रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) परिभाषा

एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) क्या है?

एक रियल एस्टेट निवेश ट्रस्ट (आरईआईटी) एक ऐसी कंपनी है जो आय पैदा करने वाली अचल संपत्ति का मालिक है, संचालित करती है या वित्त करती है। म्युचुअल फंड की तर्ज पर बनाए गए आरईआईटी कई निवेशकों की पूंजी जमा करते हैं। यह व्यक्तिगत निवेशकों के लिए अचल संपत्ति निवेश से लाभांश अर्जित करना संभव बनाता है-बिना किसी संपत्ति को खरीदने, प्रबंधित करने या वित्त करने के लिए।

आरईआईटी कैसे काम करता है

कांग्रेस ने 1960 में सिगार उत्पाद कर विस्तार में संशोधन के रूप में REITs की स्थापना की। प्रावधान निवेशकों को वाणिज्यिक में शेयर खरीदने की अनुमति देता है 

अचल संपत्ति पोर्टफोलियो-कुछ ऐसा जो पहले केवल धनी व्यक्तियों और बड़े वित्तीय मध्यस्थों के माध्यम से उपलब्ध था।

आरईआईटी पोर्टफोलियो में संपत्तियों में अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स, डेटा सेंटर, स्वास्थ्य सुविधाएं, होटल, बुनियादी ढांचा शामिल हो सकते हैं फाइबर केबल, सेल टावर और ऊर्जा पाइपलाइनों के रूप- कार्यालय भवन, खुदरा केंद्र, स्व-भंडारण, टिम्बरलैंड और गोदाम।

सामान्य तौर पर, आरईआईटी एक विशिष्ट अचल संपत्ति क्षेत्र के विशेषज्ञ होते हैं। हालांकि, विविध और विशिष्ट आरईआईटी अपने पोर्टफोलियो में विभिन्न प्रकार की संपत्तियां रख सकते हैं, जैसे आरईआईटी जिसमें कार्यालय और खुदरा संपत्ति दोनों शामिल हैं।

कई आरईआईटी सार्वजनिक रूप से प्रमुख प्रतिभूति एक्सचेंजों पर कारोबार करते हैं, और निवेशक उन्हें पूरे ट्रेडिंग सत्र में शेयरों की तरह खरीद और बेच सकते हैं।ये आरईआईटी आमतौर पर पर्याप्त मात्रा में व्यापार करते हैं और इन्हें बहुत ही तरल साधन माना जाता है।

आरईआईटी के रूप में क्या योग्यता है?

अधिकांश आरईआईटी का एक सीधा व्यापार मॉडल है: आरईआईटी अंतरिक्ष को पट्टे पर देता है और संपत्तियों पर किराए एकत्र करता है, फिर उस आय को शेयरधारकों को लाभांश के रूप में वितरित करता है। बंधक आरईआईटी के पास अचल संपत्ति नहीं है, बल्कि इसके बजाय अचल संपत्ति का वित्त है। ये आरईआईटी अपने निवेश पर ब्याज से आय अर्जित करते हैं।

प्रति REIT. के रूप में अर्हता प्राप्त करें, एक कंपनी को आंतरिक राजस्व संहिता (आईआरसी) में कुछ प्रावधानों का पालन करना चाहिए। इन आवश्यकताओं में मुख्य रूप से लंबी अवधि के लिए आय-सृजित करने वाली अचल संपत्ति का स्वामित्व और शेयरधारकों को आय वितरित करना शामिल है। विशेष रूप से, एक कंपनी को आरईआईटी के रूप में अर्हता प्राप्त करने के लिए निम्नलिखित आवश्यकताओं को पूरा करना होगा:

• अचल संपत्ति, नकद, या यू.एस. कोषागार में कुल संपत्ति का कम से कम 75% निवेश करें
• किराए से सकल आय का कम से कम 75% प्राप्त करें, बंधक पर ब्याज जो अचल संपत्ति का वित्तपोषण करता है, या अचल संपत्ति की बिक्री
• प्रत्येक वर्ष शेयरधारक लाभांश के रूप में कर योग्य आय का न्यूनतम 90% भुगतान करें
• एक ऐसी संस्था बनें जो निगम के रूप में कर योग्य हो
• निदेशक मंडल या न्यासी द्वारा प्रबंधित किया जाए
• अस्तित्व के पहले वर्ष के बाद कम से कम 100 शेयरधारक हों 
• इसके 50% से अधिक शेयर पांच या उससे कम व्यक्तियों के पास न हों

आरईआईटी के प्रकार

आरईआईटी तीन प्रकार के होते हैं:

