Razumijevanje escrow procesa i zahtjeva

Kupnja kuće može biti kompliciran proces za koji većina ljudi općenito nije spremna i zapravo ih ne razumije. Unutar faza kupnje i prodaje kuće - od ponude, do pregleda kuće i dobivanja odobrenja hipoteke - postoje i druge radnje koje se moraju dogoditi.

Jedan od tih teško razumljivih elemenata je proces postojanja u depozitu, što se događa između trenutka kada prodavač prihvati ponudu i kupac dobije ključeve nove kuće. Kako se pripremate za to? Evo 10 koraka kroz postupak, tako da nećete ostati stajati na kiši bez krova nad glavom.

1. Otvorite Escrow račun

Nakon što se vi i prodavač dogovorite o cijeni i potpišete obostrano prihvatljiv kupoprodajni ugovor, vaša Agent za nekretnine će prikupiti vaš ozbiljan novac - nešto poput dobronamjernog depozita koji se u konačnici primjenjuje na vaš polog plaćanje - i položite ga na escrow račun u escrow tvrtki ili usluzi navedenoj u kupnji sporazum.

Računom depozita upravlja vanjska strana radi čuvanja dragocjenosti, kao što su novac, vlasnička dokumenta i osobne financijske dokumente, u ime dviju ugovornih strana dok se tijekom financijske situacije ne ispune određeni uvjeti transakcija. Ovisno o razlogu deponiranja, escrow agent može biti naslovna tvrtka specijalizirana za nekretnine, banka ili druga financijska institucija ili privatna osoba kojoj je povjerena uloga.

Tvrtka escrow djeluje kao neutralna Treća strana prikupiti potrebna sredstva i dokumente koji su uključeni u postupak zatvaranja, uključujući početnu provjeru ozbiljnog novca, dokumente o zajmu i potpisani ugovor. U nekim područjima, odvjetnici mogu upravljati ovim procesom umjesto escrow tvrtke, u tom slučaju se često naziva "poravnanje", a ne "escrow".

2. Čekajte procjenu zajmodavca

Banka ili drugi zajmodavac koji vam daje hipoteku učinit će svoje procjenjivanje imovine - koju vi, kupac, obično plaćate - kako biste zaštitili njezine financijske interese u slučaju da ikada zatreba ovrhu nad nekretninom. Ako je procjena niža od ponuđene cijene, zajmodavac vam neće dati financiranje osim ako niste spremni podići gotovinu za razliku ili prodavatelj snizi cijenu na procijenjeni iznos.

Vaše druge mogućnosti da pokušate promijeniti mišljenje procjenitelja su jedna od sljedećih:

• Navedite dodatne informacije o tome zašto mislite da bi kuću trebalo procijeniti na veći iznos.
• Dobijte drugu ocjenu.
• Pokušajte s drugim zajmodavcem i nadajte se da će vam procjena ići u prilog.

Ako nijedna od ovih mogućnosti nije moguća, moći ćete otkazati kupoprodajni ugovor.

3. Sigurno financiranje

Trebali ste već biti već potvrđen za hipoteku u vrijeme prihvaćanja vašeg kupoprodajnog ugovora. Nakon što svom zajmodavcu date adresu nekretnine, on će pripremiti dobronamjernu procjenu ili izjavu s pojedinostima o iznosu vašeg kredita, kamatnoj stopi, zatvaranje troškovai drugi troškovi povezani s kupnjom. Možda ćete htjeti pregovarati o brojevima u ovom dokumentu prije nego što ga potpišete.

Nakon što ste preuzeli pismenu obvezu zajma, vrijeme je da u pisanom obliku uklonite nepredviđene uvjete financiranja iz kupoprodajnog ugovora, ako takav postoji.

Agenti često uključuju i nepredviđene mogućnosti prodaje kuće u kupoprodajnim ugovorima kako bi se spriječilo da kupci istovremeno posjeduju dvije kuće i plaćaju dvije hipoteke. Ova vrsta nepredviđenih situacija daje kupcu određeno vrijeme u kojem može prodati svoj trenutni dom prije zaključivanja depozita u novom domu.

4. Odobrite otkrivanja podataka prodavatelja

Tijekom ovog koraka trebali biste primiti pismenu obavijest o svim očitim problemima koje je prodavač ili prodavačev agent već uočio. Na primjer, garaža je možda pretvorena u stambeni prostor, kršeći gradske stambene propise. Možda ste već svjesni takvih problema jer se često spominju na popisu.

