À faire et à ne pas faire en matière de prêt hypothécaire

Les taux hypothécaires ont atteint des creux historiques à plusieurs reprises en 2020 et jusqu'au début de 2021 au milieu de l'impact de la pandémie de COVID-19. Les taux ont commencé à augmenter au cours des dernières semaines et pourraient continuer à augmenter légèrement tout au long de l'année. Si vous songez à obtenir un prêt hypothécaire ou à refinancer celui que vous avez déjà, il y a un certain nombre de facteurs à considérer.

Qu'est-ce qui influence les taux hypothécaires?

Les taux hypothécaires sont influencés par un certain nombre de facteurs différents: l'environnement économique, l'inflation et la Réserve fédérale.

Le taux des fonds fédéraux de la Réserve fédérale, le principal taux des prêts bancaires au jour le jour qui influence toutes sortes d'autres taux d'intérêt, se situe dans une fourchette cible de 0,0% à 0,25% depuis le 15 mars 2020, au début de la COVID-19 pandémie.  

Alors que l'économie se redresse en 2021, la Réserve fédérale pourrait commencer à augmenter les taux d'intérêt, ce qui peut avoir un impact global sur votre taux hypothécaire. Quand et comment dépend du type de prêt hypothécaire que vous avez. Les hypothèques à long terme à taux fixe sont liées aux rendements des bons du Trésor américain à long terme. Lorsque ces rendements augmentent, les taux d'intérêt augmentent également. Les prêts hypothécaires à taux variable (ARM) et les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) sont liés au taux préférentiel. Lorsque la Fed augmente son taux, les banques augmentent leur taux préférentiel, augmentant ainsi votre taux hypothécaire.

Le crédit immobilier moyen à taux fixe sur 30 ans est passé la semaine dernière à 3,17% la semaine dernière avec une moyenne de 0,7 point, selon Freddie Mac. (Les points sont des frais qu'un prêteur doit payer en plus du taux d'intérêt, égal à 1 % du total du prêt).Bien que les taux restent proches des creux historiques de 2,65 % atteints en janvier 2021, ils ont néanmoins augmenté au cours des six dernières semaines.Avec plus d'Américains se faisant vacciner, plus d'entreprises rouvrant et plus d'argent de relance aidant à stimuler l'économie, les taux devraient augmenter au cours des prochains mois.

Alors que l'économie continue de se renforcer et d'affecter les taux hypothécaires, nous avons pensé qu'il était logique d'examiner quelques choses à faire et à ne pas faire pour quiconque envisage d'obtenir un nouveau prêt hypothécaire.

Vérifiez votre dossier de crédit

Les prêteurs examinent votre rapport de crédit pour déterminer si vous êtes admissible à un prêt et à quel taux. Selon la loi, vous avez droit à un rapport de crédit gratuit chaque année de chacune des «trois grandes» agences de notation de crédit: Equifax, Experian et TransUnion. Examinez attentivement votre dossier de crédit pour vous assurer qu'il est exact. S'il y a des erreurs, vous devez prendre des mesures immédiates pour les corriger.

Méfiez-vous des objets suspects, de l'usurpation d'identité, des données d'un ex-conjoint qui ne vous appartiennent plus, des informations obsolètes et des notations incorrectes pour les comptes fermés. Faites un suivi auprès du prêteur ou du créancier qui a signalé l'article et assurez-vous de signaler les incohérences directement aux trois agences.

Améliorez votre pointage de crédit

En général, une haute cote de crédit signifie que vous serez admissible à un meilleur prêt hypothécaire, il est donc avantageux de le maintenir aussi élevé que possible. Le plus courant est le Score FICO, que de nombreuses institutions financières offrent chaque mois gratuitement à leurs clients. Vous pouvez également acheter votre pointage FICO auprès de l'une des trois agences de notation de crédit.

Pour améliorer votre pointage de crédit, remboursez vos dettes, configurez des rappels de paiement pour payer vos factures à temps, maintenez les soldes des cartes de crédit et des crédits renouvelables bas et réduisez le montant de la dette. L'un des meilleurs moyens d'y parvenir est de cesser d'utiliser (ou de restreindre l'utilisation de) vos cartes de crédit.

