वाणिज्यिक रियल एस्टेट (सीआरई) परिभाषा

वाणिज्यिक रियल एस्टेट (सीआरई) क्या है?

वाणिज्यिक अचल संपत्ति (सीआरई) वह संपत्ति है जिसका उपयोग विशेष रूप से व्यवसाय से संबंधित उद्देश्यों के लिए या करने के लिए किया जाता है एक रहने की जगह के बजाय एक कार्यक्षेत्र प्रदान करें, जो इसके बजाय आवासीय वास्तविक का गठन करेगा संपत्ति अक्सर, वाणिज्यिक अचल संपत्ति होती है पट्टे पर किरायेदारों को आय-सृजन गतिविधियों का संचालन करने के लिए। रियल एस्टेट की इस व्यापक श्रेणी में एक स्टोरफ्रंट से लेकर एक विशाल शॉपिंग सेंटर तक सब कुछ शामिल हो सकता है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति में कई श्रेणियां शामिल हैं, जैसे सभी प्रकार के खुदरा विक्रेता, कार्यालय स्थान, होटल और रिसॉर्ट, स्ट्रिप मॉल, रेस्तरां और स्वास्थ्य सुविधाएं।

वाणिज्यिक रियल एस्टेट की मूल बातें

आवासीय अचल संपत्ति के साथ वाणिज्यिक अचल संपत्ति में अचल संपत्ति संपत्ति की दो प्राथमिक श्रेणियां शामिल हैं। आवासीय संपत्तियों में मानव आवास के लिए आरक्षित संरचनाएं शामिल हैं न कि वाणिज्यिक या औद्योगिक उपयोग के लिए। जैसा कि इसके नाम का तात्पर्य है, वाणिज्यिक अचल संपत्ति का उपयोग वाणिज्य में किया जाता है, और बहु-इकाई किराये की संपत्तियां जो किरायेदारों के लिए निवास के रूप में काम करती हैं, उन्हें मकान मालिक के लिए वाणिज्यिक गतिविधि के रूप में वर्गीकृत किया जाता है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति को आमतौर पर कार्य के आधार पर चार वर्गों में वर्गीकृत किया जाता है:

1. कार्यालय की जगह;
2. औद्योगिक उपयोग;
3. बहु परिवार किराये पर लेना; तथा
4. खुदरा।

व्यक्तिगत श्रेणियों को भी आगे वर्गीकृत किया जा सकता है। उदाहरण के लिए, ऑफिस स्पेस को अक्सर क्लास ए, क्लास बी या क्लास सी के रूप में जाना जाता है।

• एक कक्षा सौंदर्यशास्त्र, उम्र, बुनियादी ढांचे की गुणवत्ता और स्थान के मामले में सबसे अच्छी इमारतों का प्रतिनिधित्व करता है।
• कक्षा बी इमारतें आमतौर पर पुरानी होती हैं और प्रतिस्पर्धी-मूल्य-वार-कक्षा ए इमारतों के रूप में नहीं होती हैं। निवेशक अक्सर इन इमारतों को बहाली के लिए लक्षित करते हैं।
• कक्षा सी इमारतें सबसे पुरानी हैं, आमतौर पर 20 वर्ष से अधिक उम्र के, कम आकर्षक क्षेत्रों में स्थित हैं, और रखरखाव की आवश्यकता है।

ध्यान दें कि कुछ क्षेत्रीकरण और लाइसेंसिंग प्राधिकरण आगे औद्योगिक संपत्तियों को तोड़ते हैं - निर्माण के लिए उपयोग की जाने वाली साइटें और माल का उत्पादन, विशेष रूप से भारी माल-लेकिन अधिकांश इसे वाणिज्यिक वास्तविक का सबसेट मानते हैं संपत्ति

वाणिज्यिक पट्टे

कुछ व्यवसाय उन इमारतों के मालिक हैं जिन पर वे कब्जा करते हैं। हालांकि, अधिक विशिष्ट मामला यह है कि वाणिज्यिक संपत्ति पट्टे पर दी जाती है। आमतौर पर, एक निवेशक या निवेशकों का समूह इमारत का मालिक होता है और वहां संचालित होने वाले प्रत्येक व्यवसाय से किराया एकत्र करता है। वाणिज्यिक पट्टे की दरें - एक निर्दिष्ट अवधि में एक स्थान पर कब्जा करने की कीमत - प्रति वर्ग फुट वार्षिक किराये के डॉलर में सामान्य रूप से उद्धृत की जाती है। इसके विपरीत, आवासीय अचल संपत्ति की दरें वार्षिक राशि या मासिक किराए के रूप में बोली जाती हैं।

