Ce que 200 000 $ achèteront sur le marché immobilier d'Atlanta

Le médian Le prix catalogue à Atlanta est maintenant de 184 900 $, en hausse de 12,1 % par rapport à l'année précédente, selon le National Housing Trend Report de février 2014, publié par Realtor.com. Cela place Atlanta légèrement en dessous du prix catalogue médian national de 199 000 $. Là où Atlanta brille, cependant, c'est dans l'inventaire: il se situe près du sommet des 146 régions du rapport en termes de nombre total d'inscriptions.

Immobilier actuellement en vente sur Realtor.com, le prix varie de moins de 10 000 $ pour les propriétés en difficulté à 15,9 millions de dollars pour un domaine somptueux dans le quartier chic de Buckhead, les "Beverly Hills of the South". Voici un aperçu de ce que vous pouvez acheter pour 200 000 $.

Aperçu du marché

Prix ​​des maisons à Atlanta a culminé à la mi-2007, puis a chuté au cours des années suivantes, atteignant le fond au début de 2012. Depuis, les prix se redressent lentement. La plus récente Livre beige, le rapport économique complet publié huit fois par an par la Réserve fédérale, indique plusieurs facteurs favorables dans l'immobilier d'Atlanta marché: augmentation des ventes de maisons, augmentation de la demande de prêts hypothécaires résidentiels, augmentation de la construction de maisons neuves, forte construction multifamiliale et baisse de

hypothèque refinancement.

Ce que 200 000 $ achèteront

Avec des prix toujours inférieurs aux sommets de 2007, les acheteurs peuvent trouver une bonne affaire dans de nombreux quartiers de la ville et des banlieues environnantes. « La région métropolitaine d'Atlanta est étendue et diversifiée, et les 200 000 $ que vous pouvez obtenir varient », déclare Maura Neill de Maura Neill & Associates, RE/MAX Around Atlanta. « En date du lundi 24 mars 2014, une perquisition de 200 000 $ de maisons dans le MLS nous donne 95 résultats détachés [unifamiliales) et sept résultats attachés (condo, maisons en rangée, multifamiliales).

Pieds carrés

"Dans les maisons unifamiliales, attendez-vous à ce que les propriétés mesurent environ 1 500 à 2 000 pieds carrés", explique Neill. Payer 200 000 $ offre aux acheteurs une grande variété de choix, rapporte-t-elle.

"Un coup d'œil à certaines de ces annonces a permis de découvrir un chalet rénové de trois chambres et deux salles de bain des années 1940 (1 900 pieds carrés) à East Lake et un ranch en brique des années 1960 avec trois chambres et deux salles de bain avec sous-sol (1 800 pieds carrés) à East Cobb (Marietta) ayant besoin d'un peu mise à jour. Le même prix achèterait également un ranch en briques des années 1990 avec trois chambres et deux salles de bain (1 600 pieds carrés) dans un quartier du lac à Duluth ou un plus grand trois chambres et deux salles de bain. à la Charleston deux étages avec doubles porches avant (1 800 pieds carrés) à Grant Park/Peoplestown. »

La plupart des propriétés à ce prix comprendront des planchers de bois franc, des dressings, des cours arrière clôturées et des cheminées. Certains offrent des garages ou des abris d'auto et des mises à jour de cuisine, tels que des appareils en acier inoxydable et des comptoirs en granit. De plus, de nombreuses maisons sont à distance de marche des transports en commun et des écoles de la région.

Maisons mitoyennes

Les acheteurs intéressés par les maisons mitoyennes constateront que « 1 100 à 1 400 pieds carrés et deux ou trois chambres à coucher est la norme », explique Neill, citant une maison de ville de deux chambres et 2,5 salles de bain (1 300 pieds carrés) pour vente sur Westside d'Atlanta. Souvent inclus: planchers de bois franc; mises à jour de la cuisine, y compris les comptoirs en granit et les dosserets de carreaux de verre; dressings; places de stationnement attribuées et communauté Agréments, comme les piscines, les laveries et les espaces verts.

Inventaire

« Le marché d'Atlanta est encore remarquablement abordable », déclare Neill, qui souligne qu'un peu plus de 20 000 maisons sont à vendre dans la région métropolitaine d'Atlanta (sans compter en vente par le propriétaire Annonces). Bien que les 104 maisons proposées à exactement 200 000 $ ne représentent que la moitié de 1 % de l'inventaire, « il existe une myriade de choix pour les acheteurs dans les prix environnants, et vraiment quelque chose pour tout le monde sur le marché diversifié d'Atlanta", Elle ajoute.

Obtenir le plus de maison pour votre argent

Après le 2008 crise financière, le marché d'Atlanta, ainsi que d'innombrables autres à l'échelle nationale, a été inondé de saisies. "Les saisies et ventes à découvert était la solution pour obtenir le meilleur rapport qualité-prix dans la région métropolitaine d'Atlanta », explique Neill.

