वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण
वाणिज्यिक अचल संपत्ति (सीआरई) है आय-उत्पादक संपत्ति केवल व्यवसाय (आवासीय के बजाय) उद्देश्यों के लिए उपयोग किया जाता है। उदाहरणों में खुदरा मॉल, शॉपिंग सेंटर, कार्यालय भवन और परिसर और होटल शामिल हैं। वित्तपोषण-इन संपत्तियों के अधिग्रहण, विकास और निर्माण सहित-आमतौर पर वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण के माध्यम से पूरा किया जाता है: बंधक इसके जरिए सुरक्षित ग्रहणाधिकार वाणिज्यिक संपत्ति पर।
एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण क्या है?
साथ ही घर गिरवी रखना, बैंक और स्वतंत्र उधारदाताओं वाणिज्यिक अचल संपत्ति पर ऋण बनाने में सक्रिय रूप से शामिल हैं। साथ ही बीमा कंपनियों, पेंशन निधि, निजी निवेशक और अन्य स्रोत, जिनमें शामिल हैं: यू.एस. लघु व्यवसाय प्रशासन का 504 ऋण कार्यक्रम, प्रदान करना राजधानी वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए।
यहाँ, हम एक नज़र डालते हैं वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण, वे आवासीय ऋणों से किस प्रकार भिन्न हैं, उनकी विशेषताएं और ऋणदाता क्या खोजते हैं।
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वाणिज्यिक रियल एस्टेट ऋण की व्याख्या
आवासीय ऋण बनाम। वाणिज्यिक रियल एस्टेट ऋण: मुख्य अंतर
वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण आमतौर पर व्यावसायिक संस्थाओं (निगमों, डेवलपर्स, सीमित भागीदारी, फंड और ट्रस्ट) को दिए जाते हैं।
वाणिज्यिक ऋण आम तौर पर पांच साल या उससे कम से लेकर 20 साल तक होते हैं, परिशोधन अवधि अक्सर ऋण की अवधि से अधिक लंबी होती है।
वाणिज्यिक ऋण ऋण-से-मूल्य अनुपात आम तौर पर ६५% से ८०% की सीमा में आते हैं।
आवासीय बंधक आमतौर पर व्यक्तिगत उधारकर्ताओं के लिए बनाए जाते हैं।
आवासीय बंधक एक परिशोधन ऋण है जिसमें ऋण को नियमित किश्तों में समय की अवधि में चुकाया जाता है। सबसे लोकप्रिय आवासीय बंधक उत्पाद 30-वर्षीय निश्चित दर बंधक है।
उच्च ऋण-से-मूल्य अनुपात-यहां तक कि 100% तक-कुछ आवासीय बंधक, जैसे यूएसडीए या वीए ऋण के लिए अनुमति है।
व्यक्ति बनाम। संस्थाओं
जबकि आवासीय बंधक आमतौर पर व्यक्तिगत उधारकर्ताओं के लिए बनाए जाते हैं, वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण अक्सर व्यावसायिक संस्थाओं (जैसे, निगमों, डेवलपर्स, सीमित भागीदारी, धन और ट्रस्टों). ये संस्थाएं अक्सर वाणिज्यिक अचल संपत्ति के मालिक होने के विशिष्ट उद्देश्य के लिए बनाई जाती हैं।
एक इकाई का वित्तीय ट्रैक रिकॉर्ड या कोई भी नहीं हो सकता है क्रेडिट रेटिंग, जिस स्थिति में ऋणदाता को आवश्यकता हो सकती है प्रिंसिपलों या इकाई के मालिकों को ऋण की गारंटी. यह ऋणदाता को एक व्यक्ति (या व्यक्तियों के समूह) के साथ प्रदान करता है इतिहास पर गौरव करें—और जिनसे वे ऋण की स्थिति में वसूल कर सकते हैं चूक जाना. यदि ऋणदाता द्वारा इस प्रकार की गारंटी की आवश्यकता नहीं है और संपत्ति ऋण चूक की स्थिति में वसूली का एकमात्र साधन है, तो कर्ज a. कहा जाता है गैर-आश्रय ऋण, जिसका अर्थ है कि ऋणदाता के पास नहीं है सहारा संपत्ति के अलावा किसी और के खिलाफ।
