सर्वश्रेष्ठ बंधक ऋणदाता कैसे खोजें

खोजने के लिए और भी बहुत कुछ है बंधक ऋणदाता सबसे कम ब्याज दर हासिल करने की तुलना में। यूनिवर्सिटी ऑफ वर्जीनिया डार्डन स्कूल ऑफ बिजनेस में बिजनेस एडमिनिस्ट्रेशन के प्रोफेसर से पूछें ऐलेना लाउट्सकिना, जिन्होंने हाल ही में इन्वेस्टोपेडिया को बताया, "यदि उपभोक्ता संरक्षित होना चाहता है, तो यह शिक्षा है जो सबसे महत्वपूर्ण चीज है।"

Loutskina ने इस बारे में विस्तार से बात की कि उपभोक्ताओं को क्या जानने की आवश्यकता है, कौन से प्रश्न पूछने हैं, और घर खरीदने की जटिल और कभी-कभी भ्रमित करने वाली दुनिया में सबसे अच्छा बंधक ऋणदाता कैसे खोजें। हमारी संपादित बातचीत इस प्रकार है।

ऋणदाता कई रूपों में आते हैं

इन्वेस्टोपेडिया: हमारे साथ बात करने के लिए सहमत होने के लिए धन्यवाद, ऐलेना। शायद हम बुनियादी बातों से शुरुआत कर सकते हैं। एक बंधक ऋणदाता क्या है?

लुत्स्किना: प्रश्न एक ही समय में सरल और जटिल है। बंधक बाजार में मूल्य श्रृंखला के विभिन्न हिस्सों को लागू करने वाले हमारे पास अलग-अलग अभिनेता हैं। कुछ सीधे उधारकर्ताओं के साथ बातचीत करते हैं—जैसे कि a बैंक, गिरवी दलाल, बंधक कंपनी, या लेंडिंग ट्री जैसा कोई ऑनलाइन पोर्टल।

अन्य मूल बंधक और यह वही या एक अलग इकाई हो सकती है। उदाहरण के लिए, बंधक दलाल बंधक की उत्पत्ति नहीं करते हैं। अलग-अलग अभिनेता बंधक को वित्तपोषित करते हैं या वह धन प्रदान करते हैं जो उधारकर्ता को प्रवाहित होता है।

फिर ऐसे अभिनेता हैं जो 30 साल तक की अवधि या उस ऋण की परिपक्वता के लिए अपनी बैलेंस शीट पर गिरवी रखते हैं।

उदाहरण के लिए, एक बैंक इन सभी भूमिकाओं को भर सकता है। यह उधारकर्ता के साथ बातचीत कर सकता है, ऋण की उत्पत्ति कर सकता है, ऋण का वित्तपोषण कर सकता है और परिपक्वता तक गिरवी रख सकता है। या प्रत्येक भूमिका के लिए एक अलग इकाई हो सकती है। उदाहरण के लिए, प्रक्रिया एक बंधक दलाल के साथ शुरू हो सकती है, फिर उस बैंक में जाएं जो ऋण की उत्पत्ति करता है। यह मूल ऋणदाता है। बैंक अपनी बैलेंस शीट पर ऋण रख सकता है या इसे बेच सकता है, जैसे फैनी मॅई या फ़्रेडी मैक। बैंक के बजाय, प्रवर्तक एक वित्तीय या बंधक कंपनी हो सकती है जो थोक बाजार या अन्य वित्तीय संस्थानों से धन उधार लेती है और बंधक की उत्पत्ति करती है।

यह वह जगह है जहां ऋणदाता कौन है की धारणा बहुत अस्पष्ट हो जाती है। यह कौन है? क्या यह कोई है जिसके साथ आप अपना ऋण प्राप्त करने के लिए बातचीत करते हैं? क्या यह कोई है जो हामीदारी यह? क्या यह कोई है जो शुरू में इसे निधि देता है? यहीं से फजीहत शुरू होती है।

इन्वेस्टोपेडिया: ठीक है, यह निश्चित रूप से भ्रमित करने वाला हो सकता है। मैं समझता हूं कि प्रत्येक चरण के लिए अलग-अलग अभिनेता हो सकते हैं। उपभोक्ता इसे कैसे सुलझा सकता है?