5. Nabavite kućnu inspekciju

Inspekcija doma

Ne morate dobiti a kućni pregled kada kupujete kuću, ali to je u vašem najboljem interesu. Za nekoliko stotina dolara, profesionalni kućni inspektor će vam reći postoje li opasni ili skupi nedostaci u kući. Ako postoje, htjet ćete znati za njih kako biste mogli odustati od kupnje, zatražiti od prodavatelja da ih popravi ili zatražiti od prodavatelja da snizi cijenu kako biste sami obavili popravke.

Značajno je da ne možete pregovarati ni s jednim prodavateljem ustupci ovdje ako u ugovoru piše da ćete kupiti nekretninu "kakva jest". Ako postupak inspekcije završi na zadovoljavajući način, tada ćete morati ukloniti nepredviđene okolnosti inspekcijskog pregleda kupoprodajnog ugovora u pisanje. Ponovit ćete ovaj korak nakon svih drugih pregleda.

Inspekcija štetočina

Ako zajmodavac ne zahtijeva pregled štetočina, možda ćete ga ipak htjeti nabaviti kako biste bili sigurni da u kući nema termita, stolarskih mrava ili drugih štetočina poput žohara ili štakora. Ovi problemi možda neće biti vidljivi tijekom dnevnih sati kada ste najvjerojatnije razgledali kuću i bili bi užasno neželjeno otkriće nakon što se uselite. Ako postoje problemi s štetočinama, morat će se otkloniti prije nego što se prodaja nastavi - pod pretpostavkom da želite nastaviti s kupnjom. Ovo je još jedno područje u kojem biste mogli htjeti ponovno pregovarati s prodavateljem o plaćanju radova.

Ekološka inspekcija

Ponekad se preporučuje inspekcija okoliša radi provjere toksina u kući, poput plijesni, plina radona i azbesta. Na kućnom mjestu mogu se pojaviti i problemi, poput onečišćenja s mjesta u blizini odlagališta otpada, bivšeg naftnog polja, kemijske čistionice ili benzinske postaje. Bilo kakvi problemi otkriveni u ovom području mogu značiti ozbiljne opasnosti po zdravlje i mogu biti skupo popraviti.

Ostale inspekcije

Područja izložena potresima mogu zahtijevati izvješće o tlu i/ili geološko izvješće kako bi se procijenila opasnost od ozbiljnih oštećenja imovine u slučaju takve katastrofe. Mnoga područja zahtijevaju izvješća o poplavama. Ako postoji velika vjerojatnost da će kuća poplaviti, nećete moći dobiti osiguranje vlasnika kuće, što znači da ne možete dobiti hipoteku. U nekim će slučajevima kupnja osiguranja od poplava uz osiguranje vašeg vlasnika riješiti ovaj problem. U ruralnim područjima potrebno je izvršiti izmjeru zemljišta radi provjere granica posjeda - u urbanim područjima granice su već vrlo jasne.

6. Kupite osiguranje od opasnosti

To uključuje osiguranje vlasnika kuće i svako dodatno pokriće potrebno u vašem zemljopisnom području, poput osiguranja od poplava. Morat ćete imati osiguranje vlasnika kuće dok vam se hipoteka ne isplati - a to biste ionako vjerojatno htjeli. Odaberite vlastito osiguravajuće društvo, koje se može razlikovati od onog koje odabere zajmodavac, i razgledajte kako biste dobili najbolju stopu.

7. Izvješće o vlasništvu i osiguranje

To traži i vaš zajmodavac, ali opet biste ih ipak htjeli. Izvješće o vlasništvu osigurava da je pravo vlasništva na nekretnini jasno - to jest da nema založnih prava na nekretnini i nitko drugi osim prodavatelja nema pravo na bilo koji njezin dio.

Osiguranje vlasništva štiti vas i zajmodavca od svih pravnih izazova koji bi kasnije mogli nastati ako se nešto ne pojavi tijekom pretraživanja naslova.

Ako nešto nije u redu s naslovom - poznatim kao oblak ili nedostatak - prodavač će ga morati popraviti kako bi prodaja mogla nastaviti ili vam omogućiti da odete. Ovisno o tome gdje živite, escrow tvrtka i naslovna tvrtka mogu biti jedno te isto.

