Zillow becslései: Nem olyan pontos, mint gondolná

A Zillow az egyik legnépszerűbb online ingatlanadatbázis. A 2006-ban a Microsoft korábbi vezetői, Rich Barton és Lloyd Frink által alapított, seattle-i székhelyű Zillow az Egyesült Államokban és Kanadában eladásra és bérbe adható lakások millióira vonatkozó információkat sorol fel. A felhasználók különböző kritériumok alapján kereshetnek lakást egy adott területen, beleértve - de nem kizárólagosan - az árakat, a hálószobák és fürdőszobák számát, a négyzetméteres felületeket, az otthon típusát és egyéb szolgáltatásokat.

Zillow egyik legfontosabb jellemzője Zestimates, népszerű fogyasztói eszköz annak megtekintésére, hogy mennyit érnek az otthonok. Ezek a becslések olyan forrásokból származó információkon alapulnak, mint az összehasonlítható értékesítések és nyilvános adatok. A 2011 -ben 90 millió lakásról szóló információkkal elindított Zestimates kibővítette hatótávolságát, és több mint 100 millió otthon adatait szolgáltatta a felhasználóknak az Egyesült Államokban.

Akár azt szeretné látni, hogy mennyit változott az otthona értéke, ha az otthona

értékelt érték elég magas ahhoz, hogy engedje refinanszírozni, vagy kíváncsi arra, mennyit költött munkatársa új házára, a Zestimates kiindulópontot kínál a felhasználóknak az otthonértékeléshez.

De számos oka lehet annak, hogy ezek a számok nem olyan pontosak, mint szeretnéd.

Pontatlan alapinformációk

Zillow egyedülálló algoritmusok hetente többször frissítse a tulajdonságértékek gyűjteményét, mind a nyilvános adatokból, mind a felhasználók által benyújtott adatokból származó információk alapján. Zillow szerint a Zestimate országos medián hibaaránya a piacon lévő lakások esetében 1,9%, míg a piacon kívüli lakások esetében a Zestimate átlagos hibaaránya 6,9%. De a Zestimates csak olyan pontos, mint a mögöttük lévő adatok, tehát ha a hálószobák száma ill az otthon fürdőszobái, a négyzetméter vagy a telek mérete pontatlan Zillow -n, a Zestimate ki.

A felhasználók kijavíthatják ezeket a hibákat. Zillow azonban figyelmeztet arra, hogy egy ingatlan adatainak frissítése nem eredményezi az azonnali változást az otthon Zestimate -jében, és néha egyáltalán nem fog változni. Például, ha van egy negyedik fürdőszobája, nem feltétlenül sokat tesz az otthoni értékekért a városban. Tehát ennek az információnak a bevitele nem járhat semmilyen hatással.

A felhasználó által beküldött adatok elfogadásával együtt Zillow a pontatlanság problémáival is foglalkozik, jelentve az egyes ingatlanok becsült értéktartományait. Minél kisebb a tartomány, annál megbízhatóbb a Zestimate, mert ez azt jelenti, hogy Zillow -nak több adat áll rendelkezésre az adott ingatlanról. A tartomány felső és alsó végét tekintve jobban érzékelheti, hogy mit ér egy otthon.

Hibák a kulcsfigurákban

Zillow becslésébe beleszámítja az utolsó eladás dátumát és árát. Bizonyos területeken ez az információ teszi ki a szám nagy részét. De ha ez az információ pontatlan, akkor eldobhatja a Zestimate -et. És mivel az összehasonlítható értékesítések az otthon Zestimate -jét is befolyásolják, az egyik lakás eladási árrekordjában szereplő hiba hatással lehet a környék többi lakásának Zestimátusaira.

A Zestimate a ténylegeseket is figyelembe veszi ingatlanadó fizetett, kivételek az adó alól értékeléseketés egyéb nyilvánosan hozzáférhető ingatlanadó -adatok. Az adóbevalló ingatlanértékei azonban pontatlanok lehetnek. Előfordulhat, hogy az adóbecslő adatbázisában egy ingatlan alapvető információival kapcsolatos hiba lép fel, ami az Becsült érték hogy túl magas vagy túl alacsony legyen.

A lakástulajdonosok, akik eltéréseket látnak, hibás értékesítési adatokat vagy adóbejegyzéseket jelenthetnek a Zillow -nak az interneten.

Hol vannak a frissítések?