लुत्स्किना: यह मेरे लिए स्पष्ट नहीं है कि उधारकर्ताओं को एक बंधक उत्पत्ति प्रक्रिया में सभी चरणों को हल करने की आवश्यकता क्यों है। उदाहरण के लिए मेरा बंधक कई बार वित्तीय कंपनियों के बीच स्थानांतरित किया गया था, फिर भी इसने मेरे वित्तीय दायित्वों को नहीं बदला। उधारकर्ताओं को विश्वसनीय एजेंटों, अर्थात् बैंकों या बंधक दलालों की पहचान करने पर ध्यान केंद्रित करने की आवश्यकता है, जो उन्हें एक उद्धरण प्रदान करेंगे और फिर उनके लिए उपलब्ध सर्वोत्तम शर्तों पर ध्यान केंद्रित करेंगे।

खराब प्रवर्तन और छाया बैंकों के साथ समस्याएं

इन्वेस्टोपेडिया: 2015 में, आपने के बारे में लिखा था 2009 का वित्तीय संकट और मौजूदा विनियमों के असंगत प्रवर्तन के संकट से पहले के इतिहास का उल्लेख किया। तो, दो प्रश्न। असंगत प्रवर्तन की स्थिति क्या है और यह छाया बैंकों की समस्या की तुलना कैसे करती है? ऐसा लगता है कि ये दोनों उपभोक्ताओं को प्रभावित कर सकते हैं और वे ऋणदाता के लिए कैसे खरीदारी करते हैं।

लुत्स्किना: हमने निश्चित रूप से बैंकों और वित्तीय निगमों के बीच नियामक जोखिम और प्रवर्तन में अंतर देखा। वित्तीय निगम जमा नहीं करते हैं। और चूंकि वे जमा नहीं करते हैं और उनका बीमा नहीं किया जाता है संघीय जमा बीमा निगम (FDIC), वे विनियमन के समान स्तर के अधीन नहीं हैं। हम उन्हें छाया बैंकिंग संस्थान या गैर-डिपॉजिटरी वित्तीय मध्यस्थ कहते हैं जो बैंकों के समान कार्यों को लागू करते हैं।

NS उपभोक्ता वित्तीय सुरक्षा ब्यूरो (CFPD) वित्तीय संकट के बाद स्थापित किया गया था जिसने प्रवर्तन समीकरण को महत्वपूर्ण रूप से बदल दिया। अब गैर-बैंकों के लिए एक पर्याप्त विश्वसनीय खतरा है कि नियमों को लागू किया जा सकता है।

उपभोक्ता के दृष्टिकोण से, सबसे महत्वपूर्ण चीजों में से एक को सूचित किया जाना है। मैं होम ओनरशिप एंड इक्विटी प्रोटेक्शन एक्ट जैसी किसी चीज को लागू करने की तुलना में वित्तीय बाजारों के बारे में उपभोक्ता शिक्षा में बहुत बड़ा विश्वास रखता हूं। ऐसा इसलिए है क्योंकि नियम केवल हाशिये पर व्यवहार को बदल सकते हैं। यदि उपभोक्ता सुरक्षित रहना चाहता है, तो शिक्षा सबसे महत्वपूर्ण चीज है।

इन्वेस्टोपेडिया: इसके कुछ उदाहरण क्या हैं?

