रेंट-टू-ओन होम्स: प्रोसेस हाउ वर्क्स

यदि आप अधिकांश होमबॉयर्स को पसंद करते हैं, तो आपको इसकी आवश्यकता होगी बंधक नए घर की खरीद के लिए वित्त पोषण। अर्हता प्राप्त करने के लिए, आपके पास एक अच्छा होना चाहिए क्रेडिट अंक और डाउन पेमेंट के लिए नकद। इनके बिना, गृहस्वामी का पारंपरिक मार्ग एक विकल्प नहीं हो सकता है।

एक विकल्प है, हालांकि: एक किराए से खुद का समझौता, जिसमें आप एक निश्चित समय के लिए एक घर किराए पर लेते हैं, पट्टे की समय सीमा समाप्त होने से पहले इसे खरीदने के विकल्प के साथ। रेंट-टू-ओन एग्रीमेंट में दो भाग होते हैं: एक स्टैंडर्ड लीज एग्रीमेंट और एक खरीदने का विकल्प।

यहां देखें कि क्या देखना है और रेंट-टू-ओन प्रोसेस कैसे काम करता है। यह किराए पर लेने की तुलना में अधिक जटिल है, और आपको अपने हितों की रक्षा के लिए अतिरिक्त सावधानी बरतने की आवश्यकता होगी। ऐसा करने से आपको यह पता लगाने में मदद मिलेगी कि यदि आप घर खरीदना चाहते हैं तो सौदा एक अच्छा विकल्प है या नहीं।

अप्रतिदेय अग्रिम शुल्क

रेंट-टू-ओन एग्रीमेंट में, आप (खरीदार के रूप में) विक्रेता को एक बार भुगतान करते हैं, आमतौर पर अकाट्य, अपफ्रंट शुल्क जिसे विकल्प शुल्क, विकल्प धन या विकल्प विचार कहा जाता है। यह शुल्क आपको भविष्य में किसी तारीख तक घर खरीदने का विकल्प देता है। विकल्प शुल्क अक्सर परक्राम्य होता है, क्योंकि कोई मानक दर नहीं होती है। फिर भी, शुल्क आमतौर पर खरीद मूल्य के 1% से 5% के बीच होता है।

लीज-विकल्प बनाम। लीज़-खरीद

यह ध्यान रखना महत्वपूर्ण है कि विभिन्न प्रकार के रेंट-टू-ओन कॉन्ट्रैक्ट हैं, जिनमें से कुछ अधिक उपभोक्ता अनुकूल और दूसरों की तुलना में लचीले हैं। लीज़-विकल्प अनुबंध आपको पट्टा समाप्त होने पर घर खरीदने का अधिकार देता है, लेकिन दायित्व नहीं। यदि आप पट्टे के अंत में संपत्ति नहीं खरीदने का निर्णय लेते हैं, तो विकल्प बस समाप्त हो जाता है, और आप किराए का भुगतान जारी रखने या खरीदने के लिए किसी भी दायित्व के बिना चल सकते हैं। पट्टा-खरीद अनुबंधों के साथ हमेशा ऐसा नहीं होता है।

खरीदने के दायित्व के बिना खरीदने का विकल्प रखने के लिए, इसे एक पट्टा-विकल्प अनुबंध होना चाहिए। चूंकि कानूनी को समझना चुनौतीपूर्ण हो सकता है, इसलिए अनुबंध की समीक्षा करना हमेशा एक अच्छा विचार होता है a कुछ भी हस्ताक्षर करने से पहले योग्य अचल संपत्ति वकील, ताकि आप अपने अधिकारों को जान सकें और वास्तव में आप क्या हैं में हो रही।

खरीद मूल्य पर सहमति

रेंट-टू-ओन एग्रीमेंट में यह निर्दिष्ट होना चाहिए कि घर का खरीद मूल्य कब और कैसे निर्धारित किया जाता है। कुछ मामलों में, आप और विक्रेता अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय खरीद मूल्य पर सहमत होंगे, अक्सर वर्तमान बाजार मूल्य से अधिक कीमत पर। अन्य स्थितियों में, संपत्ति के तत्कालीन बाजार मूल्य के आधार पर, पट्टे की समय सीमा समाप्त होने पर कीमत निर्धारित की जाती है। कई खरीदार खरीद मूल्य को "लॉक इन" करना पसंद करते हैं, खासकर उन बाजारों में जहां घर की कीमतें बढ़ रही हैं।

