Ingatlan származékos meghatározása

Mi az ingatlanszármazék?

Ingatlan származtatott ügyletek, más néven ingatlan származékok, olyan eszközök, amelyek lehetővé teszik a befektetők számára, hogy kiteljesedjenek az ingatlanvagyon -osztályba anélkül, hogy ténylegesen birtokolniuk kellene az épületeket. Ehelyett helyettesítik az ingatlant egy ingatlan -hozamindex teljesítményével. Ily módon a befektetők befektethetnek ingatlanrészvényekbe vagy adósságokba anélkül, hogy tényleges eszközt vásárolnának vagy ingatlanként használnák járulékos.

Az ingatlanszármazékok előnyei

Az ingatlanszármazékok lehetővé teszik a befektető számára, hogy csökkentse előlegét

főváros elkötelezettség és az ingatlanportfóliók védelme a lefelé, alternatív kockázatkezelési stratégiák kidolgozása mellett.

Történelmileg az ingatlanok alacsony korrelációt mutattak a teljesítmény szempontjából az állományhoz és kötvény befektetések, így kívánatos portfólió diverzifikáció eszköz. Sajnos fizikailag adás -vétel ingatlan közel sem olyan egyszerű, mint az értékpapírok kereskedelme.

Az NPI index

A National Council of Real Estate Investment Fiduciary Property Index (NPI) az elfogadott index, amelyet az ingatlan befektetési teljesítményének mérésére hoztak létre kereskedelmi ingatlanok piac. Az eredetileg 1977 -ben kifejlesztett, tőkeáttétel nélküli index értéke körülbelül 702 milliárd dollár (2020 harmadik negyedévében), az Egyesült Államok minden tájáról.

A kereskedelmi ingatlanbefektetéseket a következő befektetési típusokba sorolják:

• Magántőke
• Magánadósság
• Nyilvános tőke
• Államadósság

Az ingatlanszármazékok működése

A magántőke -szektor számára kifejlesztett, az NCREIF indexben kínált származtatott ügyletek ezen alapulnak csereügyletek amelyek különböző formákban érkeznek, lehetővé téve a befektetők számára, hogy kicseréljék az expozíciót bármelyikre felértékelődés vagy teljes hozam vagy az expozíciók egyik földhasználatról a másikra történő cseréjével.

Az egyik módszer az "elmenni" hosszú"(a vásárló ingatlanok kitettségének megismétlése) vagy" go rövid"(az értékesítési ingatlanok kitettségének megismétlése). Egy másik módszer az NCREIF index teljes hozamának felcserélése ingatlanszektoronként, így lehetővé téve a befektetők számára, hogy az irodával kapcsolatos ingatlanok hozamait kicseréljék lakossági ingatlanokra példa.

A hozamcsere lehetővé teszi két befektető számára, hogy a csereügylet mindkét oldalán olyan stratégiákat hajtsanak végre, amelyek nem valósíthatók meg a magánvagyon ingatlanpiaci tényleges eszközeivel. A csereügyletek lehetővé teszik a befektetők számára taktikailag megváltoztatni vagy egyensúlyba hozni portfóliójukat meghatározott ideig anélkül, hogy tulajdonjogot kellene átruházni a jelenleg található eszközökre mérleg. A legfeljebb három évre szóló szerződéseket általában egy befektetési bank, amely a elszámolóház az alapokért.

Abban az esetben, ha egy befektető hosszú ideig teljesíti az NCREIF index teljes hozamát, akkor elfogadja az NPI teljes hozamát (negyedévente fizetett) előre meghatározott feltételezett összeg és beleegyeznek abba, hogy referenciaértékű rövid lejáratú kamatot, valamint felárat (különbözetet) fizetnek ugyanarra a névleges összegre. A swap másik fele ugyanazokat a cash flow -kat kapja fordítva, kifizeti a negyedéves index hozamot, és megkapja az irányadó kamatlábat és a különbözetet.

Feltételezve, hogy a kereskedelem mindkét oldalán vannak befektetők, két befektető szeretne kereskedni egyet az ingatlan kitettsége másért cserélheti az adott ingatlantípusra vonatkozó NPI hozamát egy másik. Például egy portfóliókezelő, aki úgy érzi, hogy alapját túlzottan allokálják az irodai ingatlanokhoz, és alulosztják az ipariak lecserélhetik az irodai expozíció egy részét iparira anélkül, hogy ténylegesen ingatlanokat vennének vagy adnának el.

