Comprendre l'indice de logement Case-Shiller

Le Indice Case-Shiller, anciennement connu sous le nom d'indice des prix des maisons S&P/Case-Shiller, a été développé dans les années 1980 par trois économistes: Allan Weiss, Karl Case et Robert Shiller. Ces hommes ont ensuite formé une société pour vendre leurs recherches sur le suivi des prix des logements aux États-Unis. Cette société a été acheté par Fiserv, Inc., qui compile les données derrière l'indice qui est distribué par Standard & Pauvres.

En fait, l'indice Case-Shiller n'est pas qu'un indice mais composé de plusieurs indices:

• Le Indice national des prix des maisons suit l'évolution de la valeur des logements résidentiels en suivant le prix d'achat et la valeur de revente des maisons unifamiliales. Il couvre le neuf grandes divisions de recensement aux Etats-Unis.
• La 10-ville index composé couvre Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco et Washington, DC.
• L'indice composite de 20 villes comprend toutes les villes ci-dessus, plus Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Détroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle et Tampa.
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• Il existe également 20 index individuels de zones métropolitaines pour toutes les villes énumérées ci-dessus.

Chacun de ces indices, à l'exception de l'indice national qui est calculé trimestriellement et publié sur le les derniers mardis de février, mai, août et novembre sont publiés le dernier mardi de chaque mois à 9h EST. Il y a un décalage des données de deux mois, donc un rapport publié en mai ne couvrira que les ventes de maisons jusqu'en mars.

Ce que l'indice fait et ne suit pas

Chaque indice mesure les variations des prix des maisons unifamiliales et des maisons individuelles en utilisant le méthode des ventes répétées, qui compare les prix de vente des mêmes propriétés au fil du temps. Les nouvelles constructions sont exclues. Étant donné que ces maisons n'ont pas été vendues auparavant, il n'y a aucun moyen de calculer l'évolution de leurs prix de vente tant qu'elles n'ont pas eu deux propriétaires.

Les types de ventes suivis par les indices Case-Shiller sont appelés transactions de vente sans lien de dépendance. Il s'agit de transactions où la maison a été vendue à valeur marchande et les données sur les prix de vente peuvent être utilisées pour obtenir un aperçu précis du marché du logement. Une transaction dans laquelle une mère vendait sa maison à son fils à un prix avantageux inférieur au marché ne serait incluse dans aucun indice Case-Shiller. Forclusion les ventes sont incluses dans les indices car une vente entre une banque et un particulier est considérée à la fois comme une vente sans lien de dépendance et comme une vente répétée.

Les copropriétés et les coopératives ne sont incluses dans aucun des principaux indices. Cependant, il existe des indices de copropriété distincts qui suivent les prix des copropriétés dans cinq marchés principaux: Boston, Chicago, New York, Los Angeles et San Francisco.

Sont également exclues de l'indice les propriétés dont la désignation change (par exemple, une propriété qui était jusqu'à récemment considérée comme une maison mais qui est maintenant un condo ne serait pas inclus), les ventes juste avant ou après qu'une propriété ait été radicalement modifiée (comme une maison de deux chambres transformée en un maison de cinq chambres) et les transactions qui semblent contenir des erreurs de données (une maison vendue 100 000 $ qui a ensuite été déclarée comme étant vendue 10 000 $, pour Exemple).

Pourquoi les prix des maisons sont importants

Même si vous n'achetez ou ne vendez pas une maison, les prix des maisons sont un indicateur de la performance de l'économie dans son ensemble. Les gens sont-ils convaincus que le moment est venu de faire un investissement important et coûteux? Quelle est la performance économique d'une région géographique particulière? Comment se comportent les entreprises qui ont une part importante dans le secteur du logement? L'indice Case-Shiller donne un aperçu de tous ces indicateurs.

Il est même possible de profiter indirectement des variations des prix des maisons en investissant dans des contrats à terme et des options sur les indices des prix des maisons S&P/Case-Shiller Bourse de commerce de Chicago. Ce type d'investissement est recommandé pour les entreprises telles que l'immobilier et immobilier les promoteurs immobiliers, les banques, les prêteurs hypothécaires et les fournisseurs de logements pour les aider à atténuer le risque de leurs importantes participations dans le secteur du logement. Même les entreprises qui ont peu ou rien à voir avec le logement peuvent vouloir investir dans ces produits pour diversifier leur portefeuille et gérer les risques d'investissement.