लुत्स्किना: उपभोक्ताओं को बंधक के मूल्य निर्धारण को समझने में निवेश करने की आवश्यकता है और सुनिश्चित करें कि उचित प्रकटीकरण नियम लागू होते हैं, जिसका अर्थ है कि उन्हें बंधक प्राप्त करने से पहले ही जानकारी मिल जाती है। यदि वे बंधक कागजी कार्रवाई पर हस्ताक्षर करने के बिंदु पर हैरान हैं, तो यह शायद एक बुरा संकेत है।

और उन्हें बहुत सारे प्रश्न पूछने की आवश्यकता है: "मेरा मासिक भुगतान क्या होगा?" "क्या यह समय के साथ स्थिर रहेगा?" "क्या मुझे ज़रूरत है बंधक बीमा?" "एस्क्रो खाता कैसे काम करेगा?" यह कुछ ऐसा है जो उपभोक्ता के लिए सबसे अच्छी सुरक्षा है।

ऋणदाता की खोज कैसे करें

इन्वेस्टोपेडिया: एक बंधक ऋणदाता की खोज के संदर्भ में, घर खरीदारों को किस प्रकार की चीजों के बारे में सोचना चाहिए जब वे खोज रहे हों?

लुत्स्किना: सबसे स्पष्ट सलाह यह है कि किसी ऐसे नाम के साथ छायादार व्यक्तियों से उधार न लें जिसे आप सत्यापित नहीं कर सकते। इसके अलावा, बैंक ऑफ अमेरिका, यूनिवर्सिटी ऑफ वर्जीनिया क्रेडिट यूनियन, बीबीवीए बैंक या लेंडिंग ट्री में बहुत कम अंतर है।

यह मूल्य निर्धारण की बात है। उपभोक्ताओं के लिए मेरी सिफारिश है कि एक व्यापक जाल डालें। अपने स्थानीय बैंक से संपर्क करें, ऑनलाइन पोर्टल तक पहुंचें, स्थानीय बंधक दलालों तक पहुंचें, उन सभी से पूछें कि वे आपको क्या पेशकश कर सकते हैं। यह एक कम लागत वाली खोज है और यह आपको बाज़ार में उपलब्ध कीमतों को बेहतर ढंग से समझने में मदद करेगी। यह व्यापक शुद्ध दृष्टिकोण आपको बातचीत करने की अनुमति भी देगा।

इन्वेस्टोपेडिया: उपभोक्ताओं को और क्या पता होना चाहिए?

लुत्स्किना: उपभोक्ताओं को उनके लिए उपलब्ध ट्रेड-ऑफ़ को अग्रिम बिंदुओं और बंधक ब्याज दर के संदर्भ में समझने की आवश्यकता है। अंक अग्रिम शुल्क का प्रतिनिधित्व करते हैं जो उधारकर्ता कुल राशि के प्रतिशत के रूप में उत्पत्ति के लिए भुगतान करते हैं। कुछ अग्रिम शुल्क का भुगतान करना पसंद करते हैं और बंधक की अवधि के लिए ब्याज दर कम करते हैं, उदाहरण के लिए, 30 वर्ष। अन्य लोग मूल शुल्क का भुगतान करने से बचना चाहते हैं और यहां तक ​​कि ऋणदाता को कुछ समापन लागतों को कवर करने के लिए भी प्राप्त करना चाहते हैं। लेकिन यह उच्च ब्याज दर की कीमत पर आएगा।

इन्वेस्टोपेडिया: आप जिस संपत्ति को खरीदना चाहते हैं, उसके मूल्यांकन के बारे में क्या? यह कैसे फिट बैठता है?

लुत्स्किना: यह महत्वपूर्ण है। आपको यह पता लगाने की आवश्यकता है कि क्या आपके ऋणदाता को संपत्ति के मूल्य के मूल्यांकन या मूल्यांकन की आवश्यकता होगी और यह आपको पैसे उधार देने के निर्णय में कितना वजन करता है। इन दिनों, जब आपके पास एक अच्छा क्रेडिट इतिहास और 20% डाउन पेमेंट है, उधारदाताओं को अक्सर मूल्यांकन की आवश्यकता नहीं होती है।

जब आप बिना किसी आकस्मिकता के घर खरीदने के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करते हैं और फिर एक के लिए जाते हैं तो आपको सावधान नहीं रहना चाहिए संपत्ति के मूल्य का मूल्यांकन और वह मूल्यांकन कम आता है और बंधक ऋणदाता आपकी उत्पत्ति से इनकार करता है बंधक।

एक मूल्यांकन की छिपी लागत

इन्वेस्टोपेडिया: एक ऋणदाता को संपत्ति के मूल्यांकन की आवश्यकता क्यों नहीं होगी?

