Bagaimana Cara Kerja Hipotek Bunga Saja?

Jika Anda ingin pembayaran bulanan pada Anda hak Tanggungan itu lebih rendah dari apa yang bisa Anda dapatkan dari pinjaman dengan suku bunga tetap, Anda mungkin tertarik dengan hipotek hanya bunga. Dengan tidak melakukan pembayaran pokok selama beberapa tahun di awal masa pinjaman, Anda akan memiliki arus kas bulanan yang lebih baik.

Tapi apa yang terjadi ketika periode bunga saja sudah habis? Siapa yang menawarkan pinjaman ini? Dan kapan masuk akal untuk mendapatkannya? Berikut adalah panduan singkat untuk jenis hipotek ini.

Bagaimana Hipotek Bunga Saja Distrukturkan

Pada dasarnya, hipotek hanya bunga adalah hipotek di mana Anda hanya melakukan pembayaran bunga untuk yang pertama beberapa tahun – biasanya lima atau sepuluh – dan setelah periode itu berakhir, Anda mulai membayar pokok dan minat. Jika Anda ingin melakukan pembayaran pokok selama periode bunga saja, Anda bisa, tetapi itu bukan persyaratan pinjaman.

Anda biasanya akan melihat pinjaman hanya bunga terstruktur sebagai 3/1, 5/1, 7/1 atau 10/1

hipotek dengan tingkat yang dapat disesuaikan (Lengan). Pemberi pinjaman mengatakan pilihan 7/1 dan 10/1 paling populer di kalangan peminjam. Umumnya, periode bunga saja sama dengan periode suku bunga tetap untuk pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan. Itu berarti jika Anda memiliki ARM 10/1, misalnya, Anda hanya akan membayar bunga untuk sepuluh tahun pertama.

Pada ARM khusus minat, setelah masa perkenalan berakhir, suku bunga akan menyesuaikan setahun sekali (dari situlah “1” berasal) berdasarkan suku bunga acuan seperti LIBOR ditambah margin yang ditentukan oleh pemberi pinjaman. Suku bunga acuan berubah seiring perubahan pasar, tetapi margin telah ditentukan sebelumnya pada saat Anda mengambil pinjaman.

Batas batas suku bunga Perubahan suku bunga. Ini berlaku untuk semua ARM, bukan hanya ARM yang hanya diminati. NS batas suku bunga awal pada 3/1 ARM dan 5/1 ARM biasanya dua, kata Casey Fleming, petugas pinjaman dengan C2 Financial Corp di San Diego dan penulis "Panduan Pinjaman: Cara Mendapatkan KPR TerbaikItu berarti jika tingkat bunga awal Anda adalah tiga persen, maka karena periode bunga saja berakhir pada tahun keempat atau tahun keenam, tingkat bunga baru Anda tidak akan lebih tinggi dari lima persen. Pada ARM 7/1 dan ARM 10/1, batas kecepatan awal biasanya lima.

Setelah itu, kenaikan tarif biasanya dibatasi hingga dua persen per tahun, terlepas dari periode pengenalan ARM. Topi seumur hidup hampir selalu lima persen di atas tingkat bunga awal pinjaman, kata Fleming. Jadi, jika tingkat awal Anda adalah tiga persen, itu mungkin meningkat menjadi lima persen di tahun delapan, tujuh persen di tahun sembilan dan maksimal delapan persen di tahun sepuluh.

Setelah periode hanya bunga berakhir, Anda harus mulai membayar kembali pokok pinjaman selama sisa jangka waktu pinjaman — pada a diamortisasi penuh dasar, dalam berbicara pemberi pinjaman. Pinjaman hanya bunga hari ini tidak memiliki pembayaran balon; mereka biasanya bahkan tidak diizinkan menurut hukum, kata Fleming. Jadi, jika jangka waktu penuh dari ARM 7/1 adalah 30 tahun dan periode bunga saja adalah tujuh tahun, pada tahun kedelapan, pembayaran bulanan Anda akan dihitung ulang berdasarkan dua hal: pertama, tingkat bunga baru, dan kedua, pembayaran kembali pokok atas sisa 23 bertahun-tahun.

Pinjaman Suku Bunga Tetap Saja

Hipotek dengan suku bunga tetap tidak begitu umum. Dengan pinjaman suku bunga tetap 30 tahun saja, Anda mungkin hanya membayar bunga selama sepuluh tahun, kemudian membayar bunga ditambah pokok untuk 20 tahun sisanya. Dengan asumsi Anda tidak memasukkan apa pun ke kepala sekolah selama sepuluh tahun pertama itu, pembayaran bulanan Anda akan melonjak secara substansial di tahun itu 11, bukan hanya karena Anda akan mulai membayar kembali pokok, tetapi karena Anda akan membayar kembali pokok hanya dalam 20 tahun, bukan 30 bertahun-tahun. Karena Anda tidak membayar pokok pinjaman selama periode bunga saja, saat tarif disetel ulang, pembayaran bunga baru Anda didasarkan pada seluruh jumlah pinjaman. Pinjaman $100.000 dengan tingkat bunga 3,5 persen akan dikenakan biaya hanya $291,67 per bulan selama sepuluh tahun pertama, tetapi $579,96 per bulan selama 20 tahun tersisa (hampir dua kali lipat).

