रियल एस्टेट व्युत्पन्न परिभाषा

एक रियल एस्टेट डेरिवेटिव क्या है?

रियल एस्टेट डेरिवेटिव्स, जिन्हें कभी-कभी के रूप में संदर्भित किया जाता है संपत्ति डेरिवेटिव, ऐसे उपकरण हैं जो निवेशकों को वास्तव में स्वयं की इमारतों के बिना अचल संपत्ति संपत्ति वर्ग के संपर्क में आने की अनुमति देते हैं। इसके बजाय, वे रियल एस्टेट रिटर्न इंडेक्स के प्रदर्शन के साथ वास्तविक संपत्ति को प्रतिस्थापित करते हैं। इस तरह, निवेशक कभी भी वास्तविक संपत्ति खरीदे बिना या अचल संपत्ति का उपयोग किए बिना अचल संपत्ति इक्विटी या ऋण में निवेश कर सकते हैं संपार्श्विक.

रियल एस्टेट डेरिवेटिव्स के लाभ

रियल एस्टेट डेरिवेटिव एक निवेशक को अपने अग्रिम को कम करने की अनुमति देते हैं राजधानी प्रतिबद्धता और वैकल्पिक जोखिम प्रबंधन रणनीतियों के लिए प्रदान करते हुए अचल संपत्ति पोर्टफोलियो को नकारात्मक पक्ष पर आश्रय देना।

ऐतिहासिक रूप से, अचल संपत्ति का स्टॉक और प्रदर्शन के लिहाज से कम सहसंबंध रहा है गहरा संबंध निवेश, इसे एक वांछनीय पोर्टफोलियो बनाना विविधता उपकरण। दुर्भाग्य से, भौतिक खरीदना और बेचना संपत्ति ट्रेडिंग सिक्योरिटीज जितना आसान नहीं है।

एनपीआई सूचकांक

नेशनल काउंसिल ऑफ रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट फिड्यूशियरीज प्रॉपर्टी इंडेक्स (NPI) एक स्वीकृत इंडेक्स है, जो निवेश के प्रदर्शन को मापने के लिए बनाया गया है। व्यावसायिक अचल संपत्ति बाजार। मूल रूप से 1977 में विकसित किया गया, यू.एस.

वाणिज्यिक अचल संपत्ति निवेश को निम्नलिखित निवेश प्रकारों में वर्गीकृत किया गया है:

• निजी इक्विटी
• निजी ऋण
• सार्वजनिक इक्विटी
• सार्वजनिक ऋण

रियल एस्टेट डेरिवेटिव कैसे काम करते हैं

निजी इक्विटी क्षेत्र के लिए विकसित, एनसीआरईआईएफ इंडेक्स पर पेश किए गए डेरिवेटिव्स पर आधारित हैं स्वैप जो विभिन्न रूपों में आते हैं, निवेशकों को दोनों में से किसी एक पर एक्सपोजर की अदला-बदली करने की अनुमति देते हैं सराहना या कुल प्राप्ति सूचकांक का ही, या एक्सपोजर को एक भूमि उपयोग से दूसरे में स्वैप करके।

एक तरीका है "जाओ लंबा"(संपत्ति खरीदने के जोखिम को दोहराते हुए) या "जाओ कम"(संपत्ति बेचने के जोखिम को दोहराते हुए)। एक अन्य तरीका संपत्ति क्षेत्र द्वारा विभाजित एनसीआरईआईएफ इंडेक्स पर कुल रिटर्न को स्वैप करना है, इस प्रकार निवेशकों को खुदरा अचल संपत्ति के लिए कार्यालय से संबंधित अचल संपत्ति से रिटर्न की अदला-बदली करने की अनुमति देता है, उदाहरण।

