De combien d'argent ai-je besoin pour mettre un prêt hypothécaire?

De combien d'argent ai-je besoin pour mettre un prêt hypothécaire?

Lorsque vous achetez une maison, l'une des dépenses initiales les plus importantes est la mise de fonds. À ne pas confondre avec les frais de clôture, l'acompte est la partie du prix d'achat que vous payez d'avance à la clôture. En règle générale, si vous mettez moins d'argent sur une maison à la clôture, vous paierez plus de frais et d'intérêts sur la durée du prêt (et vice versa).

Comprendre les acomptes sur les maisons

Le montant que vous désignez comme acompte aide un prêteur à déterminer combien d'argent vous prêter et quel type de prêt hypothécaire est le mieux adapté à vos besoins. Mais quel est le juste montant pour un acompte? Payer trop peu vous coûtera des intérêts et des frais au fil du temps. Trop pourrait épuiser vos économies ou affecter négativement votre santé financière à long terme.

De plus, vous devez toujours tenir compte des frais de clôture, des frais de déménagement et d'autres factures mensuelles. En fin de compte, le montant de votre mise de fonds dépend de vous: vos économies, vos revenus et votre budget pour une nouvelle maison.

Tout d'abord, vous devez déterminer votre budget et son impact sur votre mise de fonds. Investopedia est gratuit, en ligne calculateur d'hypothèque vous aide à calculer vos versements hypothécaires mensuels et à prendre les bonnes décisions financières lors de l'achat d'une maison. L'un des champs demande un montant estimé de l'acompte.

Combien de maison pouvez-vous vous permettre?

Lorsque vous êtes pré-approuvé pour un prêt hypothécaire, un prêteur vous indiquera le montant maximal du prêt auquel vous êtes admissible, en fonction des réponses dans votre demande. Votre demande de prêt hypothécaire vous demande le montant estimé de votre mise de fonds, vos revenus, votre emploi, vos dettes et vos actifs. Un prêteur extrait également votre rapport de crédit et votre pointage de crédit. Tous ces facteurs influencent la décision d'un prêteur de vous prêter de l'argent pour l'achat d'une maison, combien d'argent et selon quelles modalités.

En règle générale, de nombreux propriétaires potentiels peuvent se permettre d'hypothéquer une propriété qui coûte entre 2 et 2,5 fois leur revenu brut. Par exemple, si vous gagnez 100 000 $ par an, vous pouvez vous permettre une maison entre 200 000 $ et 250 000 $.

Plutôt que de simplement emprunter le montant maximal du prêt approuvé par un prêteur, vous êtes mieux servi en évaluant votre versement hypothécaire mensuel estimé. Supposons que vous soyez approuvé pour un prêt de 300 000 $. Si votre versement hypothécaire mensuel et vos autres dettes mensuelles dépassent 43 % de votre revenu mensuel brut, vous pourriez avoir des difficultés à rembourser votre prêt si les temps sont serrés. En d'autres termes, soyez prudent lorsque vous achetez plus de maison que vous ne pouvez raisonnablement vous permettre.

Si vous louez depuis un certain temps ou si vous possédez déjà une maison et que vous cherchez à acheter à nouveau, vous avez probablement une bonne maîtrise du paiement hypothécaire mensuel que vous pouvez vous permettre. Les locataires doivent garder à l'esprit que la possession d'une maison ou d'un condo comprend des dépenses supplémentaires telles que les taxes foncières, l'entretien, l'assurance, les éventuelles cotisations à la Home Owners Association (HOA) et les imprévus réparations.

Au-delà de l'achat d'une maison, vous pouvez également contribuer à d'autres objectifs financiers tels qu'épargner pour la retraite, fonder une famille, consolider un fonds d'épargne d'urgence et rembourser vos dettes. Accepter un paiement hypothécaire mensuel trop élevé consommera des liquidités qui pourraient autrement servir à certains de ces objectifs importants.

Mise de fonds et ratio prêt-valeur

Votre mise de fonds joue un rôle clé dans la détermination de votre ratio prêt-valeur, ou LTV. Pour calculer le ratio LTV, le montant du prêt est divisé par la juste valeur marchande de la maison telle que déterminée par une évaluation immobilière. Plus votre mise de fonds est importante, plus votre LTV est faible (et vice versa). Étant donné que les prêteurs utilisent le LTV pour évaluer le risque de l'emprunteur et fixer le prix des prêts hypothécaires, un LTV inférieur signifie que vous payez des taux d'intérêt plus bas sur votre prêt hypothécaire et peut éviter des coûts supplémentaires.

