Kako spojiti dvije hipoteke u jednu?

Imati dvije hipoteke nije tako rijetko kao što mislite. Ljudi koji imaju dovoljno kapitala u svojim domovima često se odlučuju za podizanje druge hipoteke. Taj bi novac mogli iskoristiti za otplatu duga, slanje djeteta na fakultet, financiranje pokretanja posla ili veliku kupnju. Drugi će koristiti sekundu hipoteka povećati vrijednost svog doma ili imovine preuređenjem ili izgradnjom bazena itd.

Dvije hipoteke, međutim, mogu biti teže nego držati samo jednu. Srećom, postoje mehanizmi kojima se mogu kombinirati ili konsolidirati dvije hipoteke u jedan zajam. No, proces konsolidacije može sam po sebi biti lukav, a matematika na kraju neće učiniti vrijednim.

Kombiniranje hipoteka

Pogledajmo jedan primjer: Prije deset ili više godina uzeli ste kreditnu liniju kapitala kuće, a tijekom razdoblja izvlačenja vrijeme kada ste mogli “izvući” svoju kreditnu liniju - plaćali ste upravljani iznos: 275 USD mjesečno na liniji od 100.000 USD Kreditna.

Prema uvjetima ovog kredita, nakon deset godina razdoblje povlačenja postalo je razdoblje otplate - sljedećih 15 godina u kojima morate otplaćivati ​​kredit kao hipoteku. No vjerojatno niste očekivali da će plaćanje od 275 USD postati plaćanje od 700 USD koje bi se moglo povećati čak i ako se poveća osnovna stopa.

Konsolidacijom dva zajma potencijalno biste mogli uštedjeti više od 100 USD svaki mjesec i zaključati kamatu, a ne gledati kako ona eskalira ako premijer raste. S druge strane, možda želite brže otplaćivati ​​kredite i želite bolje uvjete koji će vam u tome pomoći. Kako funkcionira ova vrsta konsolidacije i je li to dobra ideja?

Znajte s čime počinjete

Da biste razumjeli što se događa pri konsolidaciji, morate znati nekoliko stvari o trenutnim kreditima koje imate. Ako, kad idete na konsolidaciju zajmova, shvatite da je vaša druga hipoteka korištena za izvlačenje gotovine iz vašeg doma iz nekog razloga - tzv. zajam za gotovinu—Može dodati novi zajam i smanjiti iznos za koji ispunjavate uvjete. Cijene zajmova za isplatu su veće, kažu zajmodavci jer je vjerojatnost da će zajmoprimac odstupiti od zajma ako dođe u probleme.

Zatim tu je i stopa/oročeno refinanciranje (refi). Ova vrsta kredita jednostavno je prilagodba kamatne stope i uvjeta vašeg trenutnog kredita. Zajam se smatra sigurnijim zajmodavcu jer zajmoprimac ne stavlja u džep novac niti smanjuje iznos kapitala koji ima u nekretnini. Možda ste nedavno refinancirali kada su hipotekarne stope pale na povijesne niske vrijednosti.

Zašto su te razlike bitne? Prema riječima Caseyja Fleminga, hipotekarnog savjetnika u C2 Financial Corporation i autora, Vodič za zajam: Kako do najbolje moguće hipoteke, važni su jer bi uvjeti i iznos koji ćete platiti za nove hipoteke mogli biti vrlo različiti.

“Recimo da i vi i vaš susjed dobivate 75% kredita za refinanciranje zajma u vrijednosti, prema odgovarajući zajam limit od 417.000 USD. Vaš je a isplata, njegov nije. Vaš bi zajam od travnja 2021. koštao 0,625 bodova više od vašeg susjeda. A 1 bod je 1% iznosa kredita, pa ako je iznos vašeg kredita 200.000 USD, pod jednakim uvjetima, za istu kamatnu stopu kao i vaš susjed platili biste 1.250 USD (200.000 USD x .00625) više. "

Zamislite to na ovaj način. Ako ste izvorno stekli dva zajma kada ste kupili kuću, to nije zajam za isplatu budući da je druga hipoteka korištena za stjecanje kuće-a ne izvlačenje gotovine iz nje. No kasnije, ako ste primili novac kao rezultat uzimanja druge hipoteke, to je bio kredit u gotovini, pa će se novi konsolidirani zajam smatrati istim.

Postoji još jedan razlog zašto ova razlika postaje važna. Budući da su zajmovi za isplatu rizičniji za zajmodavca, oni mogu posuditi samo 75% do 80% vašeg kapitala u vašem domu u odnosu na 90% po stopi/refi refi. Fleming to na jednostavan engleski kaže ovako: "Ako će se vaš zajam smatrati zajmom za isplatu, trebat će vam više kapitala u vašoj nekretnini da biste se kvalificirali."

Kako se konsolidirati

Zajmodavac će obaviti svu kompliciranu dokumentaciju koja ide uz konsolidaciju zajmova. Vaš posao je biti informirani potrošač. Ne razgovarajte s jednim - razgovarajte s nekoliko.

Budući da je konsolidacija dva zajma složenija od izravne hipoteke na kuću, najbolje je razgovarati osobno s čak tri ili četiri zajmodavca. Mogli biste razgovarati sa svojom bankom ili kreditnom unijom, hipotekarnim posrednikom ili uzeti preporuke stručnjaka iz industrije kojima vjerujete.

Naravno, pitajte ih hoće li novi zajam postati zajam za isplatu ili kamata/refi refi. Radi li se o kreditu s fiksnom ili promjenjivom stopom? 15 ili 30 godina?

Kad budete zadovoljni s određenim zajmodavcem, provest će vas kroz proces. Nemojte ništa potpisivati, a da prije toga niste pročitali i pobrinite se da razumijete raspored plaćanja.

Ako je vaš zajam gotovinski kredit, Casey Fleming kaže da bi mogao postojati način da se godinu dana kasnije pretvori u kamatnu stopu/refi refi.

“Konsolidirajte zajmove kao isplatu, ali dobijte kredit zajmodavca koji plaća sve troškove povezane s transakcijom. Pričekajte godinu dana i ponovno refinancirajte. Budući da u tom trenutku refinancirate samo jedan kredit, to nije zajam za gotovinu. Sada možete potrošiti novac na bodove kako biste kupili kamatnu stopu jer ćete kredit zadržati dulje razdoblje." Fleming nastavlja savjetovati da se to učini samo ako smatrate da su kamatne stope stabilne ili jesu pad.

Donja linija

“Nikada nemojte donositi odluku o refinanciranju ili konsolidaciji kredita samo na osnovu smanjenja mjesečne uplate. U većini ćete slučajeva cijeli život potrošiti na novi zajam nego što biste jednostavno otplatili postojeće zajmove ”, kaže Fleming. "Milijuni potrošača nastavljaju hipotecirati svoju budućnost i završiti s desecima ili čak stotinama tisuća dolara manje u mirovini."

Umjesto toga, odredite koliko dugo mislite da ćete ostati u kući i usporedite cijenu svoje trenutne hipoteke na novu hipoteku plus svi troškovi povezani s novim zajmom tijekom vremena koje ćete držati zajam. Ako bi vaši ukupni troškovi bili konsolidacijom manji, konsolidacija je vjerojatno dobra ideja.