ऋण चुकौती अनुसूचियां
एक आवासीय बंधक एक प्रकार का है परिशोधित ऋण जिसमें एक निश्चित अवधि में नियमित किश्तों में ऋण चुकाया जाता है। सबसे लोकप्रिय आवासीय बंधक उत्पाद 30-वर्ष. है निश्चित दर बंधक, लेकिन आवासीय खरीदारों के पास अन्य विकल्प भी हैं, जिनमें 25-वर्ष और 15-वर्ष के बंधक शामिल हैं। लंबे समय तक ऋणमुक्ति अवधियों में आम तौर पर छोटे मासिक भुगतान और उच्च कुल शामिल होते हैं ब्याज लागत ऋण के जीवनकाल में, जबकि छोटी परिशोधन अवधि में आम तौर पर बड़े मासिक भुगतान और कम कुल ब्याज लागत शामिल होती है।
आवासीय ऋणों को ऋण के जीवन पर परिशोधित किया जाता है ताकि ऋण अवधि के अंत में ऋण पूरी तरह से चुकाया जा सके।
उदाहरण के लिए, $२००,००० के घर का खरीदार ३०-वर्षीय फिक्स्ड-रेट मॉर्टगेज के साथ ३% पर, $१,०२७ का ३६० मासिक भुगतान करेगा, जिसके बाद ऋण का पूरी तरह से भुगतान किया जाएगा। ये आंकड़े 20% डाउन पेमेंट मानते हैं।
आवासीय ऋणों के विपरीत, वाणिज्यिक ऋण की शर्तें आम तौर पर पांच वर्ष (या उससे कम) से लेकर 20 वर्ष तक होती हैं, और परिशोधन अवधि अक्सर ऋण की अवधि से अधिक लंबी होती है। एक ऋणदाता, उदाहरण के लिए, एक बना सकता है वाणिज्यिक ऋण 30 साल की परिशोधन अवधि के साथ सात साल की अवधि के लिए। इस स्थिति में, निवेशक 30 वर्षों में भुगतान किए जा रहे ऋण के आधार पर एक राशि के सात वर्षों के लिए भुगतान करेगा, उसके बाद एक अंतिम भुगतान करेगा "बकाया भुगतान ऋण पर शेष शेष राशि का।
उदाहरण के लिए, 7% पर $1 मिलियन का वाणिज्यिक ऋण वाला एक निवेशक सात वर्षों के लिए $6,653.02 का मासिक भुगतान करेगा, उसके बाद एक अंतिम भुगतान करेगा बकाया भुगतान $९१८,१२७.६४ का जो ऋण का पूरा भुगतान करेगा।
ऋण अवधि और परिशोधन अवधि की अवधि ऋणदाता शुल्क की दर को प्रभावित करती है। निवेशक की क्रेडिट क्षमता के आधार पर, ये शर्तें हो सकती हैं बातचीत योग्य. सामान्य तौर पर, ऋण चुकौती अनुसूची जितनी लंबी होगी, ब्याज दर उतनी ही अधिक होगी।
ऋण-से-मूल्य अनुपात
एक और तरीका है कि वाणिज्यिक और आवासीय ऋण भिन्न होते हैं ऋण-से-मूल्य अनुपात (एलटीवी), एक आंकड़ा जो संपत्ति के मूल्य के खिलाफ ऋण के मूल्य को मापता है। एक ऋणदाता संपत्ति के कम से कम ऋण की राशि को विभाजित करके एलटीवी की गणना करता है मूल्यांकन मूल्य या इसके खरीद मूल्य. उदाहरण के लिए, $100,000 की संपत्ति पर $90,000 के ऋण के लिए LTV 90% ($90,000 $100,000 = 0.9, या 90%) होगा।
वाणिज्यिक और आवासीय ऋण दोनों के लिए, कम एलटीवी वाले उधारकर्ता उच्च एलटीवी वाले लोगों की तुलना में अधिक अनुकूल वित्तपोषण दरों के लिए अर्हता प्राप्त करेंगे। कारण: उनके पास अधिक है इक्विटी (या हिस्सेदारी) संपत्ति में, जो कम के बराबर है जोखिम कर्जदार की नजर में।
कुछ आवासीय बंधक के लिए उच्च एलटीवी की अनुमति है: 100% तक एलटीवी की अनुमति है वीए तथा यूएसडीए ऋण; 96.5% तक एफएचए ऋण (ऋण जिनका बीमा किया जाता है संघीय आवास प्रशासन); और ९५% तक पारंपरिक ऋण (जिनके द्वारा गारंटी दी गई है फैनी माई या फ़्रेडी मैक).
