5 rizičnih vrsta hipoteka koje treba izbjegavati

Jedna od najvećih lekcija koje je svijet naučio iz nesreća 1987 i subprime topljenje od 2008. je da bismo svi trebali postupiti oprezno pri posuđivanju novca za kupnju ili refinanciranje kuće. Vrsta hipoteka koje odaberete može značiti razliku između posjedovanja svog doma jednog dana u budućnosti ili pronalaska sebe usred ovrhe ili čak stečaj točno usred roka kredita.

Postoji li način da izbjegnete pad u ovo drugo? To svakako možete učiniti odabirom pravog hipotekarnog kredita - onog koji za vas neće biti previše rizičan. U ovom članku raspravljamo o vrstama hipoteka s kojima se ljudi obično ne mogu držati korak i objašnjavamo zašto su loša ideja ako se spoje s pogrešnim zajmoprimcem.

Što čini hipoteku rizičnom?

Mnogi od nas su povjerovali da su određene vrste hipoteka inherentno rizične uglavnom zbog što se dogodilo tijekom stambene krize. No većina hipotekarnih stručnjaka reći će vam da to nije nužno točno. Zapravo, neke od hipoteka dostupnih na tržište nisu bili posebno rizični za prave potrošače. Rizična hipoteka doista je kreditni proizvod koji ne odgovara sposobnosti dužnika da ga otplati.

Tijekom recesije 2008. određene su vrste hipoteka usklađene s pogrešnim zajmoprimcima, i zajmodavci mučili su ih s mogućnošću refinanciranja. To je moglo biti točno kada su cijene stanova rasle. Ali to nije slučaj kada vrijednosti padaju. S promjenjivim kamatnim stopama, ARM-ovi su posebno rizičan hipotekarni proizvod za zajmoprimce s financijskim situacijama koji nisu idealni.

Bilo koja vrsta hipoteke može biti loša ideja za subprime zajmoprimci i glavni zajmoprimci i nisu imuni na nevolje ako ne razumiju ARM. Zapravo, zajmoprimci koji nisu financijski njima prikladni mogu čak i smatrati da su neke hipoteke s fiksnom kamatnom stopom problematične, kao što vidimo u prvoj rizičnoj vrsti hipoteke ispod.

40-godišnje hipoteke s fiksnom kamatnom stopom

Zajmoprimci s hipoteke s fiksnom kamatnom stopom mogu imati nisku stopu ovrhe, ali to ne znači da su ove hipoteke uvijek dobra ideja. To je zato što ćete dugoročno platiti više. Kako to funkcionira? Jednostavno je. Što je dulje razdoblje posudbe, na kraju ćete platiti više kamata.

Evo hipotetičke situacije za demonstriranje. Recimo da želite kupiti kuću od 200.000 USD s 10% polog. Iznos koji trebate posuditi je 180.000 USD (200.000 USD minus 20.000 USD). Kod an kamatna stopa od 5%, evo mjesečnih uplata i ukupnog iznosa koji ćete platiti za kuću pod različitim uvjetima ako zadržite zajam za cijeli život:

Termin	Kamatna stopa	Mjesečna plaća	Doživotni trošak (uključujući predujam)	Glavnica (uključujući predujam)	Ukupno plaćene kamate
15 godina	5.0%	$1,423.43	$276,217.14	$200,000	$76,217.14
20 godina	5.0%	$1,187.92	$305,100.88	$200,000	$105,100.88
30 godina	5.0%	$966.28	$367,860.41	$200,000	$167,860.41
40 godina	5.0%	$867.95	$436,617.86	$200,000	$236,617.86

Dakle, ako ne refinancirate i zadržite zajam kakav jest, do kraja 40-godišnjeg razdoblja platit ćete samo 236 617,86 USD samo na ime kamata. Ovo je, naravno, vrlo jednostavna usporedba. Kamatna stopa vjerojatno će biti niža za 15-godišnji kredit, a najviša za 40-godišnji kredit. Evo realnije usporedbe koristeći kamatne stope na temelju roka kredita:

Termin	Kamatna stopa	Mjesečna plaća	Doživotni trošak (uključujući predujam)	Glavni(uključujući predujam)	Ukupno plaćene kamate
15 godina	4.5%	$1,376.99	$267,858.83	$200,000	$67,858.83
20 godina	5.0%	$1,187.92	$305,100.88	$200,000	$105,100.88
30 godina	5.2%	$988.40	$375,823.85	$200,000	$175,823.85
40 godina	5.8%	$965.41	$483,394.67	$200,000	$283,394.67

Kao što možete vidjeti na drugom grafikonu, 40-godišnja hipoteka je za 0,6% veća od kamata, smanjujući vaš mjesečni račun za samo 23 USD, sa 988 USD na 965 USD. Međutim, to će vas koštati dodatnih 107.570,82 USD tijekom trajanja kredita. Većina ljudi ne može priuštiti bacanje takvog novca.

Uzimanje hipoteke na 40 godina povećava rizik od nedostatka umirovljenje ili da niste u mogućnosti platiti fakultetsko obrazovanje svoje djece - a kamoli bilo koji drugi scenarij. U najboljem slučaju odričete se 107.570,82 USD koje ste mogli potrošiti na godišnji odmor, elektroniku, lijepe večere i druge izdatke. Tko to želi učiniti?

Hipoteke s podesivom stopom (ARM)

Hipoteke s podesivom stopom (ARM) imaju a fiksna kamatna stopa na kratki početni rok u rasponu od šest mjeseci do 10 godina. Ovaj početna kamatna stopa, zvana a teaser rate, često je niža od kamatne stope na fiksni kredit na 15 ili 30 godina. Nakon početnog roka, stopa se povremeno prilagođava. To može biti jednom godišnje, jednom u šest mjeseci ili čak jednom mjesečno.

