Kako zoniranje jedne obitelji doprinosi rasnoj nejednakosti

Što je zoniranje jedne obitelji?

Jednoobiteljski zoniranje je vrsta pravne klasifikacije koja ograničava vrstu stambenog prostora koji se može graditi na nekretnini. Pod ovim ograničenjima mogu se graditi samo obiteljske kuće, što zabranjuje višeobiteljske stambeni objekti, poput dupleksa ili etažnih stanova, koji su uobičajeni u gušće građenim područja.

Zoniranje jedne obitelji pojavilo se u 20. stoljeću. Znanstvenici su tvrdili da je - zajedno s rasnim restriktivni ugovori i crvenilo—bio je središnji za cementiranje segregacije u mnogim američkim gradovima. Kako je većina bogatstva američkog kućanstva povezana sa stanovanjem — prema nekim procjenama čak dvije trećine — važno je i za razumijevanje rastućeg rasni jaz u bogatstvu.

Povijest zoniranja jedne obitelji

Obiteljsko zoniranje počelo je kao urbanistička mjera i praksa graditelja zemljišta. Od samog početka, bio je rasno isključujući – aspekt koji je s vremenom postao eksplicitniji.

Počelo je 1916. godine

Zoniranje — lokalni zakoni koji ograničavaju načine na koje se vlasništvo razvija i koristi — upoznali su Amerikanci gradovi oko 1916. (iako Los Angeles ima primjere pravila zoniranja koja su prethodila ovome nekoliko godine). To je bila godina kada je nekoliko američkih gradova usvojilo uredbe o zoniranju, uključujući New York City, koji je odlučio odobriti opsežno općinsko zakonodavstvo, čime je bio prvi koji je to učinio, prema William A. Fischelova knjiga Pravila zoniranja! Ekonomija regulacije korištenja zemljišta. Proliferacija jeftinih teretnih vlakova i džitney autobusa tijekom 1910-ih izgladila je put za brzo usvajanje zakona o zoniranju koje će uslijediti, smatra Fischel.

Fischel gleda na zoniranje kao na aktivnu snagu u oblikovanju američkih gradova. Suprotno nekim popularnim analizama prakse zoniranja, Fischel također tvrdi da je zoniranje općenito "odozdo prema gore". institucija." U ovoj priči, zoniranje se nije proširilo od progresivnih središnjih planera, već od popularno izabrane vlade dužnosnici. U mnogim izvještajima o zoniranju jedne obitelji, jedan od glavnih pokretača bio je razvoj zemljišta u Kaliforniji početkom 20. stoljeća.

Kalifornijska veza

U Kaliforniji, Mason-McDuffie Co., predvođena zaštitnikom prirode Duncanom McDuffiejem—koji je bio središnji za razvoj sustava kalifornijskih državnih parkova i na jednokratni predsjednik Sierra Cluba—igrao je središnju ulogu u uspostavljanju segregacijskih pravila i korištenju zoniranja jedne obitelji, u istočnom Berkeleyu u posebno. Jezik u ugovorima četvrti koje je sklopila specificirao je ugovore o rasnoj isključenosti koji su spriječili Crnce i Azijate da se nastanu. Iako su rasno restriktivni ugovori bili uobičajeni u ovom trenutku, McDuffiejev rad obično se navodi kao katalizator da zoniranje jedne obitelji postane uobičajeno.

Godine 1916., uglavnom zahvaljujući McDuffiejevom lobiranju, Gradsko vijeće Berkeleyja odobrilo je uredbu o zoniranju nekoliko mjeseci prije pravila New Yorka. Temeljeno je, kako kaže Marc A. Weiss je napisao, o sličnoj uredbi u Los Angelesu i sudskim odlukama koje su ga potvrdile. Međutim, uredba Berkeleya bila je značajna, piše Weiss, jer se razlikovala među obiteljskim i drugim vrstama stambenih namjena.

Prema Mayi Tulip Lorey, McDuffiejeva je tvrtka željela izgraditi "privatne rezidencijalne parkove" u Berkeleyju, čime bi se uspostavila jasna razliku između sigurnih, stalno rastućih ulaganja u nekretnine u njihovim zajednicama i grubih, nepredvidivih, nepoželjnih gradova. Dio ambalaže koja ih je učinila tako privlačnima bile su cijene ovih nekretnina, klauzule koje su zabranjivale izgradnju višeobiteljskih kuća na zemlji i klauzule koje su onemogućavale poslovanje unutar ovih zajednica, a koje su bile usmjerene posebno na Azijate i Crnce zajednice.

Garantiranje rasne istosti

Rasna istovjetnost, koja je privlačila imućne bijele kupce, bila je važan dio stabilnog, postojanog razvoja koji je McDuffie zamislio za četvrti svoje tvrtke. Na kraju je McDuffie lobirao kod lokalne vlade za izmjene pravila korištenja zemljišta u Berkeleyju kako bi zaštiti svoje projekte razvoja zajednice od mogućih demografskih promjena u područjima oko njih projekti.

Iako je u početku bila skrivena, rasna je komponenta bila važna. “Dok su djela i ograničenja saveza na koja se aludira u pamfletu Claremont Parka prekrivena eufemizmima, Tvrtka Mason-McDuffie u svojim pravnim ugovorima jasno daje do znanja da su dobrodošli samo kupci iz Kavkaza s višim prihodima,” Lorey piše.

Nije trebalo dugo da postane transparentan. Do 1929., kaže Lorey, uobičajeni ugovor Mason-McDuffie Co. navodi da nitko ne može živjeti na imanju tko nije bio "čiste kavkaske krvi". Ova vrsta nepokolebljivog rasističkog saveza tada je bila uobičajena i, očito, neupadljiv. Lorey pokazuje da je do 1935. pakt bio naveden pored neutralnih činjenica, kao što su porezi i okolna područja, u reklamnim materijalima.

