Les investisseurs fuient alors que les propriétés «zombies» perdent des locataires

Les investisseurs immobiliers commerciaux se dirigent vers les sorties - ou essaient - alors que la hausse taux d'intérêt et les inquiétudes concernant une récession imminente transforment les immeubles de bureaux en zombies, et les fonds immobiliers réagissent en limitant les retraits.

Blackstone inc. a déclaré que son fonds phare de 69 milliards de dollars, Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), réduirait le montant que les investisseurs peuvent racheter après une augmentation des demandes.

"Ce n'est pas une surprise que vous assistiez à une décélération des flux des investisseurs individuels lorsque vous avez eu ce sorte de déclin du marché ", a déclaré le président et chef de l'exploitation de Blackstone, Jonathan Gray, sur un investisseur appel.

La hausse des coûts d'emprunt, ainsi que les compressions des locataires de bureaux dont les employés travaillent à domicile une partie ou tout le temps, signifient une baisse des bénéfices pour les propriétaires. Avec une inflation qui a atteint son plus haut niveau en 40 ans, le Réserve fédérale a fixé son objectif de taux d'intérêt de référence à 3,75–4 %. Bien que ce ne soit pas aussi élevé que les taux de 6,5 % des années 2000, les taux augmentent au rythme le plus rapide depuis une décennie et montrent peu de signes de ralentissement. Cela, combiné aux problèmes de la chaîne d'approvisionnement et aux tendances du travail à domicile, a pesé sur le marché immobilier qui devrait s'aggraver en 2023.

Bob Knakal, président des ventes d'investissements chez JLL, voit une horde croissante d'immeubles de bureaux «zombies» à Manhattan qui sont toujours en vie mais qui n'ont pas d'avenir évident, a rapporté le Financial Times. Le zombie typique a peut-être été acheté il y a des générations et a fourni des chèques mensuels à une liste sans cesse croissante de bénéficiaires.

"Maintenant, le bâtiment n'est pas compétitif du point de vue de la location car il a besoin d'un nouveau hall d'entrée, de nouveaux ascenseurs, de nouvelles fenêtres et de nouvelles salles de bains. Et si vous alliez voir ces 37 personnes et leur disiez: « Vous savez quoi? Vous devez faire un chèque de 750 000 $ pour que nous puissions réparer le bâtiment. " Ces personnes auraient une crise cardiaque ", a déclaré Knakal.

Le BREIT de Blackstone a déclaré la semaine dernière que les demandes de rachat avaient dépassé le plafond qu'il avait fixé, certains investisseurs ne pouvant encaisser que l'année prochaine. Blackstone n'est pas le seul groupe à essayer de ralentir les retraits. Starwood Capital Group a également informé les investisseurs qu'il restreindrait les retraits de son fonds de 14 milliards de dollars.

L'augmentation des demandes de rachat provient à la fois d'investisseurs individuels et d'investisseurs institutionnels comme les fonds de pension. En 2020, il y a également eu une augmentation de courte durée de ces demandes qui a été écrasée lorsqu'il est apparu que les locataires de bureaux ne partaient pas ou ne réduisaient pas. Cependant, de nombreuses entreprises n'ont pas abandonné leurs bureaux et l'essor du commerce électronique a fait des entrepôts un investissement solide. Les investisseurs sont donc restés en place.

Aujourd'hui, alors que les taux d'intérêt ne cessent d'augmenter, les entreprises supplient d'abandonner leurs bureaux. La ville de New York, le plus grand marché de bureaux au monde, est particulièrement touchée.

Depuis janvier, les actions de SL Green et de Vornado, deux sociétés cotées en bourse FPI pour les plus grands propriétaires de bureaux de New York, ont diminué de moitié.

La hausse des taux d'intérêt a rendu plus coûteux pour les propriétaires et les promoteurs de rester à New York.

"Si vous avez une dette venant à échéance, tout d'un coup, vos taux sont doublés et la banque va vous faire investir de l'argent dans l'actif", a déclaré un développeur au Financial Times.

Lorsque les taux d'intérêt étaient bas, les investisseurs se sont tournés vers l'immobilier commercial pour obtenir des rendements plus élevés que ceux qu'ils pouvaient obtenir en détenant des obligations ou des bons du Trésor à faible risque, et BREIT a pu accorder aux particuliers 13 % rendements annualisés. Blackstone reste optimiste sur le fait que le fonds produira toujours des rendements élevés.

"Notre entreprise repose sur la performance, pas sur les flux de fonds, et la performance est solide comme le roc", a déclaré un porte-parole de Blackstone après que la société a annoncé les limites de remboursement.

Les licenciements ont également frappé le marché immobilier. Wells Fargo & Co., le plus grand initiateur de prêts immobiliers parmi les banques américaines, a déclaré la semaine dernière qu'il réduirait des centaines de hypothèque employés.

L'indice FTSE NAREIT All Equity REITs, qui suit tous les propriétaires cotés en bourse, a baissé de plus de 20 % cette année.