Cara Menemukan Tarif Hipotek Terbaik

Mencari tingkat hipotek terbaik? Tempat yang bagus untuk memulai adalah kalkulator hipotek, yang memungkinkan Anda memperkirakan pembayaran rumah bulanan dan mendapatkan gambaran yang lebih baik tentang berapa banyak rumah yang mampu Anda beli.Berbekal pengetahuan itu, Anda dapat mempersempit pencarian rumah dan menemukan hipotek yang tepat—dan harga terbaik.

Membeli rumah mungkin merupakan keputusan keuangan terbesar dan terpenting dalam hidup Anda, dan Anda mungkin memerlukan hipotek untuk mendanai pembelian tersebut.

Langkah pertama yang bermanfaat adalah menggunakan kalkulator hipotek, yang memperkirakan pembayaran rumah bulanan Anda, termasuk pokok, bunga, pajak, dan asuransi—secara kolektif dikenal sebagai "PITI."Perkiraan memungkinkan Anda untuk mencoba berbagai skenario untuk menentukan kisaran harga yang realistis untuk pencarian rumah Anda.

Gunakan Kalkulator Hipotek untuk Mendapatkan Tarif Terbaik

Untuk menggunakan kalkulator hipotek, Anda akan memasukkan beberapa detail tentang pinjaman, termasuk:

• Harga rumah. Harga beli rumah.
• Uang muka. Uang tunai yang Anda bayarkan di muka untuk membeli rumah.
• Jangka waktu pinjaman. Jumlah waktu yang Anda miliki untuk membayar kembali pinjaman.
• Pinjaman April (suku bunga). Biaya untuk meminjam uang.
• Pajak properti. Pajak tahunan yang Anda bayarkan sebagai pemilik properti nyata, dipungut oleh kota, kabupaten, atau kotamadya Anda.
• Asuransi pemilik rumah. Biaya tahunan Anda untuk mengasuransikan rumah dan barang-barang pribadi Anda terhadap pencurian, kebakaran, bencana alam, klaim tanggung jawab pribadi, dan bahaya lain yang ditanggung.
• biaya HOA: Jumlah bulanan yang Anda bayarkan ke asosiasi pemilik rumah untuk membantu menutupi biaya pemeliharaan dan peningkatan properti di asosiasi.

Sangat mudah untuk mengubah satu atau lebih variabel (dan Anda disarankan untuk melakukannya) untuk melihat bagaimana pengaruhnya terhadap pembayaran hipotek bulanan, bunga hipotek, dan total biaya pinjaman Anda.

Misalnya, jika Anda memilih jangka waktu pinjaman yang lebih pendek, pembayaran Anda akan lebih tinggi, tetapi Anda akan membayar bunga lebih sedikit selama masa pinjaman. Dan, tentu saja, jika Anda memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi, pembayaran bulanan Anda akan lebih tinggi—begitu pula total bunganya.

Jenis Hipotek

Tergantung pada faktor-faktor seperti skor kredit Anda, riwayat pekerjaan, dan rasio utang terhadap pendapatan, pemberi pinjaman Anda mungkin menawarkan hipotek suku bunga utama, hipotek subprime, atau sesuatu di antaranya, yang disebut hipotek "Alt-A". Berikut adalah melihat lebih dekat pada masing-masing:

Hipotek Perdana

Peminjam utama dianggap kurang berisiko oleh pemberi pinjaman. Menurut Experian, peminjam ini biasanya memiliki nilai kredit minimal 670, tetapi batas yang tepat bervariasi menurut pemberi pinjaman.

Kandidat untuk hipotek utama juga harus membayar uang muka yang cukup besar — ​​biasanya 10% hingga 20% — gagasannya adalah bahwa jika Anda memiliki kulit dalam permainan, Anda cenderung gagal. Karena peminjam dengan nilai kredit yang lebih baik dan rasio utang terhadap pendapatan cenderung memiliki risiko yang lebih rendah, mereka menawarkan suku bunga terendah, yang dapat menghemat puluhan ribu dolar selama masa pakai pinjaman.