Nyilvános részvényindex

Az NPI helyett a kereskedelmi ingatlanpiac nyilvános részvényszektorának kitett származtatott ügyletek a Az Ingatlanbefektetési Alapok Országos Szövetsége (NAREIT) a kiszámításához pénzáramok elfogadott (a hosszú befektető számára) vagy fizetett (a rövid befektető).

Ez az index a nyilvános értékpapírok piacának teljesítmény -hozamát biztosítja biztosítékkal kereskedelmi ingatlanok által. Például a swap vevő fizet az irányadó rövid lejáratú kamatot, plusz a terjedés, hogy egy éves indexcserébe lépjen, 50 millió dolláros névleges összeggel, és negyedéves kifizetéseket kapnak a NAREIT indextől 50 millió dolláron. A befektető ismét teljes mértékben diverzifikált állami ingatlan kitettséget kaphat anélkül, hogy egyetlen eszközt vásárolna.

Ingatlanadósság -származtatott ügyletek

A szélessége és mélysége miatt különböző kockázati profilú részletek alatt található kereskedelmi ingatlanok jelzáloghiteleinek alapkészletéből kereskedelmi jelzáloggal fedezett értékpapírok (CMBS) piacon, ingatlan származtatott ügyletek is rendelkezésre állnak az ingatlanadósság -pozíciókon. Az állami ingatlanadósságra vonatkozó csereügyletek a CMBS piac indexein alapulnak.

A nagyszámú tranzakcióból származó adatok szélességének és mélységének köszönhetően (a részvény -ingatlanokhoz viszonyítva) a A CMBS indexek sokkal jobb teljesítménymutatókat jelentenek saját piacaik számára, mint a saját tőkéjüket társaik. A legjelentősebb különbség a részvénycsere és az adósságcsere között az, hogy a kamat alapú kifizetések fogadói megkapják az irányadó kamatlábat mínusz különbözet, szemben a részvénycserékkel, amelyek általában az irányadó kamatlábon alapulnak plusz terjedés. Ez azért van, mert mögöttes értékpapírok általában rövid lejáratú finanszírozással finanszírozzák repo lejáratú adósság, amely általában az irányadó rövid lejáratú kamatláb, mínusz egy felár, és így az árfolyamot átadják a swap partnereknek.

Magán ingatlanadósság -származtatott ügyletek, mint pl hitel -nemteljesítési csereügyletek (CDS), általában használják sövény hitel kockázat. Az olyan származtatott ügyletek, mint a hitelcsereügyletek, biztosítják a swap félnek a kamatlábat és a hitel kockázat, míg az eszköz (kereskedelmi ingatlanhitel) az ügyfél mérlegében marad. Így a jelzáloghitelező különböző befektetési feltételek mellett fedezheti adósságállományának egyes részeit anélkül, hogy magát a kölcsönt el kellene adnia. Ily módon a befektetők akkor léphetnek ki az ingatlanpiac bizonyos szektoraiból, amikor úgy érzik, hogy a hozam nem arányos a kockázattal, majd később visszaszerezze a kitettséget, amikor az adott szektor piaca javul.

Különleges szempontok

Mivel a kereskedelmi ingatlanok olyanok tőkeigényes és viszonylag illikvid, az ingatlanbefektetők nehezen fedezték ki kitettségüket vagy végrehajtották alfa stratégiák. A magas tranzakciós költségek és a részvényekhez és kötvényekhez képest kevésbé hatékony piac tovább növelte a portfóliók egyensúlyba hozásának nehézségeit a piaci változások nyomán.

Az ingatlanadatok átláthatóbbá válásával, valamint a tranzakciós információk könnyebbé és olcsóbbá válásával, az ingatlanindexek relevánsabbá váltak, ami egyre hatékonyabb derivatív piac létrehozásához vezetett. Az ingatlanszármazékok lehetővé teszik a befektetők számára, hogy meghatározott kockázatokra és lehetőségekre változtassák kitettségeiket anélkül, hogy eszközöket kellene vásárolni és eladni. Ezek a származtatott ügyletek lehetővé teszik az ingatlan -részvénypiac egy másik szektorába történő befektetést, vagy egy ingatlan kitettség kereskedését változó kamatláb mellett plusz vagy mínusz.

A kitettségek felcserélésének képessége lehetővé teszi, hogy az ingatlanbefektető taktikusabb legyen a befektetés során. Most már be- és ki tudnak lépni az ingatlanpiac mind a négy negyedébe, ami lehetővé teszi a jobb kockázatkezelést és a rövid időszak vagy hosszútávú befektetésük megtérülését.