Skloni su krediti s fiksnom kamatom kraćom od njihovih uvjeta rizik kamatne stope. To znači da ako kamatne stope rastu, vaše mjesečne uplate postaju skuplje pod ARM -om. U nekim slučajevima to je trošak koji si ne možete priuštiti.

Ovaj stupanj nepredvidljivosti koji prati ARM -ove problem je mnogim ljudima, osobito onima na a fiksni dohodak ili koji ne očekuju povećanje prihoda. ARM -ovi postaju još rizičniji jumbo hipoteke jer što je veća vaša glavnica, to će promjena kamate više utjecati na vašu mjesečnu uplatu.

Imajte na umu da prilagodljive kamatne stope ne samo da rastu. Mogu i pasti, što može smanjiti vašu mjesečnu uplatu. ARM -ovi stoga mogu biti dobra opcija ako očekujete pad kamatnih stopa u budućnosti. Naravno, ne možete predvidjeti budućnost.

Hipoteke samo za kamate

Ako izvadite an hipoteka samo za kamate, možete odgoditi plaćanje glavnice na kasniji datum, što znači da ste samo vi dužni platiti kamate hipoteka za prvu na pet do 10 godina, To vam omogućuje da tijekom toga platite nižu mjesečnu otplatu hipoteke vrijeme.

Ako imate nepravilan izvor prihoda ili znate da će se vaš prihod u budućnosti značajno povećati, hipoteka samo za kamate može biti dobra ideja za vas. Ili ste možda a investitor nekretnina tko želi smanjiti vašu troškove nošenja i posjeduju dom samo kratko vrijeme.

Naravno, postoji i negativna strana. Kamatna stopa na hipoteku samo za kamate obično je veća od stope koju biste platili na konvencionalnu hipoteku s fiksnom kamatnom stopom jer ljudi zadano na ove kredite češće.

Zašto možda ne želite hipoteku samo za kamate

Ako niste financijski sofisticirani, ove hipoteke mogu biti izuzetno rizične iz bilo kojeg od sljedećih razloga:

• Ne možete si priuštiti znatno veća mjesečna plaćanja kada istekne razdoblje samo za kamate. I dalje ćete plaćati kamate, ali ćete i otplaćivati glavni na kraće razdoblje nego što biste to učinili s kreditom s fiksnom kamatnom stopom.
• Ne možete refinancirati jer imate malo ili ništa kapital kuće.
• Ne možete prodavati jer imate malo ili nimalo kapitala, a cijene nekretnina opadaju, što vas stavlja pod vodu.
• Zajmoprimci s zajmovima samo za kamate tijekom trajanja kredita plaćaju znatno više kamata nego što bi to učinili s a konvencionalna hipoteka.
• Ovisno o strukturi zajma, možete se suočiti s velikim plaćanje balonom glavnice na kraju roka kredita.

Bilo koji od ovih problema mogao bi uzrokovati da izgubite dom u najgorem slučaju ako niste održivi kandidat za hipoteku samo na kamate. Ako ste jasni i ništa od ovoga se ne odnosi, zajam bi vas jednostavno mogao koštati mnogo više nego što doista trebate platiti da biste bili vlasnik kuće.

ARM-ovi samo za kamate

Na tržištu postoji i drugi proizvod namijenjen isključivo interesima- hipoteka s prilagodljivom kamatom samo za kamate. Poput običnog ARM -a, kamatna stopa može porasti ili pasti na temelju tržišnih kamatnih stopa. U biti, ARM bez kamata uzima dvije potencijalno rizične vrste hipoteke i kombinira ih u jedan rizični proizvod.

Evo primjera kako ovaj proizvod radi. Zajmoprimac plaća kamatu samo po fiksnoj stopi prvih pet godina. Zajmoprimac nastavlja s isplatama samo za kamate u sljedećih pet godina, ali se kamatna stopa godišnje prilagođava na temelju tržišnih kamatnih stopa. To znači da kamatna stopa može rasti ili padati. Za ostatak roka kredita - recimo, na 20 godina - zajmoprimac otplaćuje fiksni iznos glavnice svaki mjesec plus kamate svaki mjesec po kamatnoj stopi koja se mijenja godišnje.

Mnogi ljudi nemaju financijske ili emocionalne mogućnosti izdržati neizvjesnost ARM-ova samo za kamate.

Zajmovi s niskim predujmom

Odbijanje od samo 3,5% jer niste spremni odvojiti se s mnogo novca može se činiti kao minimalan rizik. A to može biti istina. Zapravo, VA krediti i Zajmovi Federalne stambene uprave (FHA krediti) - koji imaju odgovarajuće zahtjeve za plaćanje od 0% i 3,5% - imaju neke od najnižih početnih stopa ovrhe. No problem s niskim plaćanjem predujma je u tome što ako cijene stanova padnu, možete zaglaviti u situaciji u kojoj ne možete prodati ili refinancirati.

Ako imate dovoljno novca u banci, možete otkupiti svoju hipoteku, ali većina ljudi koji uplaćuju male predujmove na svoje kuće nemaju značajne iznose novčane rezerve.

Donja linija

Iako većina zajmova koje bi neki hipotekarni zajmodavci mogli smatrati doista visokim rizikom, poput ARM-a samo s kamatama, nije dulje na tržištu, još uvijek postoji mnogo načina da završite s lošom hipotekom ako se prijavite za proizvod koji nije u redu za tebe.