8. Završni prolaz

Bilo bi dobro ponovno pregledati nekretninu neposredno prije zatvaranja kako biste bili sigurni da nije došlo do nove štete te da vam je prodavatelj ostavio artikle navedene u kupoprodajnom ugovoru poput aparata ili čvora. U ovom trenutku procesa vjerojatno nećete moći odustati ako dom nije pretrpio ozbiljnu štetu. Međutim, nije nečuveno da sitni kupac vrši pritisak na svog agenta da poništi sporazum zbog nečeg beznačajnog.

9. Pregledajte obrazac HUD-1

Najmanje jedan dan prije zatvaranja primit ćete obrazac HUD-1 ili završnu izjavu o uvjetima kredita i troškovima zatvaranja. Usporedite to s dobronamjernom procjenom koju ste ranije potpisali. Ta dva dokumenta trebala bi biti vrlo slična. Potražite nepotrebne, neočekivane ili pretjerane naknade, kao i otvorene pogreške.

10. Zatvorite Escrow

Postupak zatvaranja donekle se razlikuje od države do države, ali u osnovi ćete morati potpisati gomilu papira, s kojima biste trebali odvojiti vrijeme i pažljivo ih pročitati. Prodavatelj će također imati papire za potpis. Nakon što svi papiri budu potpisani, escrow službenik će pripremiti novi akt u kojem ćete imenovati vas kao vlasnika nekretnine i poslati ga županijskom zapisničaru. Podnijet ćete blagajnički ček ili uplatiti bankovni prijenos kako biste podmirili preostalu uplatu - od kojih neke pokriva vaša ozbiljna sredstva novac - i troškove zatvaranja, a vaš zajmodavac će uputiti vaša sredstva kredita na escrow kako bi prodavatelj i, ako je primjenjivo, prodavateljev zajmodavac mogli biti plaćeno.

Uspijete li ovako daleko, konačno ćete doći u posjed kuće.

Smjernice deponiranja kredita FHA

S tradicionalnim hipotekama, vaše iskustvo s depozitom obično završava u ovom trenutku. Međutim, ako kupujete kuću sa zajmom Federalne stambene uprave (FHA), vaši se poslovi s escrow računima nastavljaju na drugačiji način, iz različitih razloga.

Zajmovi FHA zahtijevaju održavanje escrow računa za poreze na imovinu, osiguranje vlasnika kuće i premije osiguranja hipoteke (MIP). Ovo posljednje potrebno je zajmoprimcima koji uplaćuju predujam manji od 20%. Umjesto plaćanja poreza izravno državi i premija osiguranja osiguratelju, dužnik FHA plaća jedna dvanaestina ovih troškova svakog mjeseca, uz glavnicu hipoteke i plaćanje kamata, u račun. Na escrow računu taj se novac čuva do dospijeća računa do kraja godine.

U ovom se trenutku mjesečna escrow plaćanja za sljedeću godinu usklađuju prema gore ili prema dolje ovisno o tome postoji li nedostatak ili višak na računu za plaćanje u tekućoj godini. Vlasnici hipoteke dužni su vam poslati godišnju izjavu o aktivnosti vašeg escrow računa, koja se također može nazvati i hipotekarni račun za povrat novca.

Čemu sve to? Jer, grubo rečeno, podnositelji zahtjeva za zajme FHA -e smatraju se većim rizikom: često imaju niže kreditne bodove, manje prihode i manje imovine - svi razlozi zbog kojih traže zajmove FHA, koji imaju manje stroge zahtjeve za zajmoprimce od konvencionalnih hipoteke. Zajmodavci su im spremni pružiti hipoteke zbog potpore FHA -e, a FHA ih je spremna podržati. Ali želi osigurati plaćanje računa, dakle, mandat računa za depozit.

Donja linija

Vaš agent za nekretnine nadzirat će cijeli taj postupak deponiranja pa se nemojte previše brinuti ako ne razumijete svaki detalj. Međutim, bilo koju transakciju u kojoj toliko financijski stavljate na crtu dobra je ideja imati barem osnovnu ideju o tome što se događa kako ne biste iskoristili prednost - ili nenamjerno izgubili svoju Dom.