A letéti folyamat és követelmények megértése

A házvásárlás bonyolult folyamat lehet, amelyre a legtöbb ember általában nincs felkészülve, és nem igazán érti. A lakásvásárlás és -értékesítés szakaszaiban - az ajánlattól, a lakásvizsgálaton és a jelzálog -jóváhagyás megszerzésén - további műveleteknek is meg kell történniük.

Az egyik ilyen nehezen érthető elem a lét folyamata letétben, ami akkor következik be, amikor az eladó elfogadja az ajánlatot, és a vevő megkapja az új ház kulcsait. Hogyan készül rá? Íme egy 10 lépésből álló folyamat, így nem maradhat esőben, ha nincs tető a feje felett.

1. Nyisson meg egy letéti számlát

Miután Ön és az eladó megegyeztek az árban, és aláírtak egy kölcsönösen elfogadható adásvételi szerződést, az Ön ingatlanügynök összegyűjti a komoly pénzét - olyan, mint egy jóhiszemű letét, amelyet végső soron a pehelyre alkalmaznak fizetés - és helyezze el a letéti számlán a letéti társaságnál vagy a vásárlásban meghatározott szolgáltatásban megegyezés.

A letéti számlát egy külső fél kezeli annak érdekében, hogy értékeket, például pénzt, vagyonleveleket és személyi pénzügyi dokumentumokat, két megállapodó fél nevében, amíg a pénzügyi feltételek során meghatározott feltételek nem teljesülnek tranzakció. A letéti okoktól függően a letéti ügynök lehet ingatlancégre szakosodott címzett társaság, bank vagy más pénzintézet, vagy a szereppel megbízott magánszemély.

A letéti társaság semlegesként működik harmadik fél hogy összegyűjtse a szükséges pénzeszközöket és dokumentumokat, amelyek részt vesznek a zárási folyamatban, ideértve az első pénzbeli csekket, a kölcsöndokumentumokat és az aláírt okiratot. Bizonyos területeken az ügyvédek kezelhetik ezt a folyamatot a letéti társaság helyett, ebben az esetben ezt gyakran „elszámolásnak” nevezik, nem pedig „letétbe helyezésnek”.

2. Várja a kölcsönadó értékelését

A jelzálogot nyújtó bank vagy más hitelező megteszi önmagát értékelés az ingatlan - amelyet Ön, a vevő általában fizet -, hogy megvédje pénzügyi érdekeit arra az esetre, ha valaha el kell zárnia az ingatlant. Ha az értékelés alacsonyabb, mint a felajánlott ár, a hitelező nem adja meg finanszírozása hacsak nem hajlandó készpénzzel előállni a különbözetért, vagy ha az eladó az árat a becsült összegre csökkenti.

A következő lehetőségek közül választhat az értékelő véleményének megváltoztatására:

• Adjon meg további információkat arról, miért gondolja úgy, hogy az otthont magasabb összegben kell értékelni.
• Szerezzen második értékelést.
• Próbáljon meg másik hitelezővel fordulni, és remélje, hogy az értékelés a javára válik.

Ha ezen lehetőségek egyike sem lehetséges, akkor felmondhatja az adásvételi szerződést.

3. Biztonságos finanszírozás

Már kellett volna lenned Előzetesen jóváhagyott jelzáloghitelre, amikor az adásvételi szerződést elfogadták. Miután megadta a hitelezőjének az ingatlan címét, jóhiszemű becslést vagy kimutatást készít, amely részletezi a kölcsön összegét, kamatát, zárási költségek, valamint a vásárláshoz kapcsolódó egyéb költségek. Érdemes megbeszélni a dokumentumban szereplő számokat, mielőtt aláírná.

Ha megvan az írásbeli kölcsönvállalása, itt az ideje, hogy írásban távolítsa el a finanszírozási esetet az adásvételi szerződésből, ha volt ilyen.

Az ügynökök gyakran magukban foglalják lakáseladási esetlegességek adásvételi szerződésekben, hogy a vásárlók ne rendelkezzenek egyszerre két lakással, és ne fizessenek két jelzálogot. Ez a fajta esetlegesség adott időtartamot ad a vevőnek, hogy eladja jelenlegi lakását, mielőtt lezárja a letéti fedezetet egy új lakásra.

4. Jóváhagyja az eladó közzétételét

E lépés során írásos értesítést kell kapnia minden nyilvánvaló problémáról, amelyet az eladó vagy az eladó képviselője már azonosított. Például a garázst lakóterületté alakíthatták, megsértve a városi lakhatási szabályokat. Lehet, hogy már ismeri az ilyen jellegű problémákat, mert gyakran szerepelnek a listában.