KPR utama memenuhi standar kualitas yang ditetapkan oleh Fannie Mae (Asosiasi Hipotek Nasional Federal) dan Freddie Mac (Perusahaan Hipotek Pinjaman Rumah Federal). Ini adalah dua perusahaan yang disponsori pemerintah yang menyediakan pasar sekunder hipotek rumah dengan membeli pinjaman dari pemberi pinjaman asal.

Hipotek Subprime

hipotek subprime ditawarkan kepada peminjam yang memiliki peringkat kredit lebih rendah dan nilai kredit FICO yang berada dalam kisaran 580-669, meskipun batas yang tepat tergantung pada pemberi pinjaman.Karena meningkatnya risiko bagi pemberi pinjaman, pinjaman ini membawa tingkat bunga yang lebih tinggi.

Ada beberapa jenis struktur subprime mortgage. Yang paling umum adalah hipotek dengan tingkat yang dapat disesuaikan (ARM), yang membebankan "tingkat teaser" tetap pada awalnya, kemudian beralih ke tingkat bunga mengambang, ditambah margin, untuk sisa pinjaman.

Contoh ARM adalah pinjaman 2/28, yang merupakan hipotek 30 tahun yang memiliki tingkat bunga tetap selama dua tahun pertama sebelum disesuaikan. Sementara pinjaman ini sering dimulai dengan tingkat bunga yang wajar, begitu mereka beralih ke tingkat variabel yang lebih tinggi, pembayaran hipotek meningkat secara substansial.

Hipotek Alt-A

hipotek Alt-A (alias hipotek A-paper alternatif) berada di antara kategori prima dan subprime. Salah satu karakteristik yang menentukan dari hipotek Alt-A adalah bahwa itu biasanya merupakan pinjaman dengan dokumen rendah atau tanpa dokumen, artinya pemberi pinjaman tidak memerlukan banyak (jika ada) dokumentasi untuk membuktikan pendapatan, aset, atau. peminjam pengeluaran.

Ini membuka pintu bagi praktik hipotek penipuan, karena pemberi pinjaman dan peminjam dapat membesar-besarkan angka untuk mengamankan hipotek yang lebih besar (yang berarti lebih banyak uang untuk pemberi pinjaman dan lebih banyak rumah untuk peminjam).

Bahkan, setelah krisis hipotek subprime 2007-08, mereka dikenal sebagai "pinjaman pembohong" karena peminjam dan pemberi pinjaman dapat melebih-lebihkan pendapatan dan/atau aset untuk memenuhi syarat peminjam untuk hipotek yang lebih besar.

Sementara peminjam Alt-A biasanya memiliki nilai kredit minimal 700—jauh di atas batas untuk pinjaman subprime—pinjaman ini cenderung memungkinkan pembayaran uang muka yang relatif rendah, lebih tinggi rasio pinjaman terhadap nilai, dan lebih fleksibel dalam hal rasio utang terhadap pendapatan peminjam.

Konsesi ini memungkinkan peminjam tertentu untuk membeli lebih banyak rumah daripada yang mereka mampu, meningkatkan kemungkinan gagal bayar. Meskipun demikian, pinjaman dengan dokumen rendah dan tanpa dokumen dapat membantu jika Anda benar-benar memiliki penghasilan yang baik tetapi tidak dapat membuktikannya karena Anda memperolehnya secara sporadis (misalnya, jika Anda wiraswasta).

Karena Alt-As dipandang agak berisiko (berada di antara prime dan subprime), suku bunga cenderung lebih tinggi daripada hipotek prime tetapi lebih rendah dari subprime.

Mendapatkan Kesepakatan Hipotek Terbaik

Jelas, semakin tinggi tingkat bunga, semakin banyak Anda membayar setiap bulan, dan semakin banyak Anda akhirnya membayar untuk rumah Anda. Sebagai perbandingan, mari kita lihat hipotek suku bunga tetap 30 tahun seharga $200.000.

