Comment les taux d'intérêt affectent le marché du logement

Les prêts hypothécaires se présentent sous deux formes principales – taux fixe et taux ajustable – avec certaines combinaisons hybrides et plusieurs dérivés de chacun. Une compréhension de base des taux d'intérêt et des influences économiques qui déterminent l'évolution future des taux d'intérêt peut vous aider à prendre des décisions hypothécaires financièrement saines. De telles décisions comprennent la prise de choix entre un crédit immobilier à taux fixe ou un crédit immobilier à taux révisable (ARM) ou décider de refinancer à partir d'un prêt hypothécaire à taux variable.

Comment les taux d'intérêt sont-ils déterminés?

Le taux d'intérêt est le montant facturé en plus du principal par un prêteur à un emprunteur pour l'utilisation des actifs. Le taux d'intérêt appliqué par les banques est déterminé par un certain nombre de facteurs, tels que l'état de l'économie. La banque centrale d'un pays fixe le taux d'intérêt que chaque banque utilise pour déterminer le AVR gamme qu'ils proposent.

Lorsque la banque centrale fixe les taux d'intérêt à un niveau élevé, le coût de la dette augmente. Lorsque le coût de la dette est élevé, cela décourage les gens d'emprunter et ralentit la demande des consommateurs. De plus, les taux d'intérêt ont tendance à augmenter avec l'inflation.

La ligne de production hypothécaire

Le secteur des prêts hypothécaires comprend trois parties ou activités principales: le donneur d'ordre hypothécaire, l'agrégateur et l'investisseur.

L'initiateur de l'hypothèque est le prêteur. Les prêteurs se présentent sous plusieurs formes, des coopératives de crédit et des banques aux courtiers en hypothèques. Les initiateurs de prêts hypothécaires introduisent et commercialisent des prêts aux consommateurs. Ils vendent des prêts. Ils se font concurrence sur la base des taux d'intérêt, des frais et des niveaux de service qu'ils offrent. Les taux d'intérêt et les frais qu'ils facturent déterminent leurs marges bénéficiaires. La plupart des prêteurs hypothécaires ne « portent pas » de prêts (ce qui signifie qu'ils ne conservent pas l'actif du prêt). Au lieu de cela, ils vendent l'hypothèque sur le marché hypothécaire secondaire. Les taux d'intérêt qu'ils facturent aux consommateurs sont déterminés par leurs marges bénéficiaires et le prix auquel ils peuvent vendre l'hypothèque sur le marché hypothécaire secondaire.

L'agrégateur achète des hypothèques nouvellement émises auprès d'autres institutions. Ils font partie du marché hypothécaire secondaire. La plupart des agrégateurs sont également des initiateurs de prêts hypothécaires. Les agrégateurs mettent en commun de nombreuses hypothèques similaires pour former des titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), un processus connu sous le nom de titrisation. Un titre adossé à des créances hypothécaires est une obligation adossée à un pool sous-jacent de créances hypothécaires. Les titres adossés à des créances hypothécaires sont vendus à des investisseurs. Le prix auquel les titres adossés à des créances hypothécaires peuvent être vendus aux investisseurs détermine le prix que les agrégateurs paieront pour les nouvelles les prêts hypothécaires émis par d'autres prêteurs et les taux d'intérêt qu'ils offrent aux consommateurs pour leurs propres montages hypothécaires.

Les investisseurs en titres adossés à des créances hypothécaires sont nombreux: fonds de pension, fonds communs de placement, banques, hedge funds, gouvernements étrangers, compagnies d'assurance et Freddie Mac et Fannie Mae (parrainés par le gouvernement entreprises). Lorsque les investisseurs tentent de maximiser les rendements, ils effectuent fréquemment des analyses de valeur relative entre les titres adossés à des créances hypothécaires et d'autres investissements à revenu fixe tels que les obligations de sociétés. Comme pour tous les titres financiers, la demande des investisseurs pour les titres adossés à des créances hypothécaires détermine le prix qu'ils paieront pour ces titres.

Impact des investisseurs sur les taux hypothécaires

Dans une large mesure, les investisseurs en titres adossés à des créances hypothécaires déterminent taux hypothécaires offerts aux consommateurs. Comme expliqué ci-dessus, la chaîne de production hypothécaire se termine sous la forme de titres adossés à des créances hypothécaires achetés par un investisseur. Le marché libre détermine les prix d'équilibre du marché que les investisseurs paieront pour les titres adossés à des créances hypothécaires. Ces prix remontent dans le secteur des prêts hypothécaires pour déterminer les taux d'intérêt qui vous seront offerts lors de l'achat de votre maison.

Prêts hypothécaires à taux d'intérêt fixe

Le taux d'intérêt d'une hypothèque à taux fixe est fixe pour la durée de l'hypothèque. Cependant, en moyenne, les prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans ont une durée de vie plus courte, en raison du déménagement ou du refinancement de leurs prêts hypothécaires. La règle empirique était que les propriétaires restaient dans leur maison en moyenne sept ans, un chiffre qui est passé à 13 ans en 2018. Cependant, près de la moitié des acheteurs de maison (45 %) ont déclaré qu'ils s'attendaient à rester dans leur maison pendant 16 ans ou plus, selon un rapport de 2020 de la National Association of Realtors.