इसके विपरीत वाणिज्यिक ऋण एलटीवी आमतौर पर ६५% से ८०% की सीमा में आते हैं।जबकि कुछ ऋण उच्च एलटीवी पर किए जा सकते हैं, वे कम आम हैं। विशिष्ट एलटीवी अक्सर ऋण श्रेणी पर निर्भर करता है। उदाहरण के लिए, ६५% के अधिकतम एलटीवी की अनुमति दी जा सकती है कच्ची भूमि, जबकि एक बहुपरिवार निर्माण के लिए 80% तक का LTV स्वीकार्य हो सकता है।
वाणिज्यिक उधार में कोई वीए या एफएचए कार्यक्रम नहीं हैं, और नहीं निजी बंधक बीमा. इसलिए, उधारदाताओं के पास उधारकर्ता डिफ़ॉल्ट को कवर करने के लिए कोई बीमा नहीं है और उन्हें इस पर निर्भर रहना चाहिए अचल संपत्ति के रूप में प्रतिज्ञा सुरक्षा.
कर्ज सेवा कवरेज अनुपात
वाणिज्यिक ऋणदाता भी देखते हैं कर्ज सेवा कवरेज अनुपात (डीएससीआर), जो एक संपत्ति की तुलना करता है वार्षिक शुद्ध परिचालन आय (एनओआई) अपने वार्षिक बंधक के लिए ऋण सेवा (मूलधन और ब्याज सहित), संपत्ति की कर्ज चुकाने की क्षमता को मापना। इसकी गणना वार्षिक ऋण सेवा द्वारा एनओआई को विभाजित करके की जाती है।
उदाहरण के लिए, NOI में $140,000 और वार्षिक बंधक ऋण सेवा में $100,000 वाली संपत्ति का DSCR 1.4 ($140,000 $100,000 = 1.4) होगा। अनुपात उधारदाताओं को के आधार पर अधिकतम ऋण आकार निर्धारित करने में मदद करता है नकदी प्रवाह संपत्ति द्वारा उत्पन्न।
1 से कम का DSCR नकारात्मक नकदी प्रवाह को दर्शाता है। उदाहरण के लिए, .92 के DSCR का अर्थ है कि वार्षिक ऋण सेवा के 92% को कवर करने के लिए केवल पर्याप्त NOI है। सामान्य तौर पर, वाणिज्यिक ऋणदाता पर्याप्त नकदी प्रवाह सुनिश्चित करने के लिए कम से कम 1.25 के डीएससीआर की तलाश करते हैं।
कम परिशोधन अवधि वाले ऋणों और/या स्थिर नकदी प्रवाह वाली संपत्तियों के लिए कम डीएससीआर स्वीकार्य हो सकता है। अस्थिर नकदी प्रवाह वाली संपत्तियों के लिए उच्च अनुपात की आवश्यकता हो सकती है - उदाहरण के लिए, होटल, जिनमें दीर्घकालिक (और इसलिए, अधिक अनुमानित) किरायेदार की कमी है पट्टों अन्य प्रकार के वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए सामान्य।
वाणिज्यिक रियल एस्टेट ऋण ब्याज दरें और शुल्क
वाणिज्यिक ऋणों पर ब्याज दरें आमतौर पर आवासीय ऋणों की तुलना में अधिक होती हैं। इसके अलावा, वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण में आमतौर पर शामिल होते हैं फीस जो ऋण की कुल लागत को जोड़ता है, जिसमें शामिल हैं मूल्यांकन, कानूनी, ऋण आवेदन, ऋण उत्पत्ति और/या सर्वेक्षण शुल्क।