रिटर्न स्वैप स्वैप के दोनों ओर दो निवेशकों को उन रणनीतियों को निष्पादित करने की अनुमति देता है जिन्हें निजी अचल संपत्ति बाजार में वास्तविक संपत्ति के साथ पूरा नहीं किया जा सकता है। स्वैप निवेशकों को अनुमति देते हैं अपने पोर्टफोलियो को चतुराई से बदलें या पुनर्संतुलित करें वर्तमान में संपत्ति पर शीर्षक हस्तांतरित किए बिना एक विशिष्ट अवधि के लिए बैलेंस शीट. तीन साल तक के अनुबंधों का प्रबंधन आमतौर पर a. द्वारा किया जाता है निवेश बैंक, जो के रूप में कार्य करता है क्लीरिंगहाउस धन के लिए।

एक निवेशक के एनसीआरईआईएफ इंडेक्स के कुल रिटर्न के लंबे समय तक चलने के मामले में, वे एनपीआई पर कुल रिटर्न (त्रैमासिक भुगतान) को पूर्व निर्धारित पर स्वीकार करेंगे। काल्पनिक राशि और एक बेंचमार्क अल्पकालिक ब्याज दर, साथ ही समान अनुमानित राशि पर एक स्प्रेड (मार्जिन) का भुगतान करने के लिए सहमत हैं। स्वैप के दूसरे पक्ष को समान नकदी प्रवाह रिवर्स में प्राप्त होगा, त्रैमासिक सूचकांक रिटर्न का भुगतान करेगा, और बेंचमार्क दर प्लस स्प्रेड प्राप्त करेगा।

यह मानते हुए कि व्यापार के दोनों पक्षों के लिए निवेशक हैं, दो निवेशक व्यापार करना चाहते हैं एक दूसरे के लिए संपत्ति एक्सपोजर उस विशेष संपत्ति प्रकार के लिए एनपीआई की वापसी का व्यापार कर सकता है एक और। उदाहरण के लिए, एक पोर्टफोलियो मैनेजर जो महसूस करता है कि उसका फंड कार्यालय संपत्तियों के लिए अधिक आवंटित किया गया है और कम आवंटित किया गया है औद्योगिक लोग वास्तव में संपत्ति खरीदने या बेचने के बिना औद्योगिक के लिए कार्यालय जोखिम के एक हिस्से की अदला-बदली कर सकते हैं।

एक सार्वजनिक इक्विटी सूचकांक

एनपीआई के बजाय, वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार के सार्वजनिक इक्विटी क्षेत्र के एक्सपोजर के लिए डेरिवेटिव्स कुल रिटर्न का उपयोग करते हैं नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (NAREIT) की गणना करने के लिए नकदी प्रवाह स्वीकृत (लंबे निवेशक के लिए) या भुगतान (लघु निवेशक द्वारा)।

यह सूचकांक सार्वजनिक प्रतिभूतियों के बाजार के लिए प्रदर्शन प्रतिफल प्रदान करता है collateralized वाणिज्यिक अचल संपत्ति द्वारा। उदाहरण के लिए, स्वैप रिसीवर बेंचमार्क अल्पकालिक ब्याज दर का भुगतान करता है, साथ ही a फैल गया, $50 मिलियन डॉलर की काल्पनिक राशि के साथ एक वर्षीय इंडेक्स स्वैप में जाने के लिए, और उन्हें $50 मिलियन पर NAREIT इंडेक्स से तिमाही भुगतान प्राप्त होगा। एक बार फिर, निवेशक एक भी संपत्ति खरीदे बिना पूरी तरह से विविध सार्वजनिक अचल संपत्ति जोखिम प्राप्त कर सकता है।

रियल एस्टेट ऋण संजात

की चौड़ाई और गहराई के कारण विभिन्न जोखिम प्रोफाइल की किश्तें पर पाए गए वाणिज्यिक अचल संपत्ति बंधक के अंतर्निहित पूल से वाणिज्यिक बंधक-समर्थित प्रतिभूतियां (सीएमबीएस) बाजार, रियल एस्टेट डेरिवेटिव भी रियल एस्टेट डेट पोजीशन पर उपलब्ध हैं। सार्वजनिक अचल संपत्ति ऋण के लिए स्वैप सीएमबीएस बाजार के सूचकांक पर आधारित हैं।

