ARM aplikacije dosegnule još jednu visoku razinu usred povišenih stopa, strožih pravila

Potencijalni kupci kuća sve se više okreću hipoteke s prilagodljivom kamatnom stopom (ARMS) dok stope hipoteka nastavljaju rasti.

Udio ARM-ova među svim zahtjevima za hipoteku ponovno ustala ovog tjedna, dosegnuvši 9,5%, najviše očitanje u anketi Udruge hipotekarnih bankara Weekly Mortgage Application od studenog 2022. ARMS imaju promjenjive kamatne stope, s početnom kamatnom stopom koja je fiksna na određeno vrijeme, a zatim se povremeno poništava u godišnjim ili čak mjesečnim intervalima.

Interes za ARMs je u porastu jer su hipotekarne stope blizu njihove najviše razine u 23 godine— više od 8% u nekim slučajevima—tjerajući kupce stanova da traže pristupačnije opcije mjesečnog plaćanja. Zajmovi s prilagodljivom kamatnom stopom bili su povezani s pripremama za Financijska kriza 2008, kada si kupci nekretnina nisu mogli priuštiti plaćanje svojih hipoteka nakon što su se stope više prilagodile.

Njihova se pojava od tada smanjila, jer su zajmodavci povisili svoje standarde kako bi spriječili njihovo korištenje od strane rizičnih subprime zajmoprimci. Na vrhuncu u travnju 2005., ARM-ovi su činili 35,8% svih zahtjeva za hipotekom. Nakon krize drugorazrednih kredita, ARM-ovi ponovno nisu činili dvoznamenkasti postotak zahtjeva za hipotekom sve dok nisu dosegli 10,8% u svibnju 2022.

Podaci iz CoreLogica pokazali su da su u kolovozu ARM-ovi činili 16% vrijednosti cjelokupnog financiranja doma. To je četiri puta više od iznosa od siječnja 2021., kada su ARM-ovi iznosili samo 4% ukupne vrijednosti hipoteke. U to je vrijeme 30-godišnja fiksna hipotekarna stopa bila 2,74%, mnogo niža od trenutnih kamatnih stopa.

Ovo nije vaše oružje iz ranih 2000-ih

Glavna ekonomistica CoreLogica Selma Hepp rekla je da su zajmodavci postrožili svoje standarde za ARM, zahtijevajući veće kreditni rezultati i provjeru prihoda, a također koncentrirati više zajmova u manje rizične 7/1 i 5/1 ARMS s duljim početnim razdobljima s fiksnom stopom.

Propisi oko ovih zajmova također su se promijenili. The Dodd-Frankov zakon zahtijevalo je od hipotekarnih zajmodavaca da više obavijeste one s hipotekama s prilagodljivom kamatnom stopom prije uvođenja nove stope. Naziv referentne stope ARM LIBOR također je od tada postupno ukinut zbog zabrinutosti da se njime manipuliralo.

Još jedan način na koji se ovaj uzlet u korištenju ARM-a razlikuje od onog prije financijske recesije: kupci stanova sada traže odgodu od visokih kamata koje je djelomično podigao savezni rezerva.

Referentna kamatna stopa Federalnih rezervi pomaže diktirati kamate na sve vrste zajmova i postavljena je na 2,75% u travnju 2005. The stopa hranjenih sredstava bila ispod te razine gotovo četiri godine i dužnosnici bi tu stopu stalno povećavali iduće godine, što otežava vlasnicima kuća plaćanje njihovih hipoteka s prilagodljivom stopom po višoj razine.

Danas je vrh raspona federalnih fondova 5,5%, a odbor koji određuje stopu kaže da će ostati na toj razini neko vrijeme. Međutim, oni s ARM-om mogli bi imati koristi ako Fed smanji stope, kao što trgovci predviđaju da će sljedeće godine.

Što je sljedeće?

Iako predviđanja govore da će Fed sljedeće godine smanjiti kamatne stope, nema jamstva.

Bill Hines, ovlašteni financijski savjetnik i glavni izvršni direktor (CEO) Emancipare Investmenta Savjetnici su rekli da je povećanje upotrebe ARM-a postalo "vruća tema" za klijente koji žive u kući tržište. Međutim, savjetuje ih samo kada je vjerojatno da će stope pasti, kao u kasnim 1970-ima kada su stope na hipotekarne kredite dosegle 18%.

No, vrlo je teško biti siguran u sljedeći potez Fed-a ili u koju bi ekonomsku krizu SAD mogao doći, rekao je.

"Odvraćam svoje klijente od [ARM-a]", rekao je Hines. "To je kao mjerenje vremena na tržištu. Pokušavate tempirati ove hipotekarne stope."