Un ratio LTV plus faible présente moins de risques pour les prêteurs. Pourquoi? Vous commencez avec plus de valeur nette dans votre maison, ce qui signifie que vous avez une participation plus élevée dans votre propriété par rapport au solde impayé du prêt. En bref, les prêteurs supposent que vous serez moins susceptible de faire défaut sur votre prêt hypothécaire. Si vous prenez du retard sur votre prêt hypothécaire et qu'un prêteur doit saisir votre maison, il est plus susceptible de la revendre et de récupérer la majeure partie de la valeur du prêt si le ratio LTV est inférieur.

En plus d'évaluer votre risque, les prêteurs utilisent le ratio LTV pour fixer le prix de votre prêt hypothécaire. Si votre ratio LTV est inférieur, vous recevrez probablement un taux d'intérêt inférieur. Mais si le ratio LTV dépasse 80%, ce qui signifie que vous avez mis moins de 20% de la valeur de la maison comme mise de fonds, attendez-vous à des taux d'intérêt plus élevés. Ces taux couvrent le risque accru du prêteur de vous prêter de l'argent.

De plus, si votre ratio LTV dépasse 80 %, vous devrez probablement payer pour assurance hypothécaire privée, (PMI). Le montant du PMI que vous paierez dépend de votre type de prêt. Par exemple, certains prêts assurés par la Federal Housing Administration nécessitent à la fois une hypothèque initiale prime d'assurance qui est payée à la clôture, ainsi qu'une prime annuelle d'assurance hypothécaire (MIP) pour la vie de un emprunt. Bien que les prêts FHA aient une exigence d'acompte faible de 3,5%, le coût total d'emprunt tel qu'il est calculé dans le taux de pourcentage annuel a tendance à être beaucoup plus élevé pour ces prêts.

Comment votre acompte affecte vos offres

Lorsque vous êtes à la recherche de la bonne maison, le temps presse. Les maisons à des prix d'entrée de gamme se vendent généralement rapidement et vous voulez faire de votre mieux lorsque vous faites une offre, car vous aurez probablement de la concurrence. Lorsque les marchés sont concurrentiels et que les vendeurs reçoivent plusieurs offres, ils veulent voir les meilleures offres des acheteurs, y compris un acompte important. Du point de vue du vendeur, les acheteurs qui ont plus d'argent à déposer sont plus attrayants car ils ont plus de peau dans le jeu.

Un acompte plus élevé peut indiquer à un vendeur que vous avez suffisamment d'argent en main et des finances solides pour obtenir une approbation finale de prêt (et arriver à la table de clôture) sans accroc. En outre, un acompte plus élevé pourrait battre d'autres offres qui demandent aux vendeurs de payer les frais de clôture ou une offre inférieure au prix demandé. Il est peu probable qu'une personne disposant d'un acompte important demande une telle assistance, et les vendeurs sont plus susceptibles travailler avec un acheteur qui a l'argent et la motivation pour mener à bien l'achat avec un minimum de marchandage.

Programmes de prêts à faible mise de fonds

L'ancienne norme était que les acheteurs de maison avaient besoin de 20 % d'acompte pour acheter une maison. Les temps ont changé. De nombreux acheteurs de maison, en particulier les premiers acheteurs, n'ont tout simplement pas économisé un acompte de 20 %. Cela devient de plus en plus le cas à mesure que les prix des maisons montent en flèche sur de nombreux marchés du logement aux États-Unis. Par exemple, le prix médian des maisons existantes en novembre 2020 était de 310 800 $, soit une augmentation de 14,6 % par rapport à 271 300 $ en novembre 2019, selon les dernières données de la National Association of Realtors.

En fait, les acheteurs de maison qui ont financé leur maison ont payé en moyenne 12% du prix d'achat, selon le profil 2020 des acheteurs et vendeurs de maisons de NAR. Selon l'enquête, les primo-accédants ayant recours au financement ne versent généralement que 7 % du prix d'achat.

Pour ceux qui ne peuvent pas se permettre une mise de fonds de 20 %, plusieurs types de prêts hypothécaires offrent une option de mise de fonds faible.

Prêts conventionnels

Programmes Fannie Mae et Freddie Mac (3% de moins)

Fannie Mae et Freddie Mac, des entreprises parrainées par le gouvernement qui achètent et vendent la plupart des prêts hypothécaires aux États-Unis, n'exigent que 3% d'acompte pour les emprunteurs disposant d'un crédit solide. Les deux programmes tiendront compte de certains emprunteurs sans pointage de crédit en établissant un rapport de crédit non traditionnel, tant que car ces emprunteurs satisfont à certaines directives relatives au ratio dette/revenu et prêt/valeur en plus d'autres exigences.