Les prix des titres adossés à des créances hypothécaires sont fortement corrélés aux prix des obligations du Trésor américain. Cela signifie que le prix des titres adossés à des hypothèques sur 30 ans évoluera avec le prix de la Bon du Trésor américain à cinq ans ou obligation du Trésor américain à 10 ans basée sur un principal financier connu sous le nom de durée. Dans la pratique, la durée d'une hypothèque de 30 ans est plus proche de la note de cinq ans, mais le marché a tendance à utiliser l'obligation à 10 ans comme référence. Cela signifie également que le taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans offerts aux consommateurs devrait augmenter ou diminuer avec le rendement des obligations du Trésor américain à 10 ans. Le rendement d'une obligation est fonction de son taux de coupon et de son prix.

Les attentes économiques déterminent le prix et le rendement des obligations du Trésor américain. Le pire ennemi d'une obligation est l'inflation, qui érode la valeur des futurs paiements d'obligations, à la fois les paiements de coupon et le remboursement du principal. Par conséquent, lorsque l'inflation est élevée ou qu'elle devrait augmenter, les prix des obligations baissent, ce qui signifie que leurs rendements augmentent - il existe une relation inverse entre le prix d'une obligation et son rendement.

Le rôle de la Fed

La Réserve fédérale joue un rôle important dans les anticipations d'inflation. En effet, la perception du marché obligataire quant à la capacité de la Réserve fédérale à contrôler l'inflation grâce à la l'administration des taux d'intérêt à court terme détermine les taux d'intérêt à long terme, tels que le rendement du Trésor américain Obligation de 10 ans. En d'autres termes, la Réserve fédérale fixe les taux d'intérêt à court terme actuels, que le marché interprète pour déterminer les taux d'intérêt à long terme tels que le rendement des obligations du Trésor américain à 10 ans.

N'oubliez pas que les taux d'intérêt sur les hypothèques à 30 ans sont fortement corrélés au rendement des obligations du Trésor américain à 10 ans. Si vous essayez de prévoir ce que les taux d'intérêt hypothécaires à taux fixe sur 30 ans feront à l'avenir, observez et comprenez le rendement sur l'obligation du Trésor américain à 10 ans (ou le billet à cinq ans) et suivez ce que dit le marché à propos de la monnaie monétaire de la Réserve fédérale politique.

Prêts hypothécaires à taux variable (ARM)

Le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire à taux variable peut changer mensuellement, tous les six mois, annuellement ou moins souvent, selon les conditions du prêt hypothécaire. Le taux d'intérêt se compose d'une valeur d'indice plus une marge. C'est ce qu'on appelle le taux d'intérêt entièrement indexé. Il est généralement arrondi au huitième de point de pourcentage. La valeur de l'indice est variable, tandis que la marge est fixe pour la durée de l'hypothèque. Par exemple, si la valeur actuelle de l'indice est de 6,83 % et que la marge est de 3 %, en arrondissant au huitième de point de pourcentage le plus proche, le taux d'intérêt entièrement indexé serait de 9,83 %. Si l'indice tombait à 6,1 %, le taux d'intérêt entièrement indexé serait de 9,1 %.

Le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire à taux variable est lié à un indice. Il existe plusieurs indices hypothécaires différents utilisés pour différents prêts hypothécaires à taux variable, chacun étant construit en utilisant les taux d'intérêt sur un type de titre financier activement négocié, un type de prêt bancaire ou un type de banque verser. Tous les différents indices hypothécaires sont largement corrélés entre eux. En d'autres termes, ils évoluent dans la même direction, vers le haut ou vers le bas, à mesure que les conditions économiques changent.

La plupart des indices hypothécaires sont considérés comme des indices à court terme. « Court terme » ou « terme » fait référence à la durée des titres, prêts ou dépôts utilisés pour construire l'indice. En règle générale, tout titre, prêt ou dépôt d'une durée d'un an ou moins est considéré comme à court terme. La plupart des taux d'intérêt à court terme, y compris ceux utilisés pour construire des indices hypothécaires, sont étroitement corrélés à un taux d'intérêt connu sous le nom de Taux des fonds fédéraux.

Prévision des changements

Si vous essayez de prévoir les changements de taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires à taux variable, regardez la forme de la courbe de rendement. La courbe des rendements représente les rendements des obligations du Trésor américain avec des échéances de trois mois à 30 ans.

Lorsque la forme de la courbe est plate ou en pente descendante, cela signifie que le marché s'attend à ce que la Réserve fédérale maintienne des taux d'intérêt à court terme stables ou les fasse baisser. Lorsque la forme de la courbe est ascendante, le marché s'attend à ce que la Réserve fédérale fasse monter les taux d'intérêt à court terme.

L'inclinaison de la courbe dans les deux sens est une indication de combien le marché s'attend à ce que la Réserve fédérale augmente ou abaisse les taux d'intérêt à court terme. Le prix des contrats à terme sur les fonds fédéraux est également une indication des attentes du marché concernant les futurs taux d'intérêt à court terme.

La ligne de fond

Une compréhension de ce qui influence les taux hypothécaires actuels et futurs à taux fixe et ajustable peut vous aider à prendre des décisions hypothécaires financièrement saines. Par exemple, il peut éclairer votre décision de choisir un prêt hypothécaire à taux variable plutôt qu'un prêt hypothécaire à taux fixe et vous aider à décider quand il est judicieux de refinancer à partir d'un prêt hypothécaire à taux variable.

Ne croyez pas tout ce que vous entendez à la télévision. Ce n'est pas toujours « le bon moment pour refinancer votre prêt hypothécaire à taux variable avant que le taux d'intérêt n'augmente davantage ». Les taux d'intérêt pourraient encore augmenter à l'avenir, ou ils pourraient baisser. Découvrez ce que dit la courbe des taux.