A 7%-os jelzálogkamat végül lesüllyesztheti az ingatlanárakat?

A 21 éves csúcsra emelkedő jelzáloghitelek egyre nagyobb nyomást helyeznek a lakáspiacra, és megfordíthatják az ingatlanárak közelmúltbeli fellendülését.

A 30 évre kínált átlagos árfolyam fix jelzáloghitel Freddie Mac adatai szerint csütörtökön 7,09%-ra emelkedett, ami 2002 óta a legmagasabb. Ez nagyobb megterhelést jelenthet a lakásvásárlók számára, akik amúgy is nehezen engedhetik meg maguknak a vásárlást, és lefelé nyomást gyakorolhatnak az árakra.

Douglas Porter, a BMO Capital Markets vezető közgazdásza szerint a legutóbbi kamatok emelkedése valószínűleg mély hideget hoz az ingatlanpiacokon.

Megcsaptak a lakásárak új rekordok ezen a nyáron mivel a vásárlók szokatlanul alacsony számú eladó lakásért versengtek. A lakásárak 2022 második felében csökkentek, de az idén a mérsékelt áremelkedések közepette visszanyerték ezt a teret. A több évtizedes csúcson lévő jelzálogkamatok felboríthatják ezt az egyensúlyt.

Matthew Walsh, a Moody’s Analytics közgazdásza csütörtöki elemzésében sérülékeny lehet a lakáspiacon a lefelé irányuló árkorrekció. Azt mondta, hogy az árak közelmúltbeli fellendülése „kicsit meglepő” a magas jelzálogkamatok ismeretében, és arra számít, hogy hamarosan újra csökkenni fognak.

„Bár a szűkös kínálat felfelé tolta az árakat, korai lenne a lakáskorrekció végét ünnepelni” – írta. „Átmeneti áreltolódások jellemzőek, amikor a kereslet és a kínálat új egyensúlyba kerül. Ezenkívül a nemzeti lakáspiac továbbra is erősen kiegyensúlyozatlan és megfizethetetlen az éves lakásárak jelentős mérséklődése ellenére.”

A Walsh elemzése szerint országszerte a házak átlagosan 16%-kal voltak túlárazva a második negyedévben. Vagyis az árak meghaladták azt, amit a tipikus béreknek és fizetéseknek támogatniuk kellene.

Hogyan került holtpontra a piac

Eddig a pontig a 2022 közepe óta fennálló magas jelzáloghitel-kamatok távol tartották a vevőket és az eladókat a piacról.

Sok vásárló számára – különösen azoknak, akik első otthonukat keresik – a probléma a megfizethetőség. A jelzáloghitel-adatok szerint májusban az újonnan vásárolt lakás jelzáloghitelének átlagos havi törlesztőrészlete 2268 dollár volt. a HSH cég, a járvány előtti 1426,21 dollárhoz képest, 20%-os előleget és 30 éves fix kamatozást feltételezve jelzálog. Ez azt jelenti, hogy a vásárlónak májusban 97 204 dollár fizetésre van szüksége ahhoz, hogy házat vásárolhasson, szemben a járvány előtti 61 123 dollárral.

A járvány előtt a tipikus háztartásnak volt elég jövedelme ahhoz, hogy házat vásároljon, és ez már nem így van. A népszámlálási hivatal legfrissebb adatai szerint a háztartás átlagos jövedelme 70 784 dollár volt 2021-ben, ami messze elmarad a ház megengedéséhez szükséges összegtől. Ezzel szemben a HSH számításai szerint 2019-ben a háztartások 68 703 dolláros mediánjövedelme elegendő volt egy tipikus lakás havi jelzáloghitelének kifizetéséhez.

A vásárlók kétszeresen szembesülnek a magasabb árakkal és a jelzáloghitel-kamatlábakkal, amelyek mindkettő hozzájárult a megfizethetőség csökkenéséhez. Az S&P CoreLogic Case-Shiller Lakásárindex szerint a lakásárak 43%-kal voltak magasabbak májusban, mint a járvány kezdetén. A 30 éves lejáratú fix kamatozású jelzáloghitel 7,09%-os átlagos kamata ezen a héten több mint kétszerese a vásárlók 3,45%-os kamatának. a járvány előtt jártak, és jóval meghaladták a 2021-ben kínált rekordalacsony 2,65%-ot, Freddie adatai alapján Mac.

A jelzáloghitel-kamatok emelkedése önmagában több száz dollárral növelte a tipikus havi törlesztőrészleteket. Az Országos Ingatlanközvetítők Szövetségének adatai szerint egy átlagos árú lakás megvásárlásához – júniusi értékű 410 200 dollár – a vevő fizet Havi 738 dollárral többet, mint amennyit 2020 februárjában azonos árú házat kellene vásárolniuk, pusztán a magasabb jelzáloghitel-kamatok miatt.

A magasabb jelzálogkamatok az eladókra is hatással voltak, mivel a legtöbb lakástulajdonos jelzáloghitellel rendelkezik nem szívesen mondanak le alacsony fix kamataikról. A kevesebb lista azt jelenti, hogy továbbra is nagy a verseny a piacon lévőkért, annak ellenére, hogy több vásárló ül a pálya szélén.

A jelzáloghitelek kamatai emelkedtek a Federal Reserve 2022 márciusa óta tartó inflációellenes kamatemelési kampánya következtében. A jegybank megemelte az irányadó kamatot 2001 óta a legmagasabb, ami felfelé nyomást gyakorol a jelzálog- és más típusú hitelek kamataira. A kamatlábak ezen a héten ismét megugrottak, miután az adatok áradata azt mutatta, hogy a gazdaság továbbra is meleg marad a Fed lehűtésére tett erőfeszítései ellenére, ami felkeltette a kereskedők félelmét, hogy az árak hosszabb ideig magasabbak maradhatnak.