5. Szerezze meg az otthoni ellenőrzést

Otthoni ellenőrzés

Nem kötelező megszereznie a házi ellenőrzés lakás vásárlásakor, de ez az Ön érdeke. Néhány száz dollárért egy professzionális házfelügyelő megmondja, hogy vannak -e veszélyes vagy költséges hibák a lakásban. Ha vannak ilyenek, tudnia kell róluk, hogy visszaléphessen a vásárlástól, megkérje az eladót, hogy javítsa ki őket, vagy kérje meg az eladót, hogy csökkentse az árat, hogy maga tudja elvégezni a javításokat.

Nevezetesen, nem lehet tárgyalni egyetlen eladóval sem engedményeket itt, ha a szerződés azt mondja, hogy "úgy ahogy van", megvásárolja az ingatlant. Ha az ellenőrzési folyamat véget ér kielégítő módon, akkor el kell távolítania az adásvételi szerződés ellenőrzési esetét írás. Ezt a lépést minden más vizsgálat után megismétli.

Pest Ellenőrzés

Ha a kölcsönadó nem igényli a kártevő -ellenőrzést, akkor is érdemes beszereznie egyet annak biztosítására, hogy a házban ne legyen termesz, ács hangya vagy más kártevő, például csótány vagy patkány. Ezek a problémák nem feltétlenül jelennek meg a nappali órákban, amikor nagy valószínűséggel megtekintette a házat, és borzasztóan nemkívánatos felfedezés lenne a beköltözés után. Ha kártevőkkel kapcsolatos problémák merülnek fel, azokat az értékesítés folytatása előtt ki kell javítani - feltételezve, hogy folytatni kívánja a vásárlást. Ez egy másik terület, ahol érdemes újratárgyalni az eladóval a munka kifizetését.

Környezetvédelmi ellenőrzés

Időnként ajánlott környezeti vizsgálatot végezni, hogy ellenőrizzék az otthoni méreganyagokat, például penészt, radongázt és azbesztet. Problémák is lehetnek az otthoni helyszínen, például szennyezés a hulladéklerakó, egykori olajmező, vegytisztító vagy benzinkút közelében. Az ezen a területen feltárt problémák komoly egészségügyi veszélyeket jelenthetnek, és megfizethetetlenül drágák lehetnek.

Egyéb ellenőrzések

A földrengéseknek kitett területek talajjelentést és/vagy geológiai jelentést igényelhetnek, hogy felmérjék az ingatlan súlyos károsodásának kockázatát ilyen katasztrófa esetén. Sok terület árvízjelentést igényel. Ha az otthon túl nagy valószínűséggel árvízbe kerül, akkor nem kaphat háztulajdonos -biztosítást, ami azt jelenti, hogy nem kaphat jelzáloghitelt. Bizonyos esetekben az árvízbiztosítás megvásárlása a lakástulajdonos biztosítása mellett megoldja ezt a problémát. Vidéki területeken földmérést kell végezni az ingatlan határainak ellenőrzésére - városi területeken a határok általában már nagyon világosak.

6. Veszélybiztosítás vásárlása

Ez magában foglalja a lakástulajdonos -biztosítást és a földrajzi területen szükséges további fedezeteket, például az árvízbiztosítást. Lakástulajdonos -biztosítással kell rendelkeznie mindaddig, amíg a jelzáloghitelet ki nem fizetik - és valószínűleg mindenképpen szeretné. Válassza ki saját biztosítótársaságát, amely eltérhet a hitelező által kiválasztottól, és vásároljon a legjobb ár elérése érdekében.

7. Címjelentés és biztosítás

Ezeket a hitelezője is megköveteli, de megint mindenképpen szeretné. A tulajdonról szóló jelentés biztosítja, hogy az ingatlan jogcíme egyértelmű legyen - vagyis hogy az ingatlanon ne legyen zálogjog, és az eladón kívül senki másnak ne legyen követelése az ingatlan bármely részére.

A címbiztosítás megvédi Önt és a hitelezőt minden jogi kihívástól, amely később felmerülhet, ha valami nem jelenik meg a címkeresés során.

Ha valami baj van a címmel - felhő vagy hiba -, akkor az eladónak javítania kell, hogy az értékesítés folytatódhasson, vagy elhagyhassa. Attól függően, hogy hol él, a letéti társaság és a címzett társaság egy és ugyanaz lehet.