Réduisez votre ratio dette/revenu

Les prêteurs examinent votre ratio dette/revenu—ou le remboursement de votre dette par rapport à votre revenu global—pour mesurer votre capacité à gérer vos mensualités. Ils l'utilisent également pour déterminer combien de maison vous pouvez vous permettre. Les prêteurs aiment voir des ratios dette/revenu inférieurs à 36 %, avec un maximum de 28 % de cette dette affectée aux paiements hypothécaires, ou le rapport frontal. Plus ces ratios sont forts, meilleur est votre taux hypothécaire.

Il existe deux façons de réduire votre ratio d'endettement afin d'obtenir un meilleur taux hypothécaire:

• Réduisez votre dette mensuelle récurrente: arrêtez de dépenser de l'argent pour autre chose que les achats les plus urgents.
• Augmentez votre revenu mensuel brut: Trouvez un deuxième emploi ou travaillez des heures supplémentaires pour augmenter votre potentiel de revenu.

Bien que ces options soient possibles, gardez à l'esprit qu'aucune d'entre elles n'est toujours facile à réaliser.

Tenir compte du montant de l'hypothèque

N'oubliez pas que le fait d'être admissible à un certain montant ne signifie pas que vous devez dépenser autant pour une maison.

Une approche prudente consiste à ne pas dépenser plus de 30 % de votre salaire net en frais de logement, ce qui comprend votre hypothèque, impôts fonciers, l'assurance habitation, et cotisations à l'association des propriétaires. N'oubliez pas d'ajouter coûts de maintenance si vous voulez vraiment vous assurer que vous cherchez dans la bonne gamme de prix.

Lorsque vous magasinez pour une maison, décidez de ce qui est le plus important: avoir une maison plus chère ou avoir une petite marge de manœuvre supplémentaire dans votre budget chaque mois. N'oubliez pas qu'être propriétaire d'une maison avec une hypothèque est un engagement de 30 ans.

Ne comptez pas sur le refinancement pour baisser votre taux d'intérêt

Les taux hypothécaires ont commencé à remonter par rapport à leurs plus bas historiques, et ils pourraient continuer à augmenter par rapport à leurs plus bas historiques, ce n'est donc peut-être pas le bon moment pour refinancer. Mais vous pourrez peut-être économiser de l'argent en raccourcissant la durée de votre prêt.

Par exemple, passer d'une période de 30 ans hypothèque à taux fixe à un prêt sur 15 ans avec un meilleur taux, ou via un refinancement cash-out, dans lequel votre nouveau montant hypothécaire est supérieur à celui existant. Cela vous permet de puiser dans votre l'équité de la maison pour rembourser d'autres dettes. Même si votre paiement mensuel augmentera, vous pourriez finir par économiser de l'argent en remboursant des dettes à taux d'intérêt plus élevé, comme votre prêt automobile, vos prêts étudiants et/ou vos cartes de crédit.

Avant de procéder à un refinancement, vous devez analyser les chiffres pour vous assurer que vous n'ajoutez pas à votre stress financier.

La ligne de fond

Même un petit changement dans les taux d'intérêt peut faire une grande différence dans les paiements mensuels, le montant de les intérêts payés au cours du prêt et le montant du prêt (et de la maison) pour lequel vous qualifier.

Si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe de 200 000 $ sur 30 ans à 4 %, par exemple, votre paiement mensuel serait de 954,83 $ et vous paieriez 143 739,01 $ en intérêts totaux. Augmentez le taux de 0,5% (pour un total de 4,5%) et vous auriez un paiement mensuel de 1 013,37 $, et le total de vos intérêts payés serait de 164 813,42 $, soit environ 2 $ de plus par jour pendant 30 ans.

Compte tenu de ce qui précède, c'est toujours une bonne idée de travailler à l'amélioration de votre pointage de crédit, de vos antécédents de crédit et de votre ratio dette/revenu, afin de pouvoir bénéficier du meilleur taux disponible. Et, bien sûr, ne prenez pas plus de maison que vous ne pouvez vous permettre confortablement.