Fannie Mae: Hitelek, HomePath és minden, amit tudnia kell

Fannie Mae - hivatalos nevén a Federal National Mortgage Association (FNMA) - a államilag támogatott vállalkozás (GSE), amelyet a Kongresszus bérelt, hogy ösztönözze a lakástulajdont és likviditást biztosítson a jelzáloghitel -piacon. 1938 -ban alakult a Nagy depresszió részeként a Új üzlet. Célja, hogy segítse az alacsony és közepes jövedelmű hitelfelvevőket lakásfinanszírozás megszerzésében.

Mit csinál Fannie Mae?

Mint a másodlagos jelzálogpiac résztvevője, Fannie Mae nem nyújt jelzáloghitelt. Ehelyett a hitelszövetkezetek, bankok által kibocsátott jelzálogok megvásárlásával vagy garantálásával tartja fenn a forrásokat a hitelezők felé. takarékoskodikés más pénzügyi intézmények. Ez a két nagy jelzálog -vásárló egyike a másodlagos piacon. A másik a testvére Freddie Mac, vagy a Federal Home Loan Mortgage Corporation, amely szintén a Kongresszus által bérelt GSE.

Miután megvásárolta a jelzáloghiteleket a másodlagos piacon, Fannie Mae egyesíti azokat jelzáloggal fedezett értékpapírok (MBS). Az MBS eszközök fedezetű értékpapírok, amelyeket jelzáloggal vagy jelzálog-állománnyal biztosítanak. Fannie Mae jelzáloggal fedezett értékpapírjait ezután intézmények, például biztosítótársaságok, nyugdíjalapok és befektetési bankok vásárolják meg. Garantálja a tőke- és kamatfizetést MBS -jére.

A Fannie Mae saját portfólióval is rendelkezik, amelyet általában megtartott portfóliónak neveznek, amely saját és más intézmények jelzáloggal fedezett értékpapírjaiba fektet. Fannie Mae adósságot, úgynevezett ügynöki tartozást bocsát ki megtartott portfóliója finanszírozására.

Fannie Mae a jelzálogpiacon történő befektetéssel likviditást teremt a hitelezők számára, ami viszont lehetővé teszi számukra aláírni vagy további jelzáloghitelek finanszírozására. 2020-ban Fannie Mae 1,4 billió dollár likviditást biztosított a jelzálogpiacnak, ami segített az alacsony jövedelmű amerikaiaknak körülbelül hat millió lakás vásárlásában, refinanszírozásában vagy bérlésében.

Fannie Mae Stock

Fannie Mae részvényárfolyam

Fannie Mae -t 1968 óta forgalmazzák nyilvánosan. 2010 -ig kereskedett a New-york-i tőzsde (NYSE). Kövesd a Nagy recesszió és milyen hatással volt a lakáspiac, Fannie Mae kénytelen volt kivezetni részvényeit, mert nem teljesítette a NYSE által előírt minimális záróár -követelményt. Fannie Mae most kereskedik vény nélkül kapható.

2008 második felében Fannie Mae -t és Freddie Mac -et a kormány vette át a konzervatórium a Szövetségi Lakáspénzügyi Ügynökség (FHFA). Az Amerikai Kincstár 191,5 milliárd dollárt biztosított mindkét oldószer megtartására. Mindkét ügynökség visszafizette a pénzt, majd néhány.

2012 augusztusában a Fannie Mae osztalékfizetési kötelezettségeit szabályozó feltételeket úgy módosították, hogy az Egyesült Államok Kincstára minden negyedév végén igényelt bármilyen nyereséget, és tőkét biztosít, ha hiány van. 2019 szeptemberében a Pénzügyminisztérium és az FHFA bejelentette, hogy Fannie Mae és Freddie Mac elkezdhetik bevételeiket 25 milliárd, illetve 20 milliárd dolláros tőketartalékok összegyűjtésére. A lépés egy lépés a kettőnek a konzervatóriumból való kivonulása felé.