Enfin, de nombreuses personnes ont au moins autant, sinon plus, investi dans leur maison qu'elles le font dans des actions. Les mouvements des prix des maisons ont donc un impact significatif sur la valeur totale de leurs portefeuilles.

Deux indices alternatifs des prix des logements aux États-Unis

Indice des prix des logements (IPH)

Le Agence fédérale américaine de financement du logement (FHFA), établi en vertu de la loi sur le logement et la relance économique de 2008,publie l'indice des prix des logements (IPH) trimestriel. Le HPI couvre 400 zones métropolitaines dans les 50 États et contient des données remontant aux années 1970.

Le FHFA HPI est un peu un terme fourre-tout pour plusieurs indices produits par la FHFA et basés sur des dizaines de millions de ventes de maisons. Will Doerner, économiste superviseur de la Division de la recherche et des statistiques de la FHFA, souligne que pour mettre en évidence différents segments de marché, la FHFA produit trois principaux types d'indices: le HPI d'achat uniquement, le HPI de toutes les transactions et les données étendues. HPI.

Le HPI Toutes les transactions, par exemple, comprend refinance, pas seulement les achats, tandis que l'IPH annuel comprend les données les plus granulaires: jusqu'aux niveaux du code postal, du comté et du secteur de recensement. L'achat uniquement HPI, par exemple, est le plus souvent cité dans les médias. Le HPI à données étendues comprend les hypothèques FHA et des informations provenant de dossiers publics, ce qui permet aux données de couvrir l'ensemble du marché des maisons qui se vendent en dessous de la limite de prêt conforme.

La FHFA fait également d'autres index alternatifs pour les praticiens et les chercheurs. Le HPI sans détresse exclut les saisies et les ventes à découvert. L'IPH annuel offre des données pour des niveaux géographiques granulaires, tels que plus de 2 000 comtés, 19 000 codes postaux et 50 000 secteurs de recensement.

Indice des prix des logements sur le rendement des prêts

Le Loan Performance Home Price Index, produit par CoreLogic, utilise également des données de ventes répétées, mais il est configuré pour être beaucoup plus complet. Le CoreLogic HPI couvre plus de 7 100 codes postaux, plus de 930 zones statistiques principales (ASFC) et plus de 1 300 comtés situés dans les 50 États et le District de Columbia, au moment de publication. Bien qu'il y ait un décalage de cinq semaines dans les données, CoreLogic reconstruit ses ensembles de données nationales à partir de zéro chaque mois.

Indices des prix des logements à l'étranger

Les États-Unis ne sont pas le seul pays à produire des indices des prix des logements.

• Le principal indice du Canada est le Indice composite national des prix des maisons, qui utilise également la méthode des ventes répétées. Il combine les données des ventes de maisons unifamiliales dans des villes comme Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal et Halifax.
• L'indice permanent des prix des logements tsb en Irlande est produit par permanent tsb Group Holdings, P.L.C., un important fournisseur de services financiers de détail sur le marché bancaire national irlandais. En effet, le Groupe détient environ 15 % des prêts hypothécaires résidentiels du pays.Cet indice prend en compte la taille, le type, l'emplacement et d'autres caractéristiques d'une maison avant de lui attribuer une valeur à l'aide d'une technique complexe connue sous le nom de analyse de régression linéaire multivariée.
• Le principal indice du Royaume-Uni est le Indice des prix des maisons à Halifax, nommé d'après Halifax, une division du Lloyd's Banking Group et le plus grand prêteur hypothécaire du Royaume-Uni. Cet indice utilise également une analyse de régression linéaire multivariée.

La ligne de fond

L'indice Case-Shiller est un indice largement utilisé et respecté baromètre du marché immobilier américain et de l'économie en général. Mais ce n'est pas le seul baromètre à surveiller. Pour tout investisseur immobilier sérieux ou autre type d'investisseur, il convient également de garder à l'esprit les indices alternatifs du logement américain, ainsi que les HPI étrangers.