté de 22 % au cours des 15 derniers mois.

Postes vacants concentrés

La nature disparate des immeubles de bureaux contribue toutefois à expliquer pourquoi certaines constructions conservent croissante face à la baisse de la valeur des immeubles de bureaux, à la hausse des taux de vacance et à une disponibilité.

Les recherches de CBRE ont révélé que 10 % de tous les immeubles de bureaux sur les marchés qu'il suit représentent 80 % de la perte totale d'occupation en pieds carrés entre le début de la pandémie et la fin de 2022.

Ces "bâtiments les plus durement touchés", comme CBRE l'a appelé la cohorte, existent généralement dans des zones avec des taux de criminalité relativement élevés et moins de commodités à proximité. Bien qu'ils ne vieillissent pas nécessairement, beaucoup sont situés dans les marchés du centre-ville, en particulier dans le nord-est et le long de la côte ouest.

De plus, les propriétaires fonciers et les entreprises de construction doivent prévoir de répondre aux besoins d'espace prévus dans les années à venir. Ces plans peuvent ne pas refléter les besoins actuels, ce qui signifie que la construction actuelle et prévue ne correspond souvent pas aux conditions immédiates du marché.

Les loyers ne reflètent pas encore les réalités du marché

Pourtant, on peut se demander si les propriétaires ont pleinement pris en compte les réalités actuelles du marché.

À Austin, par exemple, le loyer moyen demandé sur l'espace existant reste de 51 $ le pied carré, soit 27 % de plus que la moyenne nationale.

La déconnexion semble encore plus prononcée dans le plus grand marché du pays, New York. Les loyers moyens demandés de 88 $ par pied carré à Manhattan restent plus du double de la moyenne nationale, même si un cinquième de tous les espaces est disponible à la location.

Bien entendu, les loyers sur le marché new-yorkais dépassent toujours la moyenne nationale. Pourtant, les taux de demande actuels persistent même si une étude conjointe de l'Université de Columbia et de l'Université de New York prédit que la propriété de la ville les valeurs d'ici 2029 resteront inférieures de moitié à ce qu'elles étaient en 2019 si les habitudes de travail à domicile ne reviennent pas aux normes d'avant le Covid-19 pandémie.

Cependant, ajustées à l'inflation, les données de CBRE montrent que les loyers ont chuté de 15 % en dessous de leur niveau d'avant la pandémie. La firme prévoit que les loyers "réels" corrigés de l'inflation chuteront encore de 10 à 12% au cours des 18 prochains mois à deux ans avant de se stabiliser.