Dépôts de forclusion pour Atlanta, cependant, a considérablement diminué au cours de la dernière année, avec une baisse de 33,3% de les enchères et 26,4 % de moins propriétés détenues par des banques, selon RealtyTrac.com, une société d'informations immobilières en ligne et une place de marché pour les propriétés saisies aux États-Unis. Actuellement, la région métropolitaine d'Atlanta se classe près de la moyenne nationale, avec une maison sur 1 162 en forclusion (contre environ une sur 1 170 à l'échelle nationale).

Soyez prêt à faire des mises à jour

Voici comment tirer le meilleur parti de votre maison aujourd'hui: « Achetez dans un endroit où vous vous sentez chez vous et n'ayez pas peur d'un peu mise à jour cosmétique— pas seulement pour la peinture et l'éclairage, mais aussi pour remplacer les revêtements de sol et les accessoires (comme les robinets, les poignées de porte, etc.), enlever le papier peint et budgétiser les nouveaux appareils électroménagers. »

Budget pour les mises à jour

Bien sûr, il est important de budgétiser les dépenses prévues, en tenant compte de ce qui peut attendre (les poignées de porte, par exemple) et ce que l'acheteur aimerait faire immédiatement (par exemple, remplacer le tapis à poils longs et retirer le fond d'écran). Acheter au sommet de sa fourchette de prix rend difficile la gestion des projets de mise à jour, c'est donc toujours une bonne idée de s'assurer qu'il y a de la place dans le budget pour les mises à jour que l'acheteur considère comme essentielles.

Visualisez le potentiel de la maison

Les acheteurs qui peuvent visualiser le potentiel d'une maison et qui sont prêts à effectuer des travaux peuvent se retrouver avec plus de maison pour leur argent, même après le paiement des mises à jour. « Des acheteurs vraiment avisés, ou des acheteurs agent immobilier ils peuvent faire confiance - peuvent voir les défauts esthétiques passés et les appareils datés jusqu'aux « os » de la maison - le plan d'étage, la taille des pièces, le potentiel. Cela vous donnera le meilleur rapport qualité-prix", explique Neill.

Acheter ou louer?

Dans tout le pays, l'écart entre le coût de location et d'achat s'est réduit, en partie en raison de la hausse des taux d'intérêt et des prix des maisons. "Le loyer de Trulia vs. Rapport d'achat", publié par l'agrégateur immobilier en ligne Trulia.com, a montré qu'il y a un an, il était 44 % moins cher d'acheter une maison que d'en louer une; aujourd'hui, ce chiffre est tombé à 38 %.

Coûts d'achat vs. Location

Le rapport compare les coûts sur une période de sept ans, à l'aide de cinq calculs:

1. Le loyer moyen et le prix de vente pour un ensemble identique de propriétés ;
2. Les coûts mensuels totaux initiaux de possession (en supposant une baisse de 20 % et une durée de vie de 30 ans) hypothèque à taux fixe à 3,5 % d'intérêt, ainsi que les frais annuels d'entretien, d'assurance, de services publics et d'impôt foncier) et la location (loyer mensuel plus assurance locataire );
3. Les futurs coûts mensuels totaux de possession et de location ;
4. Coûts et produits ponctuels (pour la possession, cela comprend frais de clôture et impôt sur les plus-values de 15 % pour les gains supérieurs à 500 000 $ exclusion annuelle; pour la location, cela comprend un mois de caution); et
5. Le valeur actuelle nette (VAN) pour tenir compte coût d'opportunité d'argent (ceci compare les flux de trésorerie au fil du temps).

Délai, taxes et taux hypothécaire

La décision d'acheter ou de louer dépend d'un certain nombre de facteurs, notamment de la durée pendant laquelle vous prévoyez de vivre dans la maison et de votre taux hypothécaire et tranche d'imposition. Par exemple, si vous obtenez un prêt à taux fixe de 4 % sur 30 ans, que vous êtes dans la tranche d'imposition de 15 % et que vous prévoyez de vivre dans une maison pendant sept ans, il pourrait être 28 % moins cher d'acheter que de louer à Atlanta, selon Calculatrice de location ou d'achat sur Trulia.com. Si vous prévoyez de rester en place pendant seulement deux ans, cependant, il serait 20 % moins cher de louer que d'acheter, tous les autres facteurs restant les mêmes.

La ligne de fond

Les acheteurs de maison à Atlanta peuvent trouver un inventaire adéquat au prix de 200 000 $ et beaucoup plus de propriétés s'ils élargissent leur recherche légèrement au-dessus et en dessous de ce chiffre. Les maisons dans cette gamme de prix ont tendance à être des propriétés bien entretenues et mises à jour dans la gamme de 1 500 à 2 000 pieds carrés pour les maisons unifamiliales isolées et la gamme de 1 100 à 1 400 pieds carrés pour les maisons attenantes, y compris les condos et maisons de ville. Les acheteurs prêts à regarder au-delà des défauts esthétiques d'une maison peuvent finir par en avoir pour leur argent.