Gabungan Rasio Pinjaman-Terhadap-Nilai – Definisi Rasio Rasio CLTV

Berapa Rasio Gabungan Loan-To-Value – Rasio CLTV?

Rasio pinjaman terhadap nilai gabungan (CLTV) adalah rasio semua pinjaman terjamin pada properti dengan nilai properti. Pemberi pinjaman gunakan rasio CLTV untuk menentukan risiko gagal bayar calon pembeli rumah bila lebih dari satu pinjaman digunakan.

Secara umum, pemberi pinjaman bersedia meminjamkan dengan rasio CLTV 80% ke atas kepada peminjam dengan peringkat kredit tinggi. CLTV berbeda dari rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) sederhana di mana LTV hanya menyertakan hipotek pertama atau utama dalam perhitungannya.

Rumus dan Perhitungan CLTV

​CLTV=Nilai Total PropertiVL1 + VL2 +... + VLn​di mana:VL = Nilai pinjaman​

Untuk menghitung rasio pinjaman terhadap nilai gabungan, bagi saldo pokok agregat semua pinjaman dengan harga pembelian properti atau nilai pasar wajar. Rasio CLTV ditentukan dengan membagi jumlah item yang tercantum di bawah ini dengan yang lebih rendah dari harga jual properti atau

nilai yang dinilai dari properti.

• jumlah pinjaman asli dari hipotek pertama
• bagian yang ditarik (saldo pokok terutang) dari jalur kredit ekuitas rumah (HELO)
• saldo pokok yang belum dibayar dari semua closed-end pembiayaan bawahan, seperti hipotek kedua atau ketiga (Dengan pinjaman tertutup, peminjam menarik semua dana pada hari itu satu dan tidak boleh membuat perubahan rencana pembayaran atau mengakses pokok pinjaman apa pun setelah pinjamannya tertutup.)

Apa yang Ditunjukkan oleh Rasio CLTV

Rasio pinjaman terhadap nilai gabungan (CLTV) adalah perhitungan yang digunakan oleh profesional hipotek dan pinjaman untuk tentukan persentase totalnya dari properti pemilik rumah yang dibebani oleh hak gadai (kewajiban hutang). Pemberi pinjaman menggunakan rasio CLTV bersama dengan beberapa perhitungan lainnya, seperti rasio utang terhadap pendapatan dan rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) standar, untuk menilai risiko pemberian pinjaman kepada peminjam.

Banyak ekonom mengaitkan standar CLTV yang longgar dengan krisis penyitaan yang melanda Amerika Serikat selama akhir 2000-an, di antara faktor-faktor lainnya. Dimulai pada 1990-an dan terutama selama awal dan pertengahan 2000-an, pembeli rumah sering kali mengambil hipotek kedua pada saat pembelian sebagai pengganti pembayaran uang muka. Pemberi pinjaman yang ingin tidak kehilangan bisnis pelanggan ini karena pesaing menyetujui persyaratan tersebut meskipun risikonya meningkat.

Sebelum gelembung real estat yang meluas dari akhir 1990-an hingga pertengahan 2000-an, praktik standar bagi pembeli rumah adalah membayar uang muka dengan total setidaknya 20% dari harga pembelian. Sebagian besar pemberi pinjaman mempertahankan pelanggan dalam parameter ini dengan membatasi LTV pada 80%.

Ketika gelembung mulai memanas, banyak dari perusahaan yang sama ini mengambil langkah-langkah untuk memungkinkan pelanggan menyiasatinya dengan menurunkan 20%. Beberapa pemberi pinjaman menaikkan batas LTV atau menghapusnya sepenuhnya, menawarkan hipotek dengan uang muka 5% atau kurang, sementara yang lain mempertahankan persyaratan LTV tetapi menaikkan batas CLTV, seringkali hingga 100%. Manuver ini memungkinkan pelanggan untuk mengambil hipotek kedua untuk membiayai 20% uang muka mereka.