Néha a lakástulajdonos javításokat vagy korszerűsítéseket hajt végre egy ingatlanon, ami növeli a lakás értékét. Zillow azonban nem feltétlenül ismeri ezeket a tényezőket. Azaz, hacsak a helyi ingatlanadó nem rendelkezik ezekkel az információkkal. Ha egy lakástulajdonos engedélyt kér a várostól a korszerűsítéshez, akkor ezt az információt továbbíthatják az ingatlanadó hatóságoknak, és bejegyezhetik a nyilvános nyilvántartásba. A Zillow csak akkor frissítheti listáját, ha ezek az információk rendelkezésre állnak.

Például, ha engedélyezett ötödik hálószobát ad hozzá otthonához, és az ingatlanadó megállapítja a frissítést növeli otthonának értékét, ez az információ valószínűleg utat fog találni otthonának Zestimate -jébe pont. De ha otthonában vadonatúj dizájner konyha található amihez nem kellett komoly engedély, mégis szomszédja otthonának eredeti 1975 -ös konyhája van, Zillow mindkét házat hasonlóan fogja értékelni, annak ellenére, hogy az otthona magasabb eladási árat kérhet.

A frissítések azonban nem mindig olyan értékesek, mint gondolnád. Ez nagyban függ a helyi lakáspiaci feltételektől és attól, hogy milyen projekteket hajtott végre. Tehát csak azért, mert otthonának értéke a Zillow -n nem változott azóta, hogy hozzáadta ezt a hálószobát, vagy átalakította a konyháját, ne feltételezze, hogy további 30 000 dollárt köthet a Zestimate -hez. Ezzel szemben, ha Zillow azt mondja, hogy az otthona 300 000 dollárt ér, de tudja, hogy nem frissítette annyira mint hasonló lakások a környéken, előfordulhat, hogy olcsóbban adják el, vagy tovább tart, amíg megtalálja az érdeklődőt vevő.

Lakásforgalmi arány

Minél több lakásértékesítés van a környéken, annál több adat áll Zillow rendelkezésére arról, hogy a vevők szerint mennyit érnek ezek a lakások. Így a Zestimates pontosabb. Tehát ha egy forró piacon él a San Francisco -öbölben, akkor a Zestimate pontosabb lehet, mint ha egy vidéki városban él, ahol az emberek évtizedekig otthon maradnak, és az eladások ritkák.

Zillow algoritmusának frissítései

A Zillow frissíti algoritmusát, mivel további módszereket kínál a pontosság javítására. Amikor ez megtörténik, a Zestimates jelentősen megváltozhat, annak ellenére, hogy semmi sem változott ezekben az otthonokban vagy ingatlan piac.

2019 januárjában a Zillow bejelentette, hogy egymillió dolláros szerződést ítélt oda egy adattudósok és mérnökök csapatának, hogy javítsák a webhely Zestimates pontosságát. A csapat különböző tényezőket támasztott alá az otthon értékével, beleértve a nyilvános adatokat, az ingázási időket, az útzajt és egyéb információkat, hogy figyelembe vegye az algoritmusát.

A cég ellen csoportos keresetet indítottak, amelyet 2017-ben a chicagói háztulajdonosok indítottak, és azt állították, hogy nagyon alacsony számadatokkal megtévesztették a lakásvásárlókat. A felperesek azt is kijelentették, hogy a legtöbb felhasználó a Zestimateset értékelésekként kezelte. A MarketWatch jelentése, Zillow szerint a pernek nincs értelme, tagadja, hogy a Zestimates értékelések voltak. Ehelyett referenciapontnak nevezte őket, ahol a felhasználók elkezdhetik az otthoni értékek keresését.

Alsó vonal

A Zillow nem próbálja elrejteni a Zestimates hiányosságait a fogyasztók elől, és nem várhat tökéletesen pontos becsléseket a versengő oldalaktól sem. A lényeg az, hogy a lakástulajdonosok a Zestimates árait használják széles iránymutatásként, és szembeállítják ezeket a számokat más forrásokkal. Semmiképpen sem tekinthető értékelésnek. Összehasonlítható piaci elemzés egy helyiektől ingatlanügynök és az otthon professzionális értékelése a legjobb módja annak, hogy megtanuljuk értékét.

Még ezek az eszközök is tökéletlenek: Néha nincsenek hasonló lakások közelmúltbeli értékesítései, és értékbecslők- akik csak emberek - lehet némileg szubjektív az értékelésükben. Végül nincs mód arra, hogy tökéletes értékelést kapjunk az otthon értékéről, de csak iránymutatások vannak legyenek követhetők vásárláskor, eladáskor, hitelkérelemkor, és amikor meg kell ismernünk egy lakás értékét.