वाणिज्यिक पट्टे आम ​​तौर पर एक वर्ष से 10 वर्ष या उससे अधिक तक चलेंगे, कार्यालय और खुदरा स्थान के साथ आम तौर पर पांच और 10 साल के पट्टों के बीच औसत। यह अधिक अल्पकालिक वार्षिक या महीने-दर-महीने आवासीय पट्टों के साथ विपरीत हो सकता है।

में 2017 अध्ययन रियल एस्टेट मार्केट एनालिस्ट फर्म सीबीआरई ग्रुप, इंक। द्वारा संचालित, विश्लेषक एलेक्स क्रैसिकोव ने पाया कि लीज की अवधि-लंबाई-पट्टे के स्थान के आकार के समानुपाती थी। इसके अलावा, डेटा से पता चलता है कि बढ़ते बाजार के माहौल में किरायेदारों को कीमतों में लॉक करने के लिए लंबी पट्टों में प्रवेश करना होगा। लेकिन यह उनका एकमात्र ड्राइविंग कारक नहीं है। बड़ी जगहों के लिए आवश्यकताओं वाले कुछ किरायेदार संपत्ति की सीमित उपलब्धता के कारण लंबी पट्टों में प्रवेश करेंगे जो उनकी आवश्यकताओं से मेल खाते हैं।

चार प्राथमिक प्रकार हैं वाणिज्यिक संपत्ति पट्टे, प्रत्येक को मकान मालिक और किरायेदार से विभिन्न स्तरों की जिम्मेदारी की आवश्यकता होती है।

• ए सिंगल-नेट लीज संपत्ति कर का भुगतान करने के लिए किरायेदार को जिम्मेदार बनाता है।
• ए डबल-नेट (एनएन) पट्टा संपत्ति कर और बीमा का भुगतान करने के लिए किरायेदार को जिम्मेदार बनाता है।
• ए ट्रिपल-नेट (NNN) पट्टा संपत्ति कर, बीमा और रखरखाव के भुगतान के लिए किरायेदार को जिम्मेदार बनाता है।
• के तहत एक सकल पट्टा, किरायेदार केवल किराए का भुगतान करता है, और मकान मालिक भवन के संपत्ति कर, बीमा और रखरखाव के लिए भुगतान करता है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति का प्रबंधन

पट्टे पर दी गई वाणिज्यिक अचल संपत्ति के स्वामित्व और रखरखाव के लिए पूर्ण और चालू रहने की आवश्यकता है मालिक द्वारा प्रबंधन. संपत्ति के मालिक एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति प्रबंधन फर्म को खोजने, प्रबंधित करने में मदद करने के लिए नियुक्त करना चाह सकते हैं, और किरायेदारों को बनाए रखना, पट्टों और वित्तपोषण विकल्पों की देखरेख करना, और संपत्ति के रखरखाव का समन्वय करना और विपणन योग्यता। एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति प्रबंधन कंपनी का विशेष ज्ञान सहायक होता है क्योंकि ऐसी संपत्ति को नियंत्रित करने वाले नियम और कानून राज्य, काउंटी, नगर पालिका और उद्योग और आकार के अनुसार भिन्न होते हैं।

अक्सर मकान मालिक को किराए को अधिकतम करने और रिक्तियों को कम करने और किरायेदार के कारोबार के बीच संतुलन बनाना चाहिए। सीआरई मालिकों के लिए टर्नओवर महंगा हो सकता है क्योंकि अलग-अलग किरायेदारों की विशिष्ट जरूरतों को पूरा करने के लिए जगह को अनुकूलित किया जाना चाहिए - जैसे कि एक रेस्तरां एक योग स्टूडियो के कब्जे में एक संपत्ति में जा रहा है।

वाणिज्यिक रियल एस्टेट में निवेश

वाणिज्यिक अचल संपत्ति में निवेश आकर्षक हो सकता है और शेयर बाजार की अस्थिरता के खिलाफ बचाव के रूप में काम कर सकता है। जब वे बेचते हैं तो निवेशक संपत्ति की प्रशंसा के माध्यम से पैसा कमा सकते हैं, लेकिन अधिकांश रिटर्न किरायेदार के किराए से आते हैं।

सीधा निवेश

निवेशक उपयोग कर सकते हैं प्रत्यक्ष निवेश जहां वे भौतिक संपत्ति के स्वामित्व के माध्यम से जमींदार बन जाते हैं। वाणिज्यिक अचल संपत्ति में प्रत्यक्ष निवेश के लिए सबसे उपयुक्त लोग वे हैं जिन्हें या तो उद्योग के बारे में काफी जानकारी है या जो फर्मों को रोजगार दे सकते हैं। वाणिज्यिक संपत्तियां एक उच्च जोखिम, उच्च-इनाम अचल संपत्ति निवेश हैं। ऐसे निवेशक के उच्च-निवल मूल्य वाले व्यक्ति होने की संभावना है क्योंकि सीआरई निवेश के लिए काफी मात्रा में पूंजी की आवश्यकता होती है।