Lonjakan penyitaan yang dimulai pada tahun 2008 menggarisbawahi mengapa CLTV penting. Memiliki kulit dalam permainan, seperti pengeluaran tunai awal $ 100.000 untuk rumah $ 500.000, memberi pemilik rumah insentif yang kuat untuk mempertahankan pembayaran hipoteknya. Jika bank menyita, dia tidak hanya kehilangan rumahnya tetapi juga tumpukan uang tunai yang dia bayarkan untuk menutupnya.

Memerlukan ekuitas di properti juga melindungi pemberi pinjaman dari penurunan harga real estat. Jika properti bernilai $500.000 dan total hak gadai bertambah hingga $400.000, properti dapat kehilangan hingga 20% dari nilainya tanpa pemegang hak gadai menerima pembayaran singkat di lelang penyitaan.

Mengapa CLTV Penting?

Beberapa pembeli rumah memilih untuk menurunkan uang muka mereka dengan menerima beberapa hipotek di sebuah properti, yang menghasilkan rasio pinjaman terhadap nilai yang lebih rendah untuk hipotek utama. Juga karena rasio LTV yang lebih rendah, banyak pembeli rumah berhasil menghindari asuransi hipotek swasta (PMI). Apakah lebih baik untuk mendapatkan hipotek kedua atau dikenakan biaya PMI bervariasi per individu.

Akibatnya, karena hipotek kedua menanggung lebih banyak risiko, tingkat bunga hipotek kedua biasanya lebih tinggi daripada tingkat bunga hipotek pertama. Dianjurkan agar konsumen mempertimbangkan keuntungan dan kerugian dari menerima beberapa pinjaman pada satu properti. Melakukan uji tuntas akan membantu memastikan bahwa apa yang dipilih adalah pilihan terbaik untuk keadaan tertentu.

Pinjaman-ke-Nilai vs. CLTV

Pinjaman-ke-nilai (LTV) dan CLTV adalah dua rasio yang paling umum digunakan selama proses penjaminan hipotek. Sebagian besar pemberi pinjaman memberlakukan nilai maksimum pada kedua nilai tersebut, di atas nilai tersebut calon peminjam tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan pinjaman. Rasio LTV hanya mempertimbangkan saldo hipotek utama. Oleh karena itu, dalam contoh di atas, rasio LTV adalah 50%, hasil pembagian saldo hipotek utama sebesar $100.000 dengan nilai rumah sebesar $200.000.

Sebagian besar pemberi pinjaman mengenakan LTV maksimum 80% karena Fannie Mae dan Freddie Mac tidak membeli hipotek dengan rasio LTV yang lebih tinggi. Peminjam dengan profil kredit yang baik dapat menghindari persyaratan ini tetapi harus membayar asuransi hipotek pribadi (PMI) selama saldo pinjaman utama mereka lebih besar dari 80% dari nilai rumah. PMI melindungi pemberi pinjaman dari kerugian ketika nilai rumah jatuh di bawah saldo pinjaman.

Pemberi pinjaman utama cenderung lebih murah hati dengan persyaratan CLTV. Mengingat contoh di atas, dalam hal penyitaan, pemegang hipotek utama menerima uangnya secara penuh sebelum pemegang hipotek kedua menerima apa pun. Jika nilai properti turun menjadi $125.000 sebelum peminjam gagal bayar, pemegang hak gadai utama menerima seluruh jumlah terutang ($100.000), sedangkan pemegang hak gadai kedua hanya menerima sisa $25.000 meskipun terutang $50,000. Pemegang hak gadai utama menanggung risiko yang lebih kecil jika terjadi penurunan nilai properti dan oleh karena itu mampu meminjamkan pada CLTV yang lebih tinggi.

Contoh Rasio CLTV

Sebagai contoh, misalkan seseorang membeli rumah seharga $200.000. Untuk mengamankan properti, dia memberikan uang muka sebesar $50.000 dan menerima dua hipotek: satu untuk $100.000 (utama) dan satu untuk $50.000 (sekunder). Oleh karena itu, rasio pinjaman terhadap nilai gabungannya (CLTV) adalah 75%: (($100.000 + $50.000) / $200,000).