सहकारी दिवालियापन का सामना करना पड़ रहा है
सहकारिता में रहने वाले लोग अपने वार्षिकोत्सव में आखिरी बात सुनना चाहते हैं शेयरधारकों' बैठक यह है कि उनका सहकारिता खतरे में है दोषी. लेकिन कई लोगों के लिए यह हकीकत है। हर साल, सहकारी संस्थाएं दिवालिया हो रही हैं और अपने "मालिकों" को ठंड में छोड़ रही हैं।
एक सहकारिता क्या है?
को-ऑप्स आवास व्यवस्थाएं हैं जहां निवासियों के पास कानूनी इकाई का एक हिस्सा होता है, जिसे निगम कहा जाता है। इन शेयरधारकों को एक मालिकाना पट्टा, या अधिकार प्राप्त होता है, जो उन्हें किसी एक अपार्टमेंट या इकाइयों में रहने की अनुमति देता है। तकनीकी रूप से, मालिक केवल इस निगम में शेयरों का मालिक है, न कि स्वयं अचल संपत्ति। निगम के पास अचल संपत्ति है। शेयरों का मालिक मासिक रखरखाव लागत का भुगतान करता है जिसका उपयोग भवन प्रबंधन खर्चों को कवर करने के लिए किया जाता है जैसे कि सफाई, गर्मी, पानी, कर्मचारियों का वेतन, कचरा हटाना, मरम्मत की लागत, कर, बीमा, और भवन का आधारभूत बंधक.
डिफ़ॉल्ट के प्रकार
दो सामान्य रूप से ज्ञात प्रकार के डिफ़ॉल्ट हैं जिनमें सह-ऑप्स शामिल हैं: बंधक चूक और तकनीकी चूक।
- तकनीकी चूक बहुत गंभीर नहीं हैं। एडम लीटमैन बेली, एस्क।, न्यूयॉर्क और न्यू जर्सी के रियल एस्टेट वकील और न्यूयॉर्क शहर के आवासीय और वाणिज्यिक रियल एस्टेट फर्म एडम के प्रमुख लीटमैन बेली, पी.सी., का कहना है कि इस प्रकार के डिफ़ॉल्ट "में बंधक समझौते के उल्लंघन में मरम्मत करने में विफलता शामिल है, भले ही सभी मौद्रिक भुगतान का भुगतान समय पर किया गया है।" आमतौर पर, इस प्रकार की चूक को मरम्मत को पूरा करने की व्यवस्था करके हल किया जा सकता है, या, कम से कम, के लिए भुगतान किया।
- बंधक चूक अधिक गंभीर हैं क्योंकि मूल समझौते के अनुसार ऋणदाता को भवन के लिए भुगतान नहीं मिल रहा है। यह उन शेयरधारकों के लिए निराशाजनक स्थिति है, जिन्होंने बिना भुगतान खोए मासिक रखरखाव का परिश्रमपूर्वक भुगतान किया है। सहकारी समितियों के लिए दिवालियापन दाखिल करने की दिशा में यह अक्सर सबसे तेज़ मार्ग होता है। इस स्थिति में, ऋणदाता भेजता है a चूक सूचना भवन के प्रबंधन को, और यदि बंधक चूक का समाधान नहीं किया जाता है, तो पुरोबंध प्रक्रिया शुरू होती है।
सबसे खराब स्थिति: फौजदारी
फौजदारी सबसे बुरी चीज है जो तब हो सकती है जब कोई सहकारी फाइल करता है दिवालियापन. एक फौजदारी इमारत के लिए कानूनी शीर्षक प्राप्त करने के लिए ऋणदाता द्वारा शुरू किया गया एक मुकदमा है। स्टुअर्ट एम. Dewey & LeBoeuf LLP के एक पार्टनर Saft का कहना है कि न्यूयॉर्क में, एक फोरक्लोज़र में कई साल लग सकते हैं, लेकिन अंत में जब तक को-ऑप के पास वैध न हो रक्षा, एक रेफरी इमारत को बेचने के लिए एक नीलामी आयोजित करेगा, और शेयरधारक वापस किराये के किरायेदारों के रूप में वापस आ जाएंगे और अब उनके "स्वयं" नहीं होंगे अपार्टमेंट।
इस घटना में कि एक सहकारी अपने बंधक पर चूक के परिणामस्वरूप दिवालिएपन के लिए फाइल करता है, ऋणदाता के पास भवन पर फोरक्लोज़ करने और शेयरधारकों को बेदखल करने की शक्ति होती है। बेली कहते हैं, "अंतर्निहित बंधक का ऋणदाता प्रत्येक अपार्टमेंट शेयरधारक के पीछे नहीं जा सकता क्योंकि भवन का गिरवी रखना शेयरधारकों द्वारा व्यक्तिगत गारंटी नहीं है।" दिवालिएपन में, सहकारी के बैंक को से पहले भुगतान किया जाएगा शेयरधारक।
तो, दिवालियापन की फौजदारी बिक्री से कोई भी आय बैंक को भुगतान करने के लिए जाएगी। व्यक्तिगत बंधक प्राप्त करने वाले शेयरधारक उन भुगतानों के लिए जिम्मेदार होंगे, भले ही उन्होंने अपार्टमेंट शेयरों का स्वामित्व खो दिया हो।
इस परिदृश्य में, शेयरधारकों के पास कई विकल्प नहीं हैं। यदि सहकारिता फ़ाइल करना चुनती है अध्याय 11 (एक पुनर्गठन), सहकारी बंधक इसे a. में बदलने के लिए आगे बढ़ सकता है अध्याय 7, जो परिसमापन है, जहां इमारत तुरंत बेची जाती है।
में दिवालियापन या फौजदारी, सहकारी शेयरधारक किरायेदार के रूप में बने रहते हैं यदि वे वहां रह रहे हैं, लेकिन उनका मालिकाना पट्टा रद्द कर दिया गया है। यदि वे अपने अपार्टमेंट पर कोई गिरवी रखते हैं और भुगतान नहीं करते हैं, तो "उनके प्रतिकूल आयकर परिणाम हो सकते हैं," साफ्ट पुष्टि करता है।
सहकारी समितियां जो चूक की समस्या में हो सकती हैं, अतिरिक्त धन उधार लेकर, मासिक रखरखाव बढ़ाकर या एक जोड़कर भुगतान करने का प्रयास कर सकती हैं। मूल्यांकन. एक आकलन मासिक रखरखाव में एक अस्थायी वृद्धि है। यह वृद्धि सहकारिता द्वारा कवर की गई मरम्मत या अन्य खर्चों के लिए निर्दिष्ट है।
क्या सहकारी दिवालियापन आम हैं?