Pada tingkat utama—misalnya, 4,6% untuk contoh ini—pembayaran bulanan Anda akan menjadi $1.025. Selama masa pinjaman, Anda akan membayar bunga $169.103, jadi Anda benar-benar akan membayar kembali total $369.103.

Sekarang asumsikan Anda mendapatkan hipotek suku bunga tetap 30 tahun yang sama sebesar $200.000, tetapi kali ini Anda ditawari suku bunga subprime 6%. Pembayaran bulanan Anda akan menjadi $1.199 dan Anda akan membayar total bunga sebesar $231.676, sehingga jumlah total yang Anda bayarkan kembali menjadi $431.676. Perubahan minat yang tampaknya kecil itu akan merugikan Anda $62.573.

Pemberi pinjaman dan broker hipotek mungkin kompetitif, tetapi mereka umumnya tidak berkewajiban untuk menawarkan Anda kesepakatan terbaik yang tersedia. Ini sepadan dengan usaha untuk berbelanja. Meluangkan waktu untuk menemukan tingkat bunga yang lebih baik dapat menghemat puluhan ribu dolar selama pinjaman.

Tips Untuk Menemukan Tarif Hipotek Terbaik

Ini bukan waktunya untuk membiarkan orang lain berbelanja untuk Anda. Seperti yang baru saja kita lihat, persyaratan yang Anda dapatkan dapat membuat perbedaan yang cukup besar dalam hal apa yang Anda bayarkan untuk meminjam jumlah uang yang sama.

Bagaimana Anda menghindari membayar lebih dari yang Anda butuhkan untuk hipotek Anda? Tentu saja, bandingkan penawaran yang Anda dapatkan dengan menjalankannya melalui kalkulator hipotek online Anda untuk melihat pembayaran dan bunga Anda. Dan seperti yang Anda lakukan—atau bahkan sebelum Anda melakukannya—ikuti langkah-langkah di bawah ini.

1. Tingkatkan Skor Kredit Anda

Jika Anda sedang mencari rumah sekarang, mendapatkan keuangan Anda dalam kondisi sangat baik mungkin sulit. Jadi cobalah untuk berpikir ke depan; bahkan mungkin menunda berburu rumah sampai Anda dapat membersihkan rumah keuangan Anda.

Secara umum, semakin baik kredit Anda, semakin baik tingkat bunga yang akan ditawarkan pemberi pinjaman kepada Anda. Jadi, lakukan apa yang Anda bisa untuk tingkatkan skor kredit Anda dengan melunasi saldo kartu kredit dan hutang pribadi lainnya, sejauh yang Anda bisa.

Bahkan selisih 20 poin dalam skor Anda dapat menaikkan atau menurunkan nilai Anda lebih dari 0,25%. Untuk rumah seharga $250.000, seperempat poin bisa berarti tambahan bunga $12.000 atau lebih yang dibayarkan selama masa pinjaman—tambahan $33 per bulan.

2. Simpan untuk Uang Muka

Semakin banyak Anda dapat meletakkan, semakin rendah pembayaran hipotek Anda dan semakin sedikit bunga yang akan Anda bayarkan dari waktu ke waktu. Uang muka yang lebih tinggi bahkan bisa berarti tingkat bunga yang lebih rendah. Datang dengan uang muka 30% (vs. 20% konvensional), misalnya, dapat menurunkan tarif Anda lebih dari 0,5%.