प्रधानाध्यापक को किराया लागू करना

आप लीज अवधि के दौरान किराए का भुगतान करेंगे। सवाल यह है कि क्या प्रत्येक भुगतान का एक हिस्सा अंतिम खरीद मूल्य पर लागू होता है। उदाहरण के तौर पर, अगर आप तीन साल के लिए हर महीने $१,२०० का भुगतान करते हैं, और उसमें से २५% खरीदारी के लिए क्रेडिट किया जाता है, तो आप $१०,८०० रेंट क्रेडिट ($१,२०० x ०.२५ = $३००; $300 x 36 महीने = $10,800)। आमतौर पर, आपको प्राप्त होने वाले रेंट क्रेडिट के लिए क्षेत्र के लिए जाने वाली दर से किराया थोड़ा अधिक होता है। लेकिन सुनिश्चित करें कि आप जानते हैं कि आपको उस प्रीमियम का भुगतान करने के लिए क्या मिल रहा है।

रेंट-टू-ओन होम मेंटेनेंस

अनुबंध की शर्तों के आधार पर, आप संपत्ति को बनाए रखने और मरम्मत के लिए भुगतान करने के लिए जिम्मेदार हो सकते हैं। आमतौर पर, यह जमींदार की जिम्मेदारी होती है, इसलिए अपने अनुबंध के फाइन प्रिंट को ध्यान से पढ़ें। क्योंकि विक्रेता अंततः किसी भी गृहस्वामी संघ शुल्क, करों और बीमा के लिए जिम्मेदार होते हैं (यह अभी भी उनका घर है, आखिरकार), वे आम तौर पर इन लागतों को कवर करना चुनते हैं। किसी भी तरह से, आपको व्यक्तिगत संपत्ति के नुकसान को कवर करने के लिए एक किराएदार की बीमा पॉलिसी की आवश्यकता होगी और यदि कोई घर में घायल हो गया है या यदि आप गलती से किसी को घायल कर देते हैं तो देयता कवरेज प्रदान करें।

सुनिश्चित करें कि अनुबंध में रखरखाव और मरम्मत की आवश्यकताएं स्पष्ट रूप से बताई गई हैं (अपने वकील से अपनी जिम्मेदारियों को समझाने के लिए कहें)। संपत्ति को बनाए रखना, जैसे, लॉन की घास काटना, पत्तियों को तोड़ना, और गटर को साफ करना आदि, क्षतिग्रस्त छत को बदलने या बिजली को कोड तक लाने से बहुत अलग है। चाहे आप हर चीज के लिए जिम्मेदार हों या सिर्फ लॉन घास काटने के लिए, घर का निरीक्षण करें, मूल्यांकन का आदेश दें, और सुनिश्चित करें कि संपत्ति कर कुछ भी हस्ताक्षर करने से पहले अद्यतित हैं।

संपत्ति ख़रीदना

अनुबंध समाप्त होने पर क्या होता है यह आंशिक रूप से इस बात पर निर्भर करता है कि आपने किस प्रकार के अनुबंध पर हस्ताक्षर किए हैं। यदि आपके पास एक पट्टा-विकल्प अनुबंध है और आप संपत्ति खरीदना चाहते हैं, तो आपको विक्रेता को पूर्ण भुगतान करने के लिए शायद एक बंधक (या अन्य वित्तपोषण) प्राप्त करने की आवश्यकता होगी।

इसके विपरीत, यदि आप घर नहीं खरीदने का निर्णय लेते हैं - या अंत तक वित्तपोषण सुरक्षित करने में असमर्थ हैं लीज अवधि—विकल्प समाप्त हो जाता है और आप घर से बाहर चले जाते हैं, जैसे कि आप किसी अन्य को किराए पर दे रहे हों संपत्ति। आप उस बिंदु तक भुगतान किए गए किसी भी पैसे को जब्त कर लेंगे, जिसमें विकल्प धन और अर्जित कोई किराया क्रेडिट शामिल है, लेकिन आप किराए पर लेने या घर खरीदने के लिए किसी भी दायित्व के अधीन नहीं होंगे।

यदि आपके पास पट्टा-खरीद अनुबंध है, तो पट्टा समाप्त होने पर आप संपत्ति खरीदने के लिए कानूनी रूप से बाध्य हो सकते हैं। यह कई कारणों से समस्याग्रस्त हो सकता है, खासकर यदि आप एक बंधक को सुरक्षित करने में सक्षम नहीं हैं। पट्टा-विकल्प अनुबंध लगभग हमेशा पट्टे-खरीद अनुबंधों के लिए बेहतर होते हैं क्योंकि वे अधिक पेशकश करते हैं लचीलापन और यदि आप अनिच्छुक हैं या पट्टे पर घर खरीदने में असमर्थ हैं तो आप पर मुकदमा होने का जोखिम नहीं है समाप्त हो जाता है।