ऋण स्वीकृत (या अस्वीकार) से पहले कुछ लागतों का भुगतान किया जाना चाहिए, जबकि अन्य सालाना लागू होते हैं। उदाहरण के लिए, एक ऋण में एकमुश्त ऋण हो सकता है व्युत्पत्ति 1% का शुल्क, बंद होने के समय के कारण, और एक-चौथाई एक प्रतिशत (0.25%) का वार्षिक शुल्क जब तक कि ऋण पूरी तरह से भुगतान नहीं किया जाता है। उदाहरण के लिए, $१ मिलियन के ऋण के लिए $१०,००० के बराबर १% ऋण उत्पत्ति शुल्क की आवश्यकता हो सकती है, जिसका ०.२५% शुल्क $२,५०० सालाना भुगतान किया जाता है (ब्याज के अलावा)।
पूर्व भुगतान
एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण पर प्रतिबंध हो सकते हैं पूर्व भुगतान, ऋणदाता के प्रत्याशित को संरक्षित करने के लिए डिज़ाइन किया गया उपज एक ऋण पर। यदि निवेशक ऋण से पहले ऋण का निपटान करते हैं परिपक्वता तिथि, उन्हें संभवतः पूर्व भुगतान दंड का भुगतान करना होगा। ऋण को जल्दी चुकाने के लिए चार प्राथमिक प्रकार के "निकास" दंड हैं:
- पूर्व भुगतान जुर्माना। यह सबसे बुनियादी है पूर्व भुगतान दंड, एक निर्दिष्ट पूर्व भुगतान दंड से वर्तमान बकाया राशि को गुणा करके गणना की जाती है।
- ब्याज की गारंटी। ऋणदाता ब्याज की एक निर्दिष्ट राशि का हकदार है, भले ही ऋण का भुगतान जल्दी कर दिया गया हो। उदाहरण के लिए, एक ऋण में ६० महीनों के लिए १०% ब्याज दर की गारंटी हो सकती है, ५% के साथ निकास शुल्क उसके बा।
- तालाबंदी। उधारकर्ता एक निर्दिष्ट अवधि से पहले ऋण का भुगतान नहीं कर सकता है, जैसे कि पांच साल की तालाबंदी।
- रद्द करना. का एक प्रतिस्थापन संपार्श्विक. ऋणदाता को नकद भुगतान करने के बजाय, उधारकर्ता नए संपार्श्विक का आदान-प्रदान करता है (आमतौर पर अमेरिकी खजाना, अमेरिकी कोष प्रतिभूतियां) मूल ऋण संपार्श्विक के लिए। इससे फीस कम हो सकती है, लेकिन ऋण चुकाने की इस पद्धति से उच्च दंड लगाया जा सकता है।
पूर्व भुगतान शर्तों को ऋण दस्तावेजों में पहचाना जाता है और वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण में अन्य ऋण शर्तों के साथ बातचीत की जा सकती है।
तल - रेखा
वाणिज्यिक अचल संपत्ति के साथ, एक निवेशक (अक्सर एक व्यावसायिक इकाई) संपत्ति खरीदता है, जगह पट्टे पर देता है और संपत्ति के भीतर काम करने वाले व्यवसायों से किराया एकत्र करता है। निवेश है एक आय-उत्पादक संपत्ति होने का इरादा.
वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण का मूल्यांकन करते समय, ऋणदाता ऋण के संपार्श्विक पर विचार करते हैं, साख इकाई (या प्रधानाध्यापकों/मालिकों) की, जिसमें तीन से पांच वर्ष के वित्तीय विवरण और आय कर विवरणी, तथा वित्तीय अनुपात, जैसे ऋण-से-मूल्य अनुपात और ऋण-सेवा कवरेज अनुपात.