लुत्स्किना: ऋणदाता के लिए मूल्यांकन महत्वपूर्ण हैं, लेकिन वे महंगे हैं। मूल्यांकन, जिसमें किसी को यह सुनिश्चित करने के लिए विक्रेता के घर आना शामिल है कि संपत्ति का मूल्य इससे ऊपर है बंधक राशि और इस प्रकार गैर-भुगतान के जोखिम के खिलाफ बैंकों की रक्षा करना महंगा है और एक उधारकर्ता अंततः कवर करता है यह लागत।

एक मूल्यांकन की कीमत बंधक बिंदुओं, या समापन लागत, या ब्याज दर में भरी हुई है। जब आपके पास एक अच्छा क्रेडिट स्कोर और 20% से अधिक डाउन पेमेंट वाला खरीदार होता है, तो ऋणदाता अतिरिक्त खर्च न करने का निर्णय ले सकते हैं। जब उधारदाताओं के जोखिम की बात आती है तो एक अच्छा क्रेडिट स्कोर और 20% डाउन पेमेंट पर्याप्त कम करने वाले कारक हो सकते हैं।

प्रक्रिया के भाग के रूप में पूर्व-अनुमोदन

इन्वेस्टोपेडिया: पूर्व-अनुमोदन के बारे में क्या? यह कुछ ऐसा है जो बार-बार सामने आता है। क्या यह उधारकर्ता के लिए एक फायदा है?

लुत्स्किना: मुझे ऐसा लगता है। पूर्व-अनुमोदन यह पूछने का अवसर प्रदान करता है कि क्या आप वास्तव में अपने क्रेडिट इतिहास और आय को देखते हुए इतना पैसा प्राप्त कर सकते हैं। पूर्व-अनुमोदन ऋणदाता और उधारकर्ता के लिए औपचारिक प्रतिबद्धता के बिना आम सहमति पर आने का एक शानदार तरीका है।

उधारकर्ता पूर्व-अनुमोदन के बारे में एक ऋणदाता से एक अस्थायी पुष्टि के रूप में सोच सकते हैं। यदि आप मुझे जो कुछ भी बता रहे हैं वह सही है और घर की कीमत उतनी ही है जितनी आप इसके लिए भुगतान करने को तैयार हैं, तो मैं आज आपको इन शर्तों पर यह ऋण देने को तैयार हूं। लेकिन बंधक बाजार में, उधारकर्ता अक्सर यह पता लगाने की कोशिश कर रहे हैं कि जुलाई या अगस्त में घर को बंद करने के लिए आप मार्च में कितना उधार ले सकते हैं। मार्च और जुलाई या अगस्त के बीच काफ़ी समय बीतने वाला है। स्थितियां बदल सकती हैं। उधारदाताओं का वित्त बदल सकता है। किसी दिए गए घर को खरीदने के लिए उधारकर्ताओं का इरादा बदल सकता है।

आमतौर पर, पूर्व-अनुमोदन प्रस्ताव (लेकिन प्रतिबद्धता नहीं) 90 दिनों के लिए अच्छा होता है। पूर्व-अनुमोदन एक उधारकर्ता के लिए एक ठोस संकेत है कि वे कितना उधार ले सकते हैं और किन शर्तों पर। लेकिन आश्चर्यचकित न हों अगर आप किसी अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के लिए तैयार हों तो कोई बैंक फिर से बातचीत करने का फैसला कर सकता है। मेरा सुझाव है कि उधारकर्ता अपने बंधक एजेंट (ऋणदाता) के संपर्क में रहें कि मार्च में उन्हें जो प्रतिबद्धता मिली है वह जून या जुलाई में अभी भी अच्छी है।