प्रक्रिया को उसी तरह से व्यवहार करें जैसे आप एक घर खरीद रहे थे: अपना उचित परिश्रम करें, क्षेत्र पर शोध करें, आस-पास के अन्य घरों के साथ कीमतों की तुलना करें, अनुबंध पर शोध करें और विक्रेता के बारे में शोध करें इतिहास।

आदर्श रेंट-टू-ओन कैंडिडेट

यदि आप एक महत्वाकांक्षी गृहस्वामी हैं, लेकिन आर्थिक रूप से तैयार नहीं हैं, तो रेंट-टू-ओन एग्रीमेंट एक उत्कृष्ट विकल्प हो सकता है। ये समझौते आपको अपने वित्त को क्रम में रखने, अपने क्रेडिट स्कोर में सुधार करने और "लॉक इन" करते समय डाउन पेमेंट के लिए पैसे बचाने का मौका देते हैं। घर जिसे आप अपनाना चाहते हैं. यदि विकल्प धन और/या किराए का एक प्रतिशत खरीद मूल्य की ओर जाता है, जो वे अक्सर करते हैं, तो आपको कुछ इक्विटी बनाने को भी मिलता है।

जबकि रेंट-टू-ओन एग्रीमेंट परंपरागत रूप से उन लोगों के लिए तैयार किया गया है जो इसके लिए योग्य नहीं हैं अनुरूप ऋण, उम्मीदवारों का एक दूसरा समूह है, जिन्हें रेंट-टू-ओन इंडस्ट्री द्वारा बड़े पैमाने पर अनदेखा कर दिया गया है: वे लोग जिन्हें क़ीमती, गैर-अनुरूपता वाले ऋण बाज़ारों में गिरवी नहीं मिल सकते। "उच्च लागत वाले शहरी अचल संपत्ति बाजारों में, जहां जंबो (गैर-अनुरूपता) ऋण मानक हैं, वित्तीय रूप से व्यवहार्य, क्रेडिट योग्य लोगों के लिए बेहतर समाधान की बड़ी मांग है जो अभी तक बंधक नहीं प्राप्त कर सकते हैं या नहीं चाहते हैं, " के संस्थापक और सीईओ मार्जोरी शोल्ट्ज कहते हैं वर्बहाउस, सैन फ्रांसिस्को स्थित एक स्टार्ट अप।

"जैसे ही घर की कीमतें बढ़ती हैं और अधिक से अधिक शहरों की कीमत ऋण सीमा के अनुरूप होती है और जंबो ऋण में धकेल दी जाती है, समस्या उपभोक्ताओं से गृह वित्त उद्योग में स्थानांतरित हो जाती है," शोल्ट्ज कहते हैं। सख्त स्वचालित हामीदारी दिशानिर्देशों और 20% से 40% डाउन-पेमेंट आवश्यकताओं के साथ, आर्थिक रूप से सक्षम लोगों को भी इन बाजारों में वित्तपोषण प्राप्त करने में परेशानी हो सकती है।

"कुछ भी असामान्य - आय में, उदाहरण के लिए - अच्छे आय अर्जित करने वालों को 'बाहरी' स्थिति में डाल देता है क्योंकि अंडरराइटर उन्हें एक बॉक्स में बड़े करीने से फिट नहीं कर सकते हैं," शोल्ट्ज़ कहते हैं। इसमें वे लोग शामिल हैं जिनकी गैर-पारंपरिक आय है, वे हैं स्वनियोजित या अनुबंध कर्मचारी, या जिनके पास यू.एस. क्रेडिट इतिहास नहीं है (उदाहरण के लिए, विदेशी नागरिक) - और जिनके पास केवल 20% से 40% डाउन पेमेंट बैंकों की कमी है, उन्हें गैर-अनुरूप ऋण की आवश्यकता होती है।