Kontrole rasta

Kasnije, s razvojem sustava međudržavnih autocesta i inflacijom domaćih vrijednosti, "kontrole rasta" postao prilično uobičajen kao alat koji su lokalne zajednice koristile kao poticaje, uz zoniranje, za usporavanje rasta velike potražnje područja. Većina propisa o korištenju zemljišta donesenih od 1970., prema Fischelu, potječe iz državnih i saveznih inicijativa. One su bile više restriktivne nego manje, i rijetko su pokušavale nadvladati želje lokalnih stanovnika.

Kako zoniranje jedne obitelji doprinosi rasnoj nejednakosti

Studija UCLA iz 2015., koristeći podatke iz 95 najvećih američkih gradova, utvrdila je da su politike koje ograničavaju korištenje zemljišta korelira s višim razinama "segregacije prihoda" od onih koje to ne čine, često stvarajući bogate enklave koje uzrokuju problema. Daljnje studije, uključujući seriju od pet dijelova sa Sveučilišta u Kaliforniji, Berkeley's Othering i Pripadnost Instituta, potvrdili su vezu između razina segregacije i restriktivnog zoniranja zakonima.

Studija Berkeley, koja je koristila češalj s finim zubima o rasnoj segregaciji u zaljevu San Francisco Područje, također je izvijestio da je sedam od devet županija na tom području bilo više odvojeno u 2010. nego u 1980. Nadalje, predviđa se da će količina rasne stambene segregacije rasti tijekom sljedećeg desetljeća, osim ako se drugačije ne riješi.

Istraga u Berkeleyju pokazala je povećanje razine latinske i azijske segregacije i a trajna količina segregacije crnaca, iako je došlo do pada ukupne količine crnaca segregacija. Ostala ograničenja korištenja zemljišta, kao što su zone niske gustoće, također su povezana s manjim populacijama Latina i crnaca.

Kritičari zakona o zoniranju za jednu obitelj kategoriziraju loše učinke ovih propisa i na liniji ekološke i društvene jednakosti. Tvrde da je to naštetilo okolišu jer je dovelo do širenja predgrađa i gradova s ​​gradovima gradeći na velikim površinama zemljišta jer se nisu mogli razvijati u koncentriraniji način. To je zauzvrat dovelo do povećane ovisnosti o automobilima, što doprinosi onečišćenju i stvara duža putovanja na posao.

U području socijalne jednakosti, kritičari kažu da je ova praksa ograničila ponudu stanovanja i ometala uključenost. U kombinaciji s drugim praksama – uključujući restriktivne sporazume i redlining – zoniranje jedne obitelji isključilo je manjine iz prosperitetnih četvrti. Kumulativni učinak ovoga bio je da se manjinama onemogući pristup bogatstvu, jer, kao što je gore navedeno, koliko god dvije trećine bogatstva američkog kućanstva vezano je za stanovanje.

Prijedlozi za ispravljanje nejednakosti iz zoniranja jedne obitelji

U procjeni rasne segregacije u području zaljeva San Francisca, UC Berkeley Othering and Belonging Institute sugerirao je da Cilj politike rasne integracije je dvojak: očuvati integraciju tamo gdje ona već postoji i potaknuti je tamo gdje je ne Postizanje ovih dvostrukih ciljeva zahtijevat će ukidanje restriktivnih politika korištenja zemljišta, posebno zoniranja jedne obitelji, “izravnu prepreku razvoju pristupačnog stanovanja” i druge integracijske politike, prema studija. Brojni drugi dokumenti sugeriraju da se politike koje poništavaju restriktivne politike korištenja zemljišta trebaju usvojiti za izgradnju višeobiteljskih stanova.

Članak iz 2019 Časopis Američkog udruženja za planiranje tvrdi da su argumenti u korist očuvanja zakona o isključivanju slabi, dijelom zato što se oslanjaju na zajednicu preferencije i estetike, koje kao da ignoriraju rasizam i klasicizam koji su uspostavili ta susjedstva u prvom mjesto.

Korištenje "inkluzivnog zoniranja", regulatornog alata koji zahtijeva od programera da daju subvencije za iznos niži od tržišnih, dovela je do mješovitih rezultata. Studija Sveučilišta George Mason iz 2021., na primjer, pokazala je da je ova vrsta zoniranja povećala tržišne cijene u koridor Baltimore-Washington kada je to bio mandat, te da su neobavezne verzije programa obično bile neuspješne kao alat za stvaranje pristupačno stanovanje. S druge strane, studija iz 2009. otkrila je da je inkluzivno zoniranje uzrokovalo „granično značajno povećanje cijena višeobiteljskih stanova, iako nije snizilo cijene jednoobiteljskih kućište.

Zakonski pravni lijekovi

Posljednjih godina nekoliko gradova i država donijelo je zakone koji bi ukinuli praksu zoniranja jedne obitelji. Minneapolis je, na primjer, 2019. izglasao da se dopuštaju multipleksi na mjestima u gradu gdje su ih zakon o zoniranju za jednu obitelj zabranio. Zakonodavno tijelo Oregona usvojilo je 2019. godine zakon kojim se vlasnicima nekretnina dopušta da na stambenim objektima grade stambene objekte bez jedne obitelji.

Stambena kriza u Kaliforniji, državi čiji gradovi imaju neke od najviših cijena stanova u zemlji, stavila je tu praksu pod nadzor zakonodavstva. 2021. godine, Senat Kalifornije usvojio je dva zakona koja bi poništila pravila zoniranja jedne obitelji u cijeloj državi: SB-9 i SB-10.

Često postavljana pitanja