3. Kumpulkan Info Penghasilan dan Riwayat Pekerjaan Anda

Pemberi pinjaman umumnya ingin melihat dua tahun berturut-turut penghasilan tetap dan pekerjaan untuk memastikan Anda mampu membayar pembayaran hipotek Anda dan membayar kembali pinjaman dalam jangka panjang. Jika Anda adalah karyawan yang digaji, pemberi pinjaman meminta formulir W2 dan pengembalian pajak federal selama dua tahun terakhir untuk memverifikasi penghasilan Anda. Pemberi pinjaman juga memeriksa dengan majikan Anda untuk memverifikasi berapa lama Anda telah bekerja di sana. Jika penghasilan Anda turun atau Anda memiliki kesenjangan dalam pekerjaan dalam dua tahun terakhir, pemberi pinjaman adalah skeptis terhadap kemampuan Anda untuk membayar hipotek dan Anda mungkin kesulitan mendapatkan hipotek prapersetujuan.

Demikian pula, peminjam wiraswasta harus melewati lebih banyak rintangan untuk mendapatkan hipotek. Jika Anda wiraswasta, perkirakan untuk membayar suku bunga yang lebih tinggi daripada yang Anda lihat online; tarif tersebut untuk peminjam yang dianggap lebih layak mendapatkan kredit karena pendapatan mereka yang stabil dan dapat diverifikasi, serta nilai kredit yang sangat baik. Pemberi pinjaman juga umumnya memiliki aturan yang lebih ketat untuk memverifikasi pendapatan wiraswasta. Anda tidak hanya perlu memberikan pengembalian pajak federal selama dua tahun, Anda juga harus menyerahkan tanda tangan pernyataan dari akuntan, lembar laba/rugi, dan dokumentasi lain untuk menunjukkan bisnis yang memadai penghasilan.

4. Ketahui Rasio Utang terhadap Pendapatan Anda

Pemberi pinjaman peduli tentang berapa banyak hutang yang Anda miliki sehubungan dengan pendapatan kotor bulanan Anda. Untuk menghitung rasio utang terhadap pendapatan Anda, atau DTI, pemberi pinjaman melihat riwayat pekerjaan dan pendapatan Anda. Perhitungan ini memainkan bagian penting dalam menentukan tingkat hipotek Anda. Jika Anda dapat menunjukkan bukti penghasilan Anda untuk pinjaman dokumentasi lengkap, Anda akan mendapatkan tarif dan persyaratan yang lebih kompetitif daripada jenis pinjaman lain untuk peminjam wiraswasta, seperti pinjaman tanpa dokumen atau pendapatan/aset tetap pinjaman.

Untuk menghitung pemberi pinjaman DTI peminjam mengevaluasi dua formula: "rasio front-end" dan "rasio back-end." Rasio ujung depan (juga disebut rasio perumahan) menggabungkan semua biaya perumahan bulanan (pembayaran hipotek, asuransi pemilik rumah, pajak properti, biaya HOA, dll.). Jumlah ini kemudian dibagi dengan pendapatan kotor bulanan Anda. Rasio back-end (atau total hutang) menggabungkan semua cicilan bulanan dan hutang bergulir (pikirkan kartu kredit, mobil pinjaman, dan pinjaman mahasiswa), serta pembayaran hipotek yang diusulkan, dan membagi jumlahnya dengan bulanan kotor Anda penghasilan.

Dalam mengevaluasi rasio ini, pemberi pinjaman menganggap bahwa semakin tinggi rasio DTI Anda, semakin besar kemungkinan Anda gagal membayar pinjaman Anda. Umumnya, pemberi pinjaman ingin melihat rasio front-end tidak lebih tinggi dari 28% dan rasio back-end maksimum 36%. Beberapa produk pinjaman memungkinkan peminjam memiliki rasio DTI yang lebih tinggi. Pinjaman FHA, misalnya, memungkinkan rasio back-end setinggi 43%.

5. Gunakan Kalkulator Hipotek

Kalkulator hipotek memperkirakan seperti apa pembayaran bulanan Anda berdasarkan input yang Anda berikan. Cobalah berbagai skenario untuk menemukan hipotek optimal Anda, dengan pembayaran bulanan yang dapat Anda bayar dengan nyaman—dan total biaya bunga yang dapat Anda tanggung. Misalnya, Anda mungkin menemukan bahwa Anda