8. A végső átjárás

Érdemes közvetlenül a zárás előtt újra megvizsgálni az ingatlant, hogy megbizonyosodjon arról, hogy nem történt új kár és hogy az eladó az adásvételi szerződésben meghatározott tételeket, például készülékeket vagy szerelvények. A folyamat ezen szakaszában valószínűleg csak akkor tud visszalépni, ha az otthon komoly károkat szenvedett. Nem szokatlan azonban, hogy egy kisvásárló nyomást gyakorol az ügynökére, hogy valami jelentéktelen dolog miatt semmisítse meg a megállapodást.

9. Tekintse át a HUD-1 űrlapot

A zárás előtt legalább egy nappal kap egy HUD-1 űrlapot vagy a végső kimutatást a kölcsön feltételeiről és a zárási költségekről. Hasonlítsa össze a korábban aláírt jóhiszemű becsléssel. A két dokumentumnak nagyon hasonlónak kell lennie. Keresse meg a szükségtelen, váratlan vagy túlzott díjakat, valamint a közvetlen hibákat.

10. Zárja be a letéti letétet

A zárási folyamat némileg változik államonként, de alapvetően alá kell írnia egy csomó papírt, amelyekkel szánjon időt és gondosan olvassa el. Az eladónak papírokat is alá kell írnia. Miután az összes papírt aláírták, a letéti tisztviselő elkészít egy új okiratot, amelyben megnevezi az ingatlan tulajdonosát, és elküldi azt a megyei jegyzőnek. Pénztári csekket kell benyújtania, vagy elektronikus átutalást kell intéznie a fennmaradó előleg befizetéséhez - ezek egy részét a kereset fedezi pénzt - és zárási költségeket, és a hitelező átutalja a kölcsönösszeget a letétbe helyezéshez, hogy az eladó és adott esetben az eladó hitelezője fizetett.

Ha idáig eljut, végre birtokba veheti az otthont.

FHA Hitel letéti irányelvek

A hagyományos jelzáloghiteleknél a letéti tapasztalat általában ezen a ponton véget ér. Ha azonban házat vásárol a Szövetségi Lakásügyi Hivatal (FHA) hitelével, akkor a letéti számlákkal való ügyletei más módon, különböző okokból folytatódnak.

Az FHA -hitelekhez letéti számlát kell vezetni az ingatlanadók, a lakástulajdonosok biztosítása és a jelzálog -biztosítási díjak (MIP) tekintetében. Ez utóbbi azokra a hitelfelvevőkre van szükség, akik 20% -nál kevesebb előleget fizetnek. Ahelyett, hogy közvetlenül az államnak fizetne adót, és a biztosítási díjakat a biztosítónak, az FHA hitelfelvevő fizet e kiadások egytizenkettedét havonta, jelzálog-tőkéjén és kamatfizetésén túl, a fiókot. A letéti számla tartja ezt a pénzt, amíg a számlák esedékessé válnak az év végén.

Ezen a ponton a következő év havi letéti kifizetéseit felfelé vagy lefelé korrigálják annak alapján, hogy hiány volt vagy többlet volt a folyó évi kifizetés számláján. A jelzálogtulajdonosok kötelesek éves kimutatást küldeni Önnek a letéti számlája tevékenységéről, amelyet jelzálog-lekötési számlának is nevezhetnek.

Miért mindez? Nyersen fogalmazva, az FHA -hitelkérelmezőket magasabb kockázatnak tekintik: gyakran alacsonyabb a hitelképességük, kisebb a jövedelmük és kevesebb eszköz - ezért is keresnek FHA -kölcsönöket, amelyek kevésbé szigorú követelményeket támasztanak a hitelfelvevőkkel szemben, mint a hagyományosak jelzáloghitelek. A hitelezők hajlandók jelzáloghitelt nyújtani rájuk az FHA támogatása miatt, az FHA pedig hajlandó támogatni őket. De biztosítani akarja a számlák kifizetését, tehát a letéti számla mandátumát.

Alsó vonal

Az ingatlanügynök felügyeli ezt a teljes letéti folyamatot, ezért ne aggódjon, ha nem ért minden részlethez. Azonban minden olyan tranzakció esetében, ahol anyagilag annyit fektet le, jó ötlet legalább egy alapötlet a történésekről, nehogy kihasználják - vagy akaratlanul is elveszítsék itthon.