उच्च-लागत वाले बाज़ार स्पष्ट स्थान नहीं हैं जहाँ आपको किराए पर लेने वाली संपत्तियाँ मिलेंगी, जो कि वर्बहाउस को असामान्य बनाती है। लेकिन सभी संभावित किराए-से-खुद के घर खरीदारों को अपनी उपभोक्ता-केंद्रित सुविधाओं को किराए-से-स्वयं के अनुबंधों में लिखने की कोशिश करने से लाभ होगा: विकल्प शुल्क और प्रत्येक किराए के भुगतान का एक हिस्सा नीचे खरीदता है डॉलर-दर-डॉलर खरीद मूल्य, किराया और खरीद मूल्य पांच साल तक के लिए बंद हैं, और प्रतिभागी इक्विटी का निर्माण कर सकते हैं और बाजार की सराहना हासिल कर सकते हैं, भले ही वे ऐसा न करने का फैसला करें। खरीदना। शोल्ट्ज़ के अनुसार, प्रतिभागी "कैश आउट" कर सकते हैं उचित बाजार मूल्य: वर्बहाउस घर बेचता है और प्रतिभागी बाजार की सराहना और किराए के "बाय-डाउन" भुगतान के माध्यम से जमा की गई किसी भी इक्विटी को बनाए रखता है।

अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले

जब आप किराए की संपत्ति पर विचार कर रहे हों तो आपको क्या कदम उठाने चाहिए? के लिए सुनिश्चित हो: 

सही शर्तें चुनें

लीज-खरीद समझौते के बजाय लीज-विकल्प समझौता दर्ज करें।

मदद लें

अनुबंध की व्याख्या करने और अपने अधिकारों और दायित्वों को समझने में आपकी सहायता करने के लिए एक योग्य रियल एस्टेट वकील को किराए पर लें। आप हस्ताक्षर करने से पहले कुछ बिंदुओं पर बातचीत कर सकते हैं या सौदे से बच सकते हैं यदि यह आपके लिए पर्याप्त अनुकूल नहीं है।

अनुबंध पर शोध करें

सुनिश्चित करें कि आप समझते हैं:

• समय सीमा (क्या होने वाली है)
• विकल्प शुल्क और किराए का भुगतान-और प्रत्येक खरीद मूल्य पर कितना लागू होता है
• खरीद मूल्य कैसे निर्धारित किया जाता है
• ख़रीदने के अपने विकल्प का प्रयोग कैसे करें (उदाहरण के लिए, विक्रेता को आपके ख़रीदने के इरादे की लिखित रूप में अग्रिम सूचना देने की आवश्यकता हो सकती है)
• क्या पालतू जानवरों की अनुमति है
• रखरखाव, गृहस्वामी संघ देय राशि, संपत्ति कर, और इसी तरह के लिए कौन जिम्मेदार है
• "रखरखाव" का क्या अर्थ है: बस लॉन घास काटना और रेकिंग करना आदि। या गंभीर मरम्मत, जैसे छत को ठीक करना।

घर पर शोध करें

एक स्वतंत्र मूल्यांकन का आदेश दें, एक संपत्ति निरीक्षण प्राप्त करें, सुनिश्चित करें कि संपत्ति कर अद्यतित हैं, और सुनिश्चित करें कि संपत्ति पर कोई ग्रहणाधिकार नहीं है।

विक्रेता पर शोध करें

वित्तीय परेशानी के संकेत देखने के लिए विक्रेता की क्रेडिट रिपोर्ट देखें और शीर्षक रिपोर्ट प्राप्त करें देखें कि विक्रेता के पास कितनी देर तक संपत्ति है—जितनी देर तक उनके पास संपत्ति होगी और उतनी ही अधिक इक्विटी, बेहतर।

फाइन प्रिंट को दोबारा जांचें

आप किन परिस्थितियों में संपत्ति खरीदने का विकल्प खो देंगे? कुछ अनुबंधों के तहत, आप यह अधिकार खो देते हैं यदि आप केवल एक किराए के भुगतान में देरी करते हैं या यदि आप विक्रेता को खरीदने के अपने इरादे के बारे में लिखित रूप में सूचित करने में विफल रहते हैं।

तल - रेखा

रेंट-टू-ओन एग्रीमेंट संभावित-घर खरीदारों को कई वर्षों के साथ तुरंत एक घर में स्थानांतरित करने की अनुमति देता है a. प्राप्त करने का प्रयास करने से पहले अपने क्रेडिट स्कोर में सुधार लाने और/या डाउन पेमेंट के लिए बचत करने पर काम करने के लिए बंधक। बेशक, रेंट-टू-ओन एग्रीमेंट के अनुसार कुछ नियमों और शर्तों को पूरा किया जाना चाहिए। यहां तक ​​​​कि अगर एक रियल एस्टेट एजेंट प्रक्रिया में सहायता करता है, तो एक योग्य रियल एस्टेट वकील से परामर्श करना आवश्यक है जो कुछ भी हस्ताक्षर करने से पहले अनुबंध और आपके अधिकारों को स्पष्ट कर सकता है।