उधारकर्ता एक अतिरिक्त शुल्क के लिए बंधक शर्तों में लॉक कर सकते हैं। अनिवार्य रूप से वे बीमा खरीद सकते हैं यदि अभी और अगस्त के बीच कुछ होता है और बाजार की स्थिति बदल जाती है। लेकिन उधारकर्ताओं को इस बात से अवगत होना चाहिए कि यदि उनका क्रेडिट इतिहास काफी खराब हो जाता है या घर का मूल्यांकन मूल्य मूल अपेक्षाओं से कम हो जाता है, तब भी बैंक बंधक शर्तों को बदल सकता है।

हालांकि, बंधक शर्तों में लॉक करके एक उधारकर्ता को आश्वासन दिया जाता है, क्रेडिट इतिहास या घर के मूल्य में किसी भी बदलाव को छोड़कर, वे अभी भी पूर्व-अनुमोदित शर्तों के तहत ऋण प्राप्त कर सकते हैं। फिर भी, उदाहरण के लिए, यदि वे अपना पिछला घर नहीं बेचते हैं या यदि उनका नया घर निरीक्षण पास नहीं करता है, तो उन्हें एक बंधक ऋण अनुबंध में प्रवेश करने की आवश्यकता नहीं है।

सबसे कम ब्याज दर पवित्र कंघी बनानेवाले की रेती है?

इन्वेस्टोपेडिया: ऐसा लगता है कि घर खरीदने का लक्ष्य न्यूनतम संभव ब्याज दर प्राप्त करना है। क्या यह अंततः एक ऋणदाता चुनने के बारे में सबसे महत्वपूर्ण बात है?

लुत्स्किना: नहीं, मुझे लगता है कि कंसर्ट में काम करने वाले तीन कारक हैं। संपत्ति के मूल्य और ब्याज दर के सापेक्ष ऋण का आकार दो सबसे महत्वपूर्ण हैं। डाउन पेमेंट जितना बड़ा होगा, बैंक के लिए जोखिम उतना ही कम होगा। यह वह जगह है जहां आप थोड़ी कम ब्याज दरों की उम्मीद कर सकते हैं। लेकिन जैसे-जैसे आपका डाउन पेमेंट वाष्पित होगा, आपकी ब्याज दर बढ़ सकती है। कभी-कभी आपके पास कोई विकल्प नहीं होता है, या आप एक बड़ा ऋण प्राप्त करना चाहते हैं क्योंकि ब्याज दर का माहौल इतना अनुकूल है।

तीसरा कारक वह बिंदु है जो आप एक ऋण उत्पत्ति के लिए अग्रिम भुगतान करते हैं। यदि आपके पास अभी डाउन पेमेंट के लिए और पॉइंट्स को कवर करने के लिए पैसा है, तो यह एक बात है। यदि आप नहीं करते हैं, तो यह एक अलग कहानी है। तो दूसरा ट्रेड-ऑफ उधारकर्ताओं का सामना उच्च अंक (शुल्क) अपफ्रंट बनाम है। एक बंधक के जीवन पर उच्च ब्याज दर।

वे तीन सबसे महत्वपूर्ण कारक हैं। अन्य में यह तथ्य शामिल हो सकता है कि हर बैंक आपको मार्च में पूर्व-अनुमोदन देने और अगस्त में सौदा बंद करने के लिए तैयार नहीं होगा। आपको यह सुनिश्चित करना होगा कि बैंक अपनी मूल शर्तों के साथ बने रहने के लिए तैयार है।

पिछले 18 महीनों ने हमें सिखाया है कि आर्थिक स्थितियां मौलिक रूप से बदल सकती हैं। मुझे लगता है कि बैंक छह महीने के लिए एक निश्चित शर्तों पर एक बंधक शुरू करने के लिए सतर्क रहने जा रहे हैं।

COVID-19: सीखे गए सबक

इन्वेस्टोपेडिया: आप सही हे। तथ्य यह है कि आर्थिक स्थितियां बदल सकती हैं, यह हमने महामारी के दौरान सीखा है। उपभोक्ता के दृष्टिकोण से, उधारदाताओं के साथ काम करने से इसका क्या प्रभाव पड़ा है?