बड़ी संख्या में लेन-देन (इक्विटी अचल संपत्ति के सापेक्ष) से ​​डेटा की चौड़ाई और गहराई के लिए धन्यवाद, the सीएमबीएस इंडेक्स अपने संबंधित बाजारों के लिए उनकी इक्विटी की तुलना में बेहतर प्रदर्शन संकेतक हैं समकक्ष। इक्विटी स्वैप और डेट स्वैप के बीच सबसे उल्लेखनीय अंतर यह है कि ब्याज दर-आधारित भुगतान के प्राप्तकर्ता बेंचमार्क दर प्राप्त करते हैं ऋण इक्विटी स्वैप के विपरीत एक स्प्रेड, जो आमतौर पर बेंचमार्क दर पर आधारित होते हैं प्लस एक फैलाव। यह है क्योंकि अंतर्निहित प्रतिभूतियां आमतौर पर अल्पकालिक परिक्रामी द्वारा वित्तपोषित किया जाता है रेपो टर्म डेट, जो आमतौर पर बेंचमार्क शॉर्ट-टर्म रेट माइनस स्प्रेड पर होता है, और इसलिए रेट को स्वैप काउंटरपार्टी को पास किया जाता है।

निजी अचल संपत्ति ऋण डेरिवेटिव, जैसे उधार न्यूनता विनिमय (सीडीएस), आमतौर पर इस्तेमाल किया जाता है बाड़ा ऋण जोखिम। ऋण स्वैप जैसे डेरिवेटिव ब्याज दर और दोनों के साथ स्वैप पार्टी प्रदान करते हैं ऋण जोखिम, जबकि परिसंपत्ति (एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण) प्रतिपक्ष की बैलेंस शीट पर बनी रहती है। इस प्रकार, ए बंधक ऋणदाता अपने ऋण पोर्टफोलियो के कुछ हिस्सों को विभिन्न निवेश शर्तों के लिए बिना ऋण को बेचे ही हेज कर सकता है। इस तरह, निवेशक रियल एस्टेट बाजार के कुछ क्षेत्रों से बाहर निकल सकते हैं जब उन्हें लगता है कि रिटर्न नहीं है जोखिम के अनुरूप, और फिर बाद में उस विशेष क्षेत्र के लिए बाजार में एक्सपोजर प्राप्त करें सुधार करता है।

विशेष ध्यान

क्योंकि वाणिज्यिक अचल संपत्ति संपत्ति हैं पूंजी प्रधान और अपेक्षाकृत अनकदी, रियल एस्टेट निवेशकों को अपने एक्सपोजर को हेज करना या निष्पादित करना मुश्किल हो गया है अल्फा रणनीतियाँ। उच्च लेनदेन लागत और स्टॉक और बॉन्ड की तुलना में कम कुशल बाजार ने बाजार में बदलाव के जवाब में पोर्टफोलियो को पुनर्संतुलित करने में कठिनाई को जोड़ा है।

रियल एस्टेट डेटा अधिक पारदर्शी होने और लेन-देन की जानकारी प्राप्त करना आसान और कम खर्चीला होने के साथ, अचल संपत्ति सूचकांक अधिक प्रासंगिक हो गए हैं, जिससे एक तेजी से कुशल डेरिवेटिव बाजार का निर्माण हुआ है। रियल एस्टेट डेरिवेटिव निवेशकों को संपत्ति खरीदने और बेचने की आवश्यकता के बिना अपने जोखिम को विशिष्ट जोखिमों और अवसरों में बदलने की अनुमति देते हैं। ये डेरिवेटिव अचल संपत्ति इक्विटी बाजार के एक अलग क्षेत्र में निवेश या एक परिवर्तनीय ब्याज दर प्लस या माइनस एक प्रीमियम के लिए एक अचल संपत्ति जोखिम के व्यापार की अनुमति देते हैं।

एक्सपोजर को स्वैप करने की क्षमता रियल एस्टेट निवेशक को निवेश करते समय अधिक सामरिक बनने की अनुमति देती है। वे अब अचल संपत्ति बाजार के सभी चार चतुर्थांशों में और बाहर जा सकते हैं, जो बेहतर जोखिम प्रबंधन और वृद्धि की क्षमता की अनुमति देता है। लघु अवधि या दीर्घकालिक उनके निवेश पर वापसी।