Obveznice stambenih vlasti Definicija

Što su obveznice stambenih vlasti?

Obveznice stambenih vlasti ili stambene obveznice izdaje državna ili lokalna državna agencija kako bi pomogla financiranje izgradnje ili sanacije pristupačnih stanova za iznajmljivanje. Prema nekim programima, prihod od takvih obveznica također se može koristiti za pomoć ljudima s niskim prihodima pri kupnji stanova. Kamate koje ulagači zarade na obveznicama stambene uprave izuzete su od saveznih poreza, a također mogu biti izuzete od državnih i lokalnih porezi na dohodak.

Kao većina općinske obveznice, obveznice stambenih vlasti u povijesti su se smatrale vrlo sigurnim ulaganjima. U ovom slučaju obveznice podupire federalna vlada koja ih smatra sredstvom poticanja izgradnje stanova za osobe s niskim prihodima.

Razumijevanje obveznica stambenih vlasti

Općinsko tijelo može izdati dug u obliku obveznica za prikupljanje kapitala za financiranje projekata. Dvije su vrste općinskih obveznica opća obveza obveznice i prihod obveznice. Plaćanje kamata i otplata glavnice obveznice opće obveze (GO) financiraju se iz državne blagajne ili lokalne financijske blagajne.

Ove obveznice podržavaju puna vjera i zasluga općinskog poglavarstva koje može imati ovlaštenje povećati poreze kako bi ispunilo svoje obveze plaćanja obveznice GO. S druge strane, obveze plaćanja obveznice prihoda podržane su projiciranim tokom prihoda projekta za koji je obveznica izdana. Jedan oblik obveznice prihoda je stambena obveznica.

Državne i lokalne vlasti izdaju stambene obveznice za financiranje izgradnje ili sanacije pristupačnih stanova za iznajmljivanje. Osim otplate glavnice obveznice, država ili lokalna zajednica mora platiti kamate na novac koji posuđuje. Kao obveznice privatnih aktivnosti (PAB), stambene obveznice mogu se izdavati u ime kvalificiranih dobitnika i neprofitnih programera za financiranje višeporodičnih i stambenih projekata s niskim prihodima.

Također, prihod od stambenih obveznica može se izdati i za osiguranje jeftinog hipotekarnog financiranja obiteljima ili pojedincima s niskim prihodima kako bi mogli kupiti kuću. Hipoteke koje se daju putem stambenih obveznica ograničene su na prve kupce stanova koji zarađuju ne više od srednjeg dohotka na području. Nadalje, cijena kuće kupljene hipotekom stambene obveznice ograničena je na 90% prosječne otkupne cijene površine.

Posebna razmatranja

Stambene obveznice obično imaju niske kamatne stope i mogu se izdati kao fiksne ili obveza potražnje s promjenjivom stopom (VRDO). Plaćanje glavnice i kamata vlasnicima obveznica vrši se iz otplate založenih hipoteka i zarade od ulaganja.

Otplate po hipotekama od strane zajmoprimaca prikuplja povjerenik stambene obveznice koji ulaže sredstva u kratkoročna ulaganja do predviđenog vremena za isplatu kamata vlasnicima obveznica. U stvari, plaćanje stambenih obveznica poduprto je pravovremenim i dosljednim plaćanjem kamata i otplatom glavnice osnovnih hipoteka od strane zajmoprimaca.

Stambene obveznice su korisne za državu kao i za privatne ulagače. S jedne strane, vlada ima pristup velikoj količini jeftinog financiranja. S druge strane, porezne prednosti koje nude stambene obveznice vrlo su privlačne onima u gornjim poreznim razredima.

Za ulagače, kamate plaćene stambenim obveznicama oslobođene su saveznog, a ponekad i državnog poreza na dohodak. Što je granična porezna stopa viša, oslobođenje od poreza za stambene prihode vrijednije je. Iako su ulagači podvrgnuti alternativni minimalni porez (AMT) mogu biti podložni porezima, izuzeće znači da ulagači u visokim saveznim poreznim razredima imaju koristi od obveznica prihoda i drugih općinskih obveznica. Ovo oslobađanje od poreza pomaže u nadoknadi niske kamatne stope obveznica.

Federalni porezne olakšice za stanovanje s niskim primanjima su drugi izvor kapitala koji se može koristiti umjesto ili uz stambene obveznice za financiranje pristupačnih stambenih projekata. Krediti su nepovratni savezni porezni porezi na dohodak za dio hipotekarnih kamata koje kvalificirani kupci stanova plaćaju svake godine.

Budući da uključuju državni dug, prodaja obveznica stambenih jedinica ponekad zahtijeva odobrenje lokalnih birača. Na primjer, 2018. godine glasači u Kaliforniji odobrili su glasačku mjeru za prodaju 4 milijarde dolara stambenih obveznica za financiranje programa za stanovnike s niskim primanjima, veterane i poljoprivrednike.