Fannie Mae hitelkövetelményei

A Fannie Mae -val való üzleteléshez a jelzálog -hitelezőnek meg kell felelnie a szövetségi kormány által kiadott, a másodlagos hitelnyújtásról szóló nyilatkozatnak. A nyilatkozat számos kockázattal foglalkozik másodlagos hitelek, mint például az alacsony bevezető kamatok, majd a magasabb változó kamat, nagyon magas korlát a kamatláb mértékére vonatkozóan a hitelfelvevői jövedelemre vonatkozó dokumentációra korlátozódó növekedést, valamint a termék jellemzőit, amelyek gyakran refinanszírozzák a kölcsönt valószínűleg.

A Fannie Mae által vásárolt jelzáloghiteleknek és garanciáknak szigorú kritériumoknak kell megfelelniük. A korlát például a hagyományos kölcsön egy családi ház esetében 2021-ben a legtöbb területen 548 250 dollár (2020-ban 510 400 dollárról) és 822 375 dollár (2020-ban 765 600 dollárról) a költséges területeken, beleértve Hawaiit és Alaszkát. Az FHFA határozza meg ezeket a határokat.

A Fannie Mae által támogatott kölcsön megszerzéséhez jóváhagyott hitelezőn kell keresztülmennie. A fent említett másodlagos hitelek elkerülése mellett a hitelezőknek meg kell felelniük a finanszírozási hitelminőséget biztosító jogosultsági és jegyzési feltételeknek.

Fannie Mae által támogatott jelzáloghitel igénylése

Ha talált egy hitelezőt, amely jogosult Fannie Mae által biztosított kölcsön kibocsátására, akkor útmutatást kap az egységes lakóhitel-kérelem kitöltéséhez. Pénzügyi információkat és dokumentumokat kell összegyűjtenie és benyújtania. Ez magában foglalja a foglalkoztatás nyilvántartását és a bruttó jövedelmet, valamint a kimutatásokat, például a W-2 vagy 1099 űrlapon, amely alátámasztja ezeket. Ezenkívül összesen havi adósságkötelezettségeit kell megadnia, például hitelkártya -egyenleget, gépjármű -fizetést, tartásdíjat és gyermektartást.

Általában a hitelezők inkább követik a 28/36 szabály- vagyis a háztartásnak a havi jövedelem legfeljebb 28% -át kell lakásköltségekre, és legfeljebb 36% -át az adósságkezelésre (beleértve a jelzálogjogot és az autóhiteleket) fordítania. Fannie Mae maximumot fogad el adósság / jövedelem (DTI) arány 36%, de ez akár 45% is lehet, ha a hitelfelvevő megfelel a hitelminősítési és tartalékképzési követelményeknek.

Ha a DTI aránya túl magas, akkor nagyobb előleget fizethet, ami csökkenti a havi költségeket. Míg a 20% -os előleget ideálisnak tartják, egyes hitelfelvevők akár 3% -ot is le tudnak tenni.

A lakásvásárlóknak meg kell felelniük a minimális hitelkövetelményeknek is, hogy jogosultak legyenek Fannie Mae által biztosított jelzálogkölcsönökre. Egy családi ház esetében, amely elsődleges lakóhely, a FICO pontszám fix kamatozású hitelek esetén legalább 620, és 640 állítható kamatozású jelzáloghitelek (ARM) megkövetelt. Természetesen minél jobb vagy magasabb a FICO pontszámod, annál inkább jogosult vagy a legalacsonyabb elérhető kamatokra.

A kölcsön módosításai

Kövesd a jelzáloghitel összeomlása, Fannie Mae a kölcsön módosítására kezdett összpontosítani. A hitelmódosítások megváltoztatják a meglévő jelzáloghitel feltételeit, hogy segítsenek a hitelfelvevőknek elkerülni a nemteljesítést, a kizárást és végül az otthonuk elvesztését. A módosítások magukban foglalhatják az alacsonyabb kamatlábat és a hitel futamidejének meghosszabbítását, ami csökkenti a havi kifizetéseket. 2008 szeptembere óta Fannie Mae és Freddie Mac több mint 2,45 millió hitelmódosítást hajtottak végre.