सहकारी दिवालियापन एक दुर्लभ घटना है। साफ्ट कहते हैं, "जहां तक हम जानते हैं, द्वितीय विश्व युद्ध के बाद से एनवाईसी में 10 से कम सहकारी समितियों को बंद कर दिया गया है, इसलिए अब ऐसा होने की संभावना नहीं है। हालांकि, यह सतर्क रहने के लिए भुगतान करता है।" यदि तकनीकी चूक के परिणामस्वरूप नोट में सभी पैसे देय हो जाते हैं, तो तकनीकी चूक दिवालिया हो सकती है, लेकिन यह संभावना नहीं है।
शेयरधारक क्या कर सकते हैं?
दुर्भाग्य से शेयरधारकों के लिए, बहुत कुछ नहीं किया जा सकता है यदि वे पहले ही को-ऑप अपार्टमेंट खरीद चुके हैं। यदि उन्होंने किसी संकटग्रस्त सहकारिता में शेयर खरीदे हैं, तो उन्हें मार्गदर्शन के लिए किसी योग्य वकील से सलाह लेनी चाहिए। खरीदारी करते समय शिक्षित निर्णय लेने और खरीदने से पहले सहकारिता की जांच करने की कुंजी है।
बेली का कहना है कि जब वह एक खरीदार का प्रतिनिधित्व करता है, तो वह पिछले दो वर्षों से भवन की वित्तीय स्थिति का विश्लेषण करके यह सुनिश्चित करता है कि भवन स्थिर है। वह किसी भी बड़े संरचनात्मक सुधार या आवश्यक मरम्मत के साथ वित्तीय विवरण की तुलना करता है और देखता है कि क्या इमारत में ठोस नकद भंडार है। इमारतें जो बंधक भुगतान करने या खर्चों को पूरा करने का जोखिम नहीं उठा सकती हैं, निश्चित रूप से लाल झंडे हैं।
सह-ऑप अपार्टमेंट शिकारी स्वयं वित्तीय मांग करके "खराब" सहकारी में गिरने से बच सकते हैं। दो साल के इतिहास को देखने से इस बात की अच्छी झलक मिल सकती है कि इमारत कितनी अच्छी (या खराब) कर रही है। एक कम नकद आरक्षित, उदाहरण के लिए, यह संकेत दे सकता है कि सहकारी के पास आपातकालीन मरम्मत को कवर करने के लिए पर्याप्त धन नहीं होगा। इस मामले में, सहकारी को किसी अन्य ऋण के रूप में या शेयरधारकों से बैंक से धन प्राप्त करने की आवश्यकता होगी।
एक अपार्टमेंट पर शोध करते समय शेयरधारकों को महत्वपूर्ण प्रश्न पूछने की आवश्यकता होती है। उदाहरण के लिए, पूछें कि क्या सहकारी मासिक बंधक भुगतान कर रहा है। अगर वे भुगतान चूक गए हैं, तो पूछें कि क्यों। पूछें कि क्या बंधक के अलावा किसी अन्य प्रकार के ऋण लंबित हैं, यदि कोई आगामी बड़ी मरम्मत है और यदि हां, तो सहकारी उनके लिए भुगतान करने की योजना कैसे बना रहा है।
सॉफ्ट कुछ सुझाव देता है: "पिछले वित्तीय विवरण को देखें कि क्या एकाउंटेंट ने क्लीन जारी किया है अंकेक्षण पत्र; क्या आपके वकील ने देखा है कि क्या कोई है ग्रहणाधिकार इमारत के खिलाफ दायर या अचल संपत्ति करों का भुगतान नहीं किया गया है। प्रबंध एजेंट से पता लगाने की कोशिश करें कि क्या कई शेयरधारक अपने रखरखाव का भुगतान करने में विफल हो रहे हैं। क्या आपके वकील ने सहकारिता के कार्यवृत्त पढ़े हैं, यह देखने के लिए कि क्या कोई समस्या है।"
तल - रेखा
को-ऑप बोर्ड को एक संभावित खरीदार के रूप में आपसे आपके वित्तीय इतिहास के बारे में पूछने का अधिकार है। यह सुनिश्चित करना चाहता है कि आप अपने व्यक्तिगत बंधक भुगतान के अलावा, मासिक रखरखाव की जिम्मेदारी को पूरा करने में सक्षम होंगे। हालांकि, एक खरीदार के रूप में, आपको यह सुनिश्चित करने का भी अधिकार है कि आप जिस रहने की जगह में समाप्त होंगे वह आर्थिक रूप से स्थिर है। सुनिश्चित करें कि आप हर विवरण के बारे में पूछते हैं। यह आपका भविष्य है, इसलिए अपने अधिकारों का प्रयोग करें।
