Zašto padaju stambene ponude

Prodaja kuće obično nije jednostavan proces. Međutim, može postati još kompliciranije i skuplje ako kupac da ponudu, a prodaja padne zbog toga što je kupac odustao. Stoga, kao a prodavatelj, postoje neke stvari koje trebate znati o izlazima u kasnoj fazi. Ako razmišljate o prodaji svog doma, saznajte što možete učiniti kako biste se zaštitili ako dogovor propadne.

Kako prodaja nekretnina može proći

U tipičnoj prodaji kuće, kupci će dati ponudu za kuću prodavatelja i, kada se to prihvati, potpisuje se ugovor između dvije strane. U tom trenutku, imovine status se obično mijenja iz "na prodaju" u "prema ugovoru" ili "prema ugovoru". Promjena statusa govori drugim kupcima i

posrednici u prometu nekretnina da prodavatelj ima kupca i da je u procesu zaključivanja posla. Međutim, prodaja ili kupnja kuće nisu konačni sve dok obje strane ne potpišu sve potrebne pravne dokumente kojima se prenosi vlasništvo nad stanom na zatvaranju.

Kupci često imaju klauzule o nepredviđenim slučajevima zapisane u njihovim ugovorima, koji su legalni načini „odustajanja“ od ugovora bez ikakvih troškova ili uz male troškove za kupca. U kupoprodajni ugovor upisana je klauzula o nepredviđenim okolnostima pri čemu se i kupac i prodavatelj slažu s uvjetima iz ugovora. Neke od najčešćih nepredviđenih situacija uključuju:

Hipotekarna nepredviđena situacija

Kupac mora moći dobiti a hipoteka za nekretninu, obično u određenom roku od potpisivanja ugovora. Ponekad se u ugovor može upisati uvjet prema kojem se, ako financiranje istekne, ugovor poništava. Važno je da prodavači zatraže od kupca da dostavi pismo o odobrenju hipoteke.

Nepredviđena situacija kućne inspekcije

Kuća za prodaju mora proći inspekciju ili kupac može zatražiti od prodavatelja da izvrši popravke navedene u izvješću o pregledu. Ako se poprave popravci, obično se naredi naknadni pregled kako bi se osiguralo da dom prolazi. Alternativno, kupac može koristiti podatke iz izvješća o inspekciji kao polugu za pregovaranje o nižoj prodajnoj cijeni.

Nepredviđena mogućnost prodaje kuće

Nova kupnja kuće može ovisiti o tome da kupac proda svoju trenutnu nekretninu. Nepredviđena mogućnost prodaje kuće pomaže kupcima jer im omogućuje odustanak od ugovora ako se njihova kuća ne proda - ostavljajući prodavatelja da započne proces iznova. Iako obično postoji određeno razdoblje u kojem, ako se kuća ne prodaje, prodavatelj može odustati od ugovora; prodavatelj bi mogao propustiti druge ponude potencijalnih kupaca koji su spremni zatvoriti.

Nepredviđena situacija pri procjeni

Mogućnost procjene omogućuje kupcu da izvrši procjenu kuće kako bi se utvrdila njezina vrijednost. Cijena kuće mora ili biti ili biti niža od službene procjenjivanje cijena. Ako procjena dođe po nižoj cijeni, kupac može nastaviti s kupnjom ili zatražiti od prodavatelja da snizi cijenu kuće.

Kada prodaja kuće propadne, to je obično zato što jedna od gore navedenih nepredviđenih okolnosti nije ispunjena ili se kupac ili prodavatelj predomislio.

Znakovi upozorenja

Neispunjavanje jedne od nepredviđenih okolnosti ugovora opravdan je razlog da se ne zatvore. Međutim, postoje neki drugi znakovi upozorenja da bi kupac mogao odustati od kupnje, a oni uključuju:

• Ne vraćanje papira potpisanih, datiranih i popunjenih prema uputama
• Neuspjeh u izvršenju potrebnih plaćanja treće strane (tj. inspektori)
• Ne uzvraćaju pozive
• Nedostaju sastanci
• Brojni zahtjevi za promjenu ugovora

Ako naiđete na bilo što od ovoga, to može značiti da vašem kupcu postaju hladne noge. Nazovite svog kupca (ili njegovog predstavnika) ako ste zabrinuti da je zatvaranje ugroženo.

Troškovi za prodavatelje

Ako imate pri ruci ugovor o prodaji svog doma, morate izgubiti nekoliko stvari ako kupac odustane:

Oportunitetni trošak

Ostali kupci koji su možda bili zainteresirani za ponudu vaše kuće počet će gledati drugu nekretninu na tržištu kad vaša kuća ode "pod ugovorom." Možda ćete izgubiti priliku za prodaju tim kupcima kad je vaš dom pod ugovorom jer su možda kupili drugi imovine.