Le programme hypothécaire HomeReady de Fannie Mae permet un ratio LTV de 97 % pour les emprunteurs ayant une cote de crédit minimale de 620. Le prêt hypothécaire Home Possible Advantage de Freddie Mac offre également un ratio LTV de 97 % pour les emprunteurs, mais nécessite une cote de crédit minimale de 660 pour être admissible.

Programmes de prêteurs individuels (1% à 3% de baisse)

De nombreux prêteurs proposent les programmes Fannie Mae et Freddie Mac et ajoutent leur propre avantage d'aide au versement initial pour un prêt conventionnel. Par exemple, Guild Mortgage exige 1 % de mise de fonds et offre un cadeau de 2 % aux emprunteurs ayant de faibles revenus admissibles et une cote de crédit minimale de 680. Wells Fargo's tonFirst Mortgage® permet une mise de fonds de 3 % sans exigence de revenu médian de la région.

Ce ne sont que deux des nombreuses options. Si vous avez besoin d'un prêt avec une mise de fonds peu élevée, demandez aux prêteurs quelles sont leurs offres pour vous aider à affiner vos choix.

Prêts jumbo (10 % à 20 % d'acompte)

Les prêts jumbo sont le type de prêt conventionnel non conforme le plus courant offert aux acheteurs de maison. Les prêteurs ont des directives d'admissibilité variables pour les prêts jumbo, qui dépassent la limite de prêt conforme d'une région fixée par le gouvernement fédéral.

Étant donné que les emprunteurs géants présentent plus de risques pour un prêteur, attendez-vous à réduire de 10 à 20 % le prix d'achat. Les emprunteurs avec des notes de crédit de 700 ou plus ont tendance à obtenir les meilleurs prix, mais certains prêteurs travailleront avec des emprunteurs géants avec une note minimale de 660. Les prêteurs peuvent exiger que vous disposiez de 10 % du prix d'achat de la maison en espèces ou d'autres actifs au cas où vous rencontreriez des problèmes pour rembourser votre prêt hypothécaire.

Prêts assurés par le gouvernement

Prêts FHA (3,5% en baisse)

Vous pouvez mettre aussi peu que 3,5% sur les prêts FHA si vous avez une cote de crédit minimale de 580. Les prêteurs approuvés par la FHA prendront également en considération les emprunteurs ayant des antécédents de crédit non traditionnels tant que vous avez eu des paiements de loyer à temps au cours des 12 derniers mois, non plus d'un retard de paiement de 30 jours à d'autres créanciers, et vous n'avez eu aucune action de recouvrement (les factures médicales étant l'exception) déposées au cours des 12 derniers mois.

De plus, la propriété que vous achetez doit être conforme aux normes de propriété établies par le département américain du logement et du développement urbain pour les maisons unifamiliales et les condos et respecter les limites de prêt de la FHA. Un autre avantage des prêts FHA est que vous pouvez utiliser un cadeau financier d'un parent ou d'un ami envers tous ou une partie de votre acompte si vous fournissez des documents attestant qu'il s'agit d'un cadeau et non d'un tiers prêter.

Prêts VA (0% vers le bas)

Le personnel militaire américain, les anciens combattants et leurs familles peuvent prétendre à des prêts sans mise de fonds garantis par le département américain des Affaires des anciens combattants. Les autres avantages incluent un plafond sur les frais de clôture (qui peuvent être payés par le vendeur), aucun frais de courtage et aucun MIP. Les prêts VA nécessitent des « frais de financement », un pourcentage du montant du prêt qui aide à compenser le coût pour les contribuables. Les frais de financement varient en fonction de votre catégorie de service militaire et du montant du prêt.

Prêts USDA (0% vers le bas)

Le département américain de l'Agriculture garantit des prêts pour aider à rendre l'accession à la propriété possible pour les acheteurs à faible revenu dans les zones rurales du pays. Ces prêts ne nécessitent aucune mise de fonds pour les emprunteurs qualifiés, tant que les propriétés répondent aux Règles d'éligibilité de l'USDA.

Programmes d'aide au versement initial

Des programmes spéciaux de votre état ou de l'autorité locale du logement offrent une aide aux premiers acheteurs. Bon nombre de ces programmes sont disponibles en fonction du revenu ou des besoins financiers des acheteurs. Ces programmes, qui offrent généralement une aide sous forme de subventions d'acompte, peuvent également aider à couvrir les frais de clôture. Le ministère américain du Logement et du Développement urbain répertorie les programmes d'accession à la propriété par état. Sélectionnez votre état, puis « Assistance à l'accession à la propriété » pour trouver le programme le plus proche de chez vous.