• इक्विटी आरईआईटी। अधिकांश आरईआईटी इक्विटी आरईआईटी हैं, जो आय-उत्पादक अचल संपत्ति के मालिक हैं और उनका प्रबंधन करते हैं। राजस्व मुख्य रूप से किराए के माध्यम से उत्पन्न होता है (संपत्ति को पुनर्विक्रय करके नहीं)।
• बंधक आरईआईटी। बंधक आरईआईटी रियल एस्टेट मालिकों और ऑपरेटरों को या तो सीधे बंधक और ऋण के माध्यम से या परोक्ष रूप से अधिग्रहण के माध्यम से पैसा उधार देते हैं गिरवी द्वारा संरक्षित प्रतिभूतियां. उनकी कमाई मुख्य रूप से द्वारा उत्पन्न होती है शुद्ध ब्याज हाशिया- बंधक ऋणों पर उनके द्वारा अर्जित ब्याज और इन ऋणों के वित्तपोषण की लागत के बीच का फैलाव। यह मॉडल उन्हें ब्याज दरों में वृद्धि के प्रति संभावित रूप से संवेदनशील बनाता है।
• हाइब्रिड आरईआईटी। ये आरईआईटी इक्विटी और बंधक आरईआईटी दोनों की निवेश रणनीतियों का उपयोग करते हैं। 

आरईआईटी का प्रकार	होल्डिंग्स
इक्विटी	आय-उत्पादक अचल संपत्ति का मालिक और संचालन करता है
बंधक	अचल संपत्ति पर गिरवी रखता है
हाइब्रिड	संपत्ति का मालिक है और गिरवी रखता है

आरईआईटी को इस आधार पर और वर्गीकृत किया जा सकता है कि उनके शेयर कैसे खरीदे और रखे गए हैं:

• सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए आरईआईटी। सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाले आरईआईटी के शेयर एक राष्ट्रीय प्रतिभूति विनिमय में सूचीबद्ध होते हैं, जहां उन्हें व्यक्तिगत निवेशकों द्वारा खरीदा और बेचा जाता है। वे अमेरिकी प्रतिभूति और विनिमय आयोग (एसईसी) द्वारा विनियमित होते हैं।
• सार्वजनिक गैर-व्यापारिक आरईआईटी। ये आरईआईटी एसईसी के साथ भी पंजीकृत हैं लेकिन राष्ट्रीय प्रतिभूति एक्सचेंजों पर व्यापार नहीं करते हैं। नतीजतन, वे सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए आरईआईटी की तुलना में कम तरल हैं। फिर भी, वे अधिक स्थिर होते हैं क्योंकि वे बाजार में उतार-चढ़ाव के अधीन नहीं होते हैं।
• निजी आरईआईटी। ये आरईआईटी एसईसी के साथ पंजीकृत नहीं हैं और राष्ट्रीय प्रतिभूति एक्सचेंजों पर व्यापार नहीं करते हैं। सामान्य तौर पर, निजी आरईआईटी केवल संस्थागत निवेशकों को ही बेचे जा सकते हैं।

आरईआईटी में निवेश कैसे करें

आप सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाले आरईआईटी में निवेश कर सकते हैं—साथ ही आरईआईटी म्यूचुअल फंड और आरईआईटी एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड (ईटीएफ) - एक दलाल के माध्यम से शेयर खरीदकर। आप एक गैर-व्यापारिक आरईआईटी के शेयर ब्रोकर या वित्तीय सलाहकार के माध्यम से खरीद सकते हैं जो गैर-व्यापारिक आरईआईटी की पेशकश में भाग लेता है।

आरईआईटी भी बढ़ती संख्या में शामिल हैं परिभाषित लाभ तथा परिभाषित योगदान निवेश योजनाएं। अनुमानित 87 मिलियन अमेरिकी निवेशक अपनी सेवानिवृत्ति बचत और अन्य निवेश निधियों के माध्यम से आरईआईटी के मालिक हैं, के अनुसार नरेइटो, एक वाशिंगटन, डीसी स्थित आरईआईटी अनुसंधान फर्म।

यू.एस. में 225 से अधिक सार्वजनिक रूप से कारोबार किए गए आरईआईटी हैं, जिसका अर्थ है कि आपको यह तय करने से पहले कुछ होमवर्क करना होगा कि कौन सा आरईआईटी खरीदना है।आरईआईटी की प्रबंधन टीम और ट्रैक रिकॉर्ड पर विचार करना सुनिश्चित करें- और पता करें कि उन्हें कैसे मुआवजा दिया जाता है। यदि यह प्रदर्शन-आधारित मुआवजा है, तो संभावना है कि वे सही निवेश चुनने और सर्वोत्तम रणनीति चुनने के लिए कड़ी मेहनत कर रहे होंगे।

बेशक, संख्याओं को देखना भी एक अच्छा विचार है, जैसे प्रति शेयर आय में प्रत्याशित वृद्धि और वर्तमान लाभांश प्रतिफल। एक विशेष रूप से सहायक मीट्रिक आरईआईटी है संचालन से धन (एफएफओ), जिसकी गणना आय में मूल्यह्रास और परिशोधन को जोड़कर और फिर बिक्री पर किसी भी लाभ को घटाकर की जाती है।