लुत्स्किना: महामारी ने निश्चित रूप से रियल एस्टेट बाजार को बदल दिया है। हम बड़े शहरों से उपनगरों में लोगों का पलायन देखते हैं। हम एक घर में एक संरचनात्मक बदलाव भी देखते हैं जो एक घर में होना चाहिए: लोग अब एक घर कार्यालय रखना चाहते हैं। यह शयनकक्षों के बारे में कम है। यह परिवार के सदस्यों द्वारा किसी भी तरह की गड़बड़ी से बचने के लिए काम करने के लिए अलग जगह रखने के बारे में है।

इसने आवास की मांग पर भारी दबाव बनाया है और घर की कीमतों में वृद्धि हुई है। कुछ अनुमानों के अनुसार, हम यू.एस. में अधिकांश में औसत घर की कीमत में 13 से 15% की वृद्धि देखते हैं मेट्रोपॉलिटन क्षेत्र बिल्डिंग बूम के दौर से गुजर रहे हैं और डेवलपर्स इन्हें भुनाने की कोशिश कर रहे हैं रुझान। यह 2007 के वित्तीय संकट से पहले के उछाल की तरह भयानक खुशबू आ रही है।

बैंकों और घर खरीदारों को इस बात का ध्यान रखना चाहिए कि यह प्रभाव अस्थायी है या स्थायी। यदि रुझान उलट जाता है, जैसे कि "बैक टू ऑफिस" आवश्यकताओं को लागू करने वाली कंपनियों के परिणामस्वरूप, यह प्रवास को उलट सकता है और घर की कीमतों में गिरावट का कारण बन सकता है। कुछ उधारकर्ता अपने आप को पानी के भीतर अपने ऋण दायित्व से कम मूल्य की संपत्ति रखते हुए पा सकते हैं।

अंतिम विचार

इन्वेस्टोपेडिया: क्या कोई ऐसा क्षेत्र या कुछ है जो आपके लिए विशेष रुचि का है जिसके बारे में मैंने आपसे नहीं पूछा था जिसे आप उपभोक्ताओं से हमारे संवाद में शामिल देखना चाहते हैं?

लुत्स्किना: होमबॉयर्स के लिए सबसे बड़ी समस्याओं में से एक मॉर्गेज मार्केट बेसिक्स की समझ की कमी है। यह तब भी खराब परिणाम दे सकता है जब उधार देने वाले एजेंटों का कोई बुरा इरादा न हो।

जब आप अपने जीवन में इतना बड़ा वित्तीय निर्णय ले रहे हों, जैसे घर खरीदना और ऋण प्राप्त करना, तो आप होंगे 30 वर्षों के लिए भुगतान करना, मेरी सबसे बड़ी सलाह है: यह सुनिश्चित करने के लिए समय व्यतीत करें कि आप बंधक की मूल शर्तों को समझते हैं उधार।

यदि आप कुछ ऐसा देखते या सुनते हैं जो आपको समझ में नहीं आता है, तो अपने ऋण देने वाले एजेंट से बात करें। प्रक्रिया के किसी भी बिंदु पर प्रश्न पूछने से न डरें। यहां तक ​​​​कि मेरी सारी शिक्षा और उद्योग के ज्ञान के साथ, जब मुझे पहली बार अपना बंधक मिला, तो कागजी कार्रवाई की मात्रा बहुत अधिक थी। यह सुनिश्चित करने के लिए कि आप जो उत्पाद प्राप्त कर रहे हैं, उसके बारे में आपकी अपेक्षाओं को पूरा करने के लिए हर तरह से प्रश्न पूछना महत्वपूर्ण है।