Selama 30 tahun, pinjaman $100.000 akan dikenakan biaya $174,190,80 — dihitung sebagai ($291,67 x 120 pembayaran) + ($579,96 x 240 pembayaran). Jika Anda mengambil pinjaman suku bunga tetap 30 tahun dengan suku bunga 3,5 persen yang sama (seperti yang disebutkan di atas), total biaya Anda selama 30 tahun akan menjadi $161.656,09. Itu adalah $12.534,71 lebih banyak bunga untuk pinjaman hanya bunga, dan biaya bunga tambahan itulah mengapa Anda tidak ingin menyimpan pinjaman hanya bunga untuk jangka waktu penuh. Anda yang sebenarnya beban bunga akan kurang, namun, jika Anda mengambil pengurangan pajak bunga hipotek.

Apakah Jenis Pinjaman Ini Tersedia Secara Luas?

Karena begitu banyak peminjam mendapat masalah dengan pinjaman hanya bunga selama gelembung tahun, bank ragu-ragu untuk menawarkan produk hari ini, kata Yael Ishakis, wakil presiden FM Home Loans di Brooklyn, N.Y., dan penulis "Panduan Lengkap Membeli Rumah."

Fleming mengatakan sebagian besar adalah jumbo, pinjaman dengan suku bunga variabel dengan jangka waktu tetap lima, tujuh atau sepuluh tahun. Pinjaman jumbo adalah jenis pinjaman yang tidak sesuai. Tidak seperti pinjaman yang sesuai, pinjaman yang tidak sesuai biasanya tidak memenuhi syarat untuk dijual kepada perusahaan yang disponsori pemerintah, Fannie Mae dan Freddie Mac — pembeli terbesar hipotek yang sesuai dan alasan mengapa pinjaman yang sesuai tersedia secara luas.

Ketika Fannie dan Freddie membeli pinjaman dari pemberi pinjaman hipotek, mereka menyediakan lebih banyak uang bagi pemberi pinjaman untuk mengeluarkan pinjaman tambahan. Pinjaman yang tidak sesuai seperti pinjaman hanya bunga memiliki batasan pasar hipotek sekunder, sehingga lebih sulit untuk menemukan investor yang ingin membelinya. Lebih banyak pemberi pinjaman bertahan pada pinjaman ini dan melayani mereka di rumah, yang berarti mereka memiliki lebih sedikit uang untuk membuat pinjaman tambahan. Oleh karena itu, pinjaman dengan bunga saja tidak tersedia secara luas. Bahkan jika pinjaman hanya bunga bukan pinjaman jumbo, tetap dianggap non-conforming.

Karena pinjaman hanya bunga tidak tersedia secara luas seperti, katakanlah, pinjaman dengan suku bunga tetap 30 tahun, “cara terbaik untuk menemukan pinjaman hanya bunga yang baik. pemberi pinjaman adalah melalui broker yang memiliki reputasi baik dengan jaringan yang baik, karena akan membutuhkan belanja yang serius untuk menemukan dan membandingkan penawaran, ”Fleming mengatakan.

Membandingkan Biaya

“Kenaikan tarif untuk fitur bunga saja bervariasi menurut pemberi pinjaman dan menurut hari, tetapi bayangkan bahwa Anda akan membayar setidaknya premi 0,25 persen untuk suku bunga,” kata Fleming.

Demikian pula, Whitney Fite, presiden Angel Oak Home Loans di Atlanta, mengatakan tingkat bunga hipotek hanya kira-kira 0,125 hingga 0,375 persen lebih tinggi dari suku bunga untuk pinjaman suku bunga tetap amortisasi atau ARM, tergantung pada rincian.

Beginilah tampilan pembayaran bulanan Anda dengan pinjaman hanya bunga $100.000 dibandingkan dengan pinjaman dengan suku bunga tetap atau ARM amortisasi penuh, masing-masing dengan tarif tipikal untuk jenis pinjaman tersebut:

• ARM 7 tahun, hanya bunga, 3,125 persen: pembayaran bulanan $260,42
• Pinjaman konvensional suku bunga tetap 30 tahun (bukan hanya bunga), 3,625 persen: pembayaran bulanan $456,05
• 7 tahun, amortisasi penuh ARM (amortisasi 30 tahun), 2,875 persen: pembayaran bulanan $414,89

Pada tingkat ini, dalam jangka pendek, ARM hanya bunga akan dikenakan biaya $ 195,63 lebih sedikit per bulan per $ 100.000 yang dipinjam untuk tujuh tahun pertama dibandingkan dengan pinjaman suku bunga tetap 30 tahun, dan $154,47 lebih sedikit per bulan dibandingkan dengan amortisasi penuh 7/1 LENGAN.

Tidak mungkin untuk menghitung yang sebenarnya biaya seumur hidup dari pinjaman dengan suku bunga yang dapat disesuaikan ketika Anda mengambilnya karena Anda tidak dapat mengetahui sebelumnya berapa tingkat suku bunga yang akan diatur ulang setiap tahun. Tidak ada cara untuk memperkirakan biayanya, kata Fleming, meskipun Anda dapat menentukan masa pakainya batas suku bunga dan lantai dari kontrak Anda. Ini akan memungkinkan Anda untuk menghitung biaya seumur hidup minimum dan maksimum dan mengetahui bahwa biaya aktual Anda akan berada di antara keduanya. “Itu akan menjadi kisaran yang sangat besar,” kata Fleming.

Garis bawah

Hipotek dengan bunga saja bisa jadi sulit untuk dipahami, dan pembayaran Anda akan meningkat secara substansial setelah periode bunga saja berakhir. Jika pinjaman hanya bunga Anda adalah ARM, pembayaran Anda akan meningkat lebih banyak lagi jika suku bunga meningkat, yang merupakan taruhan yang aman di lingkungan tingkat rendah saat ini. Pinjaman ini paling baik untuk peminjam canggih yang sepenuhnya memahami cara kerjanya dan risiko apa yang mereka ambil.