आदर्श संपत्ति कम सीआरई आपूर्ति और उच्च मांग वाले क्षेत्र में है जो अनुकूल किराये की दरें देगी। क्षेत्र की स्थानीय अर्थव्यवस्था की ताकत सीआरई खरीद के मूल्य को भी प्रभावित करती है।

अप्रत्यक्ष निवेश

वैकल्पिक रूप से, निवेशक विभिन्न बाजार प्रतिभूतियों जैसे रियल एस्टेट निवेश ट्रस्टों के स्वामित्व के माध्यम से अप्रत्यक्ष रूप से वाणिज्यिक बाजार में निवेश कर सकते हैं।आरईआईटी), मुद्रा कारोबार कोष (ईटीएफ) जो वाणिज्यिक संपत्ति से संबंधित शेयरों में निवेश करते हैं, या उन कंपनियों में निवेश करते हैं जो वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार को पूरा करती हैं, जैसे कि बैंक और रीयलटर्स।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लाभ

वाणिज्यिक अचल संपत्ति के सबसे बड़े लाभों में से एक आकर्षक लीजिंग दरें हैं। उन क्षेत्रों में जहां नए निर्माण की राशि या तो भूमि या कानून द्वारा सीमित है, वाणिज्यिक अचल संपत्ति में प्रभावशाली रिटर्न और काफी मासिक हो सकता है नकदी प्रवाह. औद्योगिक भवन आम तौर पर कम दर पर किराए पर लेते हैं, हालांकि उनके पास कार्यालय टावर की तुलना में कम ओवरहेड लागत भी होती है।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति भी आवासीय अचल संपत्ति की तुलना में किरायेदारों के साथ तुलनात्मक रूप से लंबे पट्टे के अनुबंध से लाभान्वित होती है। यह लंबी पट्टे की लंबाई वाणिज्यिक अचल संपत्ति धारक को काफी मात्रा में नकदी प्रवाह स्थिरता प्रदान करती है, जब तक कि लंबी अवधि के किरायेदार इमारत पर कब्जा कर लेते हैं।

आय के एक स्थिर, समृद्ध स्रोत की पेशकश के अलावा, वाणिज्यिक अचल संपत्ति पूंजी की सराहना की संभावना प्रदान करती है, जब तक कि संपत्ति अच्छी तरह से बनाए रखी जाती है और अद्यतित रहती है। और, अचल संपत्ति के सभी रूपों की तरह, यह एक विशिष्ट परिसंपत्ति वर्ग है जो एक प्रभावी विविधता संतुलित पोर्टफोलियो का विकल्प

वाणिज्यिक अचल संपत्ति के नुकसान

वाणिज्यिक अचल संपत्ति में सीधे निवेश करने के इच्छुक अधिकांश लोगों के लिए नियम और विनियम प्राथमिक बाधाएं हैं। वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए करों, खरीद के यांत्रिकी और रखरखाव की जिम्मेदारियों को कानूनी रूप से परतों में दफन किया गया है। ये आवश्यकताएं राज्य, काउंटी, उद्योग, आकार, ज़ोनिंग और कई अन्य पदनामों के अनुसार बदलती हैं। वाणिज्यिक अचल संपत्ति में अधिकांश निवेशकों के पास या तो विशेष ज्ञान होता है या ऐसा करने वाले लोगों का पेरोल होता है।

एक और बाधा किरायेदार के कारोबार के साथ लाया गया बढ़ा हुआ जोखिम है, विशेष रूप से ऐसी अर्थव्यवस्था में प्रासंगिक है जहां अप्रत्याशित खुदरा बंद होने से थोड़ी अग्रिम सूचना के साथ संपत्ति खाली हो जाती है।

आवासों के साथ, एक किरायेदार की सुविधाओं की आवश्यकताएं आमतौर पर पिछले या भविष्य के किरायेदारों के समान होती हैं। हालांकि, एक वाणिज्यिक संपत्ति के साथ, प्रत्येक किरायेदार की बहुत अलग ज़रूरतें हो सकती हैं जिनके लिए महंगा नवीनीकरण की आवश्यकता होती है। इमारत के मालिक को तब प्रत्येक किरायेदार के विशेष व्यापार को समायोजित करने के लिए स्थान को अनुकूलित करना होगा। कम. के साथ एक वाणिज्यिक संपत्ति रिक्ति लेकिन आने वाले किरायेदारों के लिए नवीनीकरण की लागत के कारण उच्च किरायेदार कारोबार अभी भी पैसा खो सकता है।