4 façons d'économiser plus pour un acompte

Il peut être difficile d'économiser de l'argent pour un acompte sur une maison. Voici quelques conseils rapides pour vous y rendre:

1. Commencez tôt avec un plan automatisé. En plus d'un compte d'épargne ordinaire ou d'un fonds d'urgence, ouvrez un compte d'épargne dédié pour votre acompte. Après chaque période de paie ou chaque aubaine (comme un cadeau financier, un remboursement d'impôt, une prime ou un héritage), déposez de l'argent dans votre fonds de mise de fonds et regardez le solde augmenter au fil du temps. Contribuer à ce fonds le plus tôt et le plus souvent possible vous aidera à rester sur la bonne voie.
2. Réduisez vos dépenses. Si l'accession à la propriété est importante pour vous, supprimez ou réduisez les dépenses inutiles telles que le service de câble et de télévision, les repas au restaurant, les vacances ou d'autres dépenses non essentielles. En dépensant moins, vous économiserez davantage sur votre mise de fonds et aurez plus d'argent pour rembourser d'autres dettes. Faire des sacrifices maintenant peut grandement contribuer à atteindre vos objectifs d'accession à la propriété.
3. Rembourser les dettes à intérêt élevé. Les cartes de crédit ou les prêts à taux d'intérêt élevés peuvent nuire à votre crédit et coûter cher à long terme. Concentrez-vous d'abord sur le remboursement de ces comptes et vous constaterez un effet boule de neige sur la réduction de votre dette. Une fois ces comptes remboursés, vous pouvez ensuite appliquer les montants des paiements mensuels à votre épargne d'acompte. Cependant, ne fermez pas ces comptes; cela peut réduire votre pointage de crédit parce que vous perdez une marge de crédit ouverte et un historique de compte. Au lieu de cela, utilisez-les au minimum (acheter de l'essence ou un dîner occasionnel au restaurant) et payez les soldes immédiatement. Ce comportement aide à renforcer votre historique de paiement de crédit et montre une utilisation responsable aux bureaux de crédit et aux prêteurs.
4. Obtenez un deuxième emploi. De nombreux primo-accédants constatent qu'ils peuvent économiser beaucoup plus rapidement s'ils augmentent leurs revenus. Trouver des petits boulots à faire à la maison ou travailler dans le commerce de détail saisonnier peut vous aider à augmenter vos économies d'acompte. Même si vous travaillez temporairement pendant six mois ou un an avant d'acheter une maison, le revenu supplémentaire pourrait être le coup de pouce dont vous avez besoin pour une mise de fonds décente.

FAQ sur l'acompte sur une maison

Dois-je mettre 20 % d'acompte sur une maison?

Non. L'ancienne norme était de 20 % pour acheter une propriété, mais la majorité des acheteurs d'une première maison mettaient 5 % ou moins de moins pour une maison, selon un sondage de la National Association of Realtors.

Quel est l'acompte minimum sur une maison?

Il n'y a pas de mise de fonds minimale universelle, mais plus vous payez d'avance, plus vos versements hypothécaires mensuels sont bas, réduisez le taux d'intérêt auquel vous êtes admissible, et moins vous aurez à payer une assurance hypothécaire ou d'autres frais.

Est-il préférable de mettre un gros acompte sur une maison?

Si vous pouvez vous permettre de mettre un acompte important sur une propriété, les avantages comprennent plus d'options pour un prêt hypothécaire, moins taux d'intérêt, un plus grand pouvoir de négociation avec un vendeur et l'évitement d'avoir à payer une assurance hypothécaire et certains autres frais. Mais si mettre un acompte important vous empêche d'avoir assez d'argent pour d'autres dépenses mensuelles ou vos objectifs d'épargne à long terme, un acompte plus petit peut être plus logique.

De combien d'argent ai-je besoin pour acheter une maison pour la première fois?

Aucun montant fixe n'est requis et les prix des maisons varient d'un État à l'autre et d'une ville à l'autre. Tout dépend de ce que vous recherchez en termes de taille et de type de propriété, de quartier, de commodités et de tout autre détail spécifique à votre situation.

La ligne de fond

Il n'est pas impossible d'acheter une maison si vous n'avez pas beaucoup d'argent de côté pour un acompte. Chercher le bon prêteur et le bon type de prêt est une étape cruciale. Avec un acompte inférieur, attendez-vous à payer des frais de prêt et des taux d'intérêt plus élevés, ainsi qu'un PMI. N'oubliez pas non plus de profiter des programmes d'aide au versement initial proposés par votre état ou votre ville. Si quelqu'un offre un cadeau financier pour votre mise de fonds, assurez-vous qu'il comprenne qu'il ne peut pas s'agir d'un prêt.

Il n'y a pas de raccourci pour épargner pour un acompte: cela demande du temps, de la discipline et des efforts. Mais le résultat, l'achat de votre propre maison, peut être gratifiant, à la fois financièrement et personnellement.