Vrijeme

Jedan od najfrustrirajućih aspekata pada prodaje kuće je uzalud potrošeno vrijeme. Prodavatelj se vraća na početak kako bi ponovno započeo postupak pronalaska drugog kupca. Također, kašnjenje bi moglo poremetiti vaše planove o kupnji drugog doma ili promjeni vremenske linije useljenja.

Vaš sljedeći dom

Ako ste pod ugovorom o kupnji druge kuće i ta je transakcija ovisila o prodaji vašeg trenutnog prebivališta - jer vam je trebao prihod od prodaje - možda nećete moći kupiti kuću. Zbog toga ćete možda morati odustati od kupnje ili pronaći drugi način financiranja.

Novac

Možda ćete izgubiti novac zbog pada ugovora ako trebate nastaviti s stvaranjem hipoteke plaćanja za vaš trenutni dom - koji prodajete - dok istovremeno plaćate hipoteku za stan koji ste upravo kupili kupljeno. Također, možda ćete plaćati stanarinu za stan dok ne zatvorite kupovinu nove kuće, pogotovo ako je to daleko od kuće koju prodajete. Ukratko, podrška kupca mogla bi privremeno povećati vaše mjesečne troškove stanovanja.

Ako ste pod ugovorom o kupnji novog doma, a potencijalni kupac vašeg trenutnog doma odustaje, možda ćete morati platiti kršenje ugovora o kupnji nove kuće.

Tekući troškovi održavanja vašeg sadašnjeg doma nastavit će se, uključujući poreze na nekretnine, režije i uređenje okoliša. A budući da je važno zadržati izgled doma kako bi privukli novog kupca, troškovi se s vremenom mogu povećati.

Spremanje dogovora

Postoje koraci koje možete poduzeti ako vaš kupac želi odustati. Prije svega, pobrinite se da posrednici u prometu nekretnina, za vas i kupca, učinkovito komuniciraju. Budite sigurni da ste vi i potencijalni kupac primili kopije svih poruka u pisanom obliku. Ako vi ili kupac ne koristite agenta (ili ako vam se ne sviđa razina komunikacije), pokušajte izravno razgovarati s kupcem kako biste razumjeli njegove namjere ili nedoumice. Također, utvrdite postoje li ustupci kako biste zadržali kupca na pravom putu da se zatvori.

Iako možda ne želite smanjiti prodajnu cijenu svog doma ili platiti ažuriranja i popravke, možda bi bilo vrijedno ako je gubitak prodaje skuplji od popravaka.

Pregledajte ugovor kako biste utvrdili bilo kakvo pravo na prodaju kao prodavatelj ako kupac odustane. Na primjer, postoji li klauzula u vašem ugovoru koja bi vam dala pravne osnove da tužite svog zajmoprimca raskid ugovora i dobiti postotak ugovorene prodajne cijene? Ili postoji klauzula u kojoj se navodi da je kupac zadano ako ne potpišu ugovor u navedenom roku nakon potpisivanja ugovora?

Upotrijebite klauzulu Escape

Izbjegavajuća klauzula omogućuje prodavaču da zabavi i prihvati ponude drugih kupaca čak i ako kupac ima uvjete ili nepredviđene uvjete.

Ako je kuća dala drugu ponudu, prodavatelj bi obavijestio prvobitnog kupca koji bi imao određeni broj dana da udovolji nepredviđenim slučajevima ili se odrekne njih. Drugim riječima, klauzula za izbjegavanje pomaže zaštititi prodavatelje kako ne bi propustili mogućnosti prodaje dok se čekaju kupčeve nepredviđene mogućnosti kao što je prodaja kupac je dom.

Donja linija

Postoje brojni čimbenici koji mogu uzrokovati pad prodaje kuće, uključujući neispunjenje jedne od nepredviđenih okolnosti ili klauzula u ugovoru ili se kupac predomislio.

Međutim, prodavači se mogu zaštititi informiranošću i poznavanjem pojedinosti ugovora. Prodavači se moraju pobrinuti da njihov agent radi i učinkovito komunicira. Također, ako ste prodavač, razmislite o tome da odvjetnik za nekretnine pregleda ugovor, predložite bilo kakve klauzule mogli bi vas zaštititi i predložiti mogućnosti regresa ako kupac odustane - uključujući mogućnost da tužite vašeg kupca ako potrebno.