जो लोग सीधे निवेश करना चाहते हैं, उनके लिए एक आवासीय संपत्ति की तुलना में एक वाणिज्यिक संपत्ति खरीदना बहुत अधिक महंगा प्रस्ताव है। इसके अलावा, जबकि अचल संपत्ति, सामान्य रूप से, अधिक है अनकदी परिसंपत्ति वर्गों में, वाणिज्यिक भवनों के लिए लेनदेन विशेष रूप से धीरे-धीरे आगे बढ़ते हैं।

वाणिज्यिक रियल एस्टेट आउटलुक और पूर्वानुमान

2008-2009 की मंदी के दौरान अमेरिकी वाणिज्यिक संपत्ति बाजार ने एक बड़ी हिट ली, लेकिन 2010 के बाद से इसने वार्षिक लाभ का अनुभव किया है। इन लाभों ने लगभग सभी मंदी-युग के नुकसान को ठीक करने में मदद की है।

NS "2019 यूएस रियल एस्टेट मार्केट आउटलुकसीबीआरई द्वारा जारी एक वार्षिक रिपोर्ट का मानना ​​है:

हालांकि आर्थिक चक्र में देर हो चुकी है, सभी चार प्रमुख वाणिज्यिक अचल संपत्ति संपत्ति प्रकारों के लिए दृष्टिकोण बहुत अच्छा है। मूल्यों में न्यूनतम प्रशंसा होगी, लेकिन आय रिटर्न स्वस्थ रहना चाहिए।

हालांकि, अन्य संकेतक बताते हैं कि मंदी के बाद के विकास चक्र में वाणिज्यिक संपत्ति बाजार चरम पर है। कैलिफ़ोर्निया रियल एस्टेट फर्म, टेन-एक्स ग्रोथ के अनुसार, वाणिज्यिक संपत्ति मूल्य निर्धारण 2018 में 2017 से सिर्फ 1% ऊपर समाप्त हुआ।

ए दस-एक्स रिपोर्ट नोट किया कि वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए 2018 अंतिम कुल देर से आर्थिक चक्र मूल्य निर्धारण के बारे में उनके दृष्टिकोण की पुष्टि करता है। फर्म के शोध में पाया गया कि रिक्तियां बढ़ रही हैं, किराए की वृद्धि धीमी हो रही है, और बाजार की ब्याज दरें बढ़ रही हैं।

जैसा कि द्वारा रिपोर्ट किया गया है फोर्ब्स, खुदरा क्षेत्र, विशेष रूप से, एक साबित हुआ है व्यापक वाणिज्यिक संपत्ति बाजार में दर्द बिंदु, 2017 में व्यापक स्टोर क्लोजर तेज हो गया और 2018 में जारी रहा। उदाहरण के लिए, लोकप्रिय मॉल आरईआईटी वेस्टफील्ड कॉर्पोरेशन ने जनवरी 2018 के माध्यम से कुछ नुकसानों को उलटने से पहले 2016 के मध्य और 2017 के अंत के बीच अपने स्टॉक की कीमत में लगभग 30% की गिरावट देखी। Unibail-Rodamco SE ने 15.8 बिलियन अमेरिकी डॉलर में Westfield का अधिग्रहण किया, जिससे Unibail-Rodamco-Westfield (URW) का निर्माण हुआ।

हालांकि, अधिकांश फर्मों का कहना है कि संपत्ति बाजार समग्र रूप से स्वस्थ रहता है। जेपी मॉर्गन ने अपने "2019 कमर्शियल रियल एस्टेट आउटलुक" में बड़े पैमाने पर सीबीआरई के विचार को प्रतिध्वनित करते हुए कहा कि 2018 वाणिज्यिक संपत्ति के किराए और मूल्यांकन में वृद्धि का नौवां वर्ष था। मॉर्गन ने भविष्यवाणी की है कि यह गति धीमी होगी, लेकिन जारी रहेगी और 2019 के बाद तक मंदी नहीं देखी जाएगी।

ध्यान दें कि २०२० की वैश्विक घटनाओं ने वास्तव में अचल संपत्ति के मूल्य में भारी गिरावट का कारण नहीं बनाया है, और संपत्ति के मूल्य स्थिर या यहां तक ​​​​कि बने हुए हैं काफी हद तक शेयर बाजार की तरह बढ़ गया है, जो 2020 की दूसरी तिमाही में नाटकीय गिरावट से उबरने के साथ ही समान रूप से नाटकीय रैली के साथ दूसरी तिमाही तक चला है। 2021. यह 2020 में होने वाली आर्थिक गिरावट और एक दशक पहले हुई घटनाओं के बीच एक महत्वपूर्ण अंतर है। यह ज्ञात नहीं है कि अधिकांश अमेरिकियों के लिए 2020 में शुरू होने वाले आवश्यक दूरस्थ कार्य वातावरण का कॉर्पोरेट कार्यालय की जरूरतों पर कोई दीर्घकालिक प्रभाव पड़ेगा।