आरईआईटी में निवेश के पेशेवरों और विपक्ष

आरईआईटी एक निवेश पोर्टफोलियो में एक महत्वपूर्ण भूमिका निभा सकते हैं क्योंकि वे एक मजबूत, स्थिर वार्षिक लाभांश और दीर्घकालिक पूंजी प्रशंसा की क्षमता प्रदान कर सकते हैं। पिछले 20 वर्षों के लिए आरईआईटी कुल रिटर्न प्रदर्शन ने एसएंडपी 500 इंडेक्स, अन्य सूचकांकों और मुद्रास्फीति की दर से बेहतर प्रदर्शन किया है।सभी निवेशों की तरह, आरईआईटी के अपने फायदे और नुकसान हैं।

साथ ही, आरईआईटी को खरीदना और बेचना आसान है, क्योंकि सार्वजनिक एक्सचेंजों पर अधिकांश व्यापार-एक ऐसी सुविधा जो अचल संपत्ति की कुछ पारंपरिक कमियों को कम करती है। प्रदर्शन-वार, आरईआईटी आकर्षक जोखिम-समायोजित रिटर्न और स्थिर नकदी प्रवाह प्रदान करते हैं। इसके अलावा, एक पोर्टफोलियो के लिए एक अचल संपत्ति की उपस्थिति अच्छी हो सकती है क्योंकि यह विविधीकरण और लाभांश-आधारित आय प्रदान करती है- और लाभांश अक्सर अन्य निवेशों के साथ प्राप्त कर सकते हैं।

नकारात्मक पक्ष पर, आरईआईटी पूंजीगत प्रशंसा के मामले में ज्यादा पेशकश नहीं करते हैं। अपनी संरचना के हिस्से के रूप में, उन्हें निवेशकों को आय का 90% वापस भुगतान करना होगा।इसलिए, कर योग्य आय का केवल 10% नई होल्डिंग्स खरीदने के लिए आरईआईटी में वापस निवेश किया जा सकता है। अन्य नकारात्मक यह है कि आरईआईटी लाभांश पर नियमित आय के रूप में कर लगाया जाता है, और कुछ आरईआईटी में उच्च प्रबंधन और लेनदेन शुल्क होता है।

आरईआईटी धोखाधड़ी

सिक्योरिटीज एंड एक्सचेंज कमीशन (एसईसी) की सिफारिश है कि निवेशकों को ऐसे किसी भी व्यक्ति से सावधान रहना चाहिए जो आरईआईटी को बेचने की कोशिश करता है जो एसईसी के साथ पंजीकृत नहीं हैं। यह सलाह देता है कि "आप सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाले और गैर-व्यापारिक आरईआईटी दोनों के पंजीकरण को सत्यापित कर सकते हैं एसईसी की एडगर प्रणाली. आप आरईआईटी की वार्षिक और त्रैमासिक रिपोर्ट के साथ-साथ किसी भी प्रॉस्पेक्टस की समीक्षा करने के लिए एडगर का उपयोग कर सकते हैं।"

आरईआईटी की सिफारिश करने वाले ब्रोकर या निवेश सलाहकार की जांच करना भी एक अच्छा विचार है। एसईसी के पास एक है मुफ्त खोज उपकरण यह आपको यह देखने की अनुमति देता है कि क्या कोई निवेश पेशेवर लाइसेंस प्राप्त और पंजीकृत है।

REIT. का वास्तविक विश्व उदाहरण

आरईआईटी चुनते समय एक और विचार अचल संपत्ति बाजार के उन क्षेत्रों को देखना है जो गर्म हैं। अर्थव्यवस्था के किन तेजी से बढ़ते क्षेत्रों को, सामान्य रूप से, अचल संपत्ति के माध्यम से टैप किया जा सकता है? एक उदाहरण के रूप में, स्वास्थ्य सेवा यू.एस. में सबसे तेजी से बढ़ते उद्योगों में से एक है - विशेष रूप से चिकित्सा भवनों, आउट पेशेंट देखभाल केंद्रों, बुजुर्ग देखभाल सुविधाओं और सेवानिवृत्ति समुदायों के विकास में।

कई आरईआईटी इस क्षेत्र पर ध्यान केंद्रित करते हैं। Healthpeak Properties- पूर्व में HCP- एक उदाहरण है। २२ जुलाई, २०२० तक, इसका बाजार पूंजीकरण लगभग १४.४ बिलियन अमेरिकी डॉलर था, जिसमें लगभग ५ मिलियन शेयरों का दैनिक कारोबार होता था।इसका पोर्टफोलियो तीन मुख्य परिसंपत्ति वर्गों पर केंद्रित है: जीवन विज्ञान सुविधाएं, चिकित्सा कार्यालय और वरिष्ठ आवास।