Fannie Mae HomePath

Amikor olyan jelzáloghitelek zárolására kerül sor, amelyekben Fannie Mae a tulajdonos/befektető, vagy amikor ingatlanokat szereznek tettek a kizárás helyett vagy elkobzás, Fannie Mae megpróbálja időben eladni az ingatlanokat, hogy minimálisra csökkentsék a közösségre gyakorolt ​​lehetséges hatásokat. HomePath.com a Fannie Mae webhely, ahol a lakásvásárlók és a befektetők kereshetnek és ajánlatokat tehetnek ezekről az ingatlanokról, a HomeReady by Fannie Mae pedig vevői finanszírozási termékeket kínál az ingatlanokhoz.

Bizonyos esetekben speciális finanszírozás is rendelkezésre áll. Ezek közé tartozik a zárási költségsegély, a 3% -os előleg, valamint a hitelhez kötött javítási költségek.

A HomePath.com kizárólag Fannie Mae tulajdonában lévő ingatlanokat kínál, beleértve családi házakat, sorházakat és társasházakat. Fannie Mae helyi ingatlanszakembereket használ fel az eladó ingatlanok előkészítésére, karbantartására és listázására. A legtöbb hirdetés fényképeket, ingatlanleírásokat és egyéb részleteket tartalmaz, beleértve az iskola és a környék adatait.

Fannie Mae és a COVID-19

A folyamatban lévő koronavírus -járvány anyagi hatása miatt számtalan lakástulajdonos került olyan helyzetbe, amikor nem engedhette meg magának a jelzáloghitel -befizetést. Segíteni ebben a helyzetben, a A koronavírus -segélyről, segélyezésről és gazdasági biztonságról szóló törvény (CARES), 2020 márciusában elfogadta, és megkövetelte, hogy a szövetségi fedezetű jelzáloggal rendelkező hitelezők legfeljebb 180 napig tűrjék el a járvány által érintett ügyfeleiket, és tartsák vissza a kizárással kapcsolatos kilakoltatásokat. Ennek részeként Fannie Mae a következő jelzálogkölcsön -támogatási és segélyezési lehetőségeket ajánlotta fel egyhitelű jelzáloghitelek hitelfelvevői, akiket a jelenlegi állampolgár anyagilag érintett vészhelyzet:

• Jelzálog -segítség kérésének lehetősége a jelzálog -szolgáltatóval való kapcsolatfelvételhez
• A záróértékesítések és a kilakoltatások felfüggesztését a tervek szerint 2021. július 31 -én fejezték be, de a kilakoltatás felfüggesztését 2021. szeptember 30 -ra toltuk.
• Jogosultság az elévülési tervre a jelzáloghitel -fizetések csökkentésére vagy felfüggesztésére legfeljebb 12 hónapra
• Felfüggesztjük a hitelfelvevők jelentését a hitelfelvevők késedelmes fizetéseiről az elévülési tervben a folyamatban lévő járványnak tulajdonítható nehézségek miatt
• Nem kell késedelmi díjat fizetni a hitelfelvevőknek egy elhárítási tervben
• Követelmény, hogy a megtérést követően a szolgáltató a hitelfelvevőkkel közösen dolgozzon ki egy állandó tervet, amely segít fenntartani vagy csökkenteni a havi fizetési összegeket, szükség szerint, beleértve a hitel módosítását

A moratórium meghosszabbítása

2021 júniusának végén Biden elnök bejelentette, hogy további intézkedéseket tesznek a kizárások megakadályozása érdekében. Adminisztrációja július utolsó napjáig meghosszabbította a kizárási moratóriumot, és meghosszabbították a türelmi beiratkozást 2021. szeptember 30 -ig, bizonyos hitelfelvevők számára, akiknek a jelzáloghiteleit a három szövetségi hivatal tartja fenn jelzáloghitelek.

Ezenkívül az FHFA rugalmasabb hitelezési és értékelési szabványokat vezetett be a Fannie Mae és Freddie Mac által támogatott hitelekhez. biztos abban, hogy a lakásvásárlók le tudják zárni a hiteleket a járvány idején, és hogy minden érintett fél meg tudja tartani a társadalmi távolságot folyamat. Ezek a szabványok most lehetővé teszik:

• Alternatív értékelések a vásárlási és refinanszírozási hitelekről (előzetes és online értékelések elvégzése a helyszínen)
• Alternatív módszerek a jövedelem dokumentálására és a foglalkoztatás hitelesítés előtti ellenőrzésére (például a foglalkoztatás igazolása e -mailben)
• Használatának bővítése meghatalmazás kölcsön lezárásának segítése (például e-aláírás)

A jövedelmek és meghatalmazások dokumentálására vonatkozó rugalmasság 2021. április 30 -án lejárt, de az alternatív értékelések rugalmasságát 2021. május 31 -ig meghosszabbították. Bár a CARES -törvény szerinti kezdeti védelmek egy része lejárt, Joe Biden elnök 2021. július 31 -ig meghosszabbította a szövetségi garantált jelzáloghitelek kizárási moratóriumát.

Fannie Mae RefiNow programja

2021. június 5-től a Fannie Mae új refinanszírozási lehetőséget kínál az alacsony jövedelmű jelzálog-tulajdonosoknak a RefiNow nevű programon keresztül, amelynek célja a havi kifizetések és a kamatlábak csökkentése. Ahhoz, hogy jogosultak legyenek, a lakástulajdonosoknak a területük medián jövedelmének (AMI) 80% -ánál vagy az alatti keresetnél kell lenniük.

A program célja, hogy segítsen több lakástulajdonosnak a refinanszírozásban, megszüntetve a hagyományos refinanszírozási folyamat néhány akadályát, javítva a megfizethetőséget és előmozdítva a fenntartható lakástulajdont. „Az alacsonyabb jövedelmű hitelfelvevők jellemzően lassabban refinanszíroznak, mint a magasabb jövedelműek, esetleg hiányoznak belőle lehetőség a lakásköltségek megtakarítására ”-mondja Malloy Evans, alelnök és egy családi hitelkockázati vezető, Fannie Mae.

Ha a lakástulajdonosok nem biztosak abban, hogy Fannie Mae birtokolja -e jelzálogjogukat, akkor meglátogathatják Fannie Mae hitelkeresési eszköze. A RefiNow program számos előnnyel jár a lakástulajdonosok számára. Először is, a lakástulajdonos kamatának legalább 50 bázisponttal történő csökkentését és legalább 50 dolláros megtakarítást igényel a lakástulajdonos havi jelzáloghitel -befizetésében. Másodszor, Fannie Mae 500 dollár hitelt nyújt a kölcsönadónak a kölcsön megvásárlásakor, ha értékelték a tranzakciót, és ezt a hitelt át kell adni a hitelezőnek a háztulajdonos.

Ahhoz, hogy jogosult legyen a RefiNow -ra, a lakástulajdonosnak meg kell felelnie a következő feltételeknek:

• Rendelkezzen Fannie Mae által fedezett jelzáloggal, amelyet egy egy egység fő lakóhely biztosít.
• A jelenlegi jövedelme az AMI 80% -a vagy az alatt legyen (nem az eredeti kölcsön keletkezésekor keletkezett jövedelem).
• Az elmúlt hat hónapban soha nem hagyott ki jelzáloghitel -kifizetést, és az elmúlt 12 hónapban legfeljebb egyet.
• Rendelkezzen jelzáloggal, amelynek hitel-érték aránya legfeljebb 97%, adósság-jövedelem aránya 65% vagy annál alacsonyabb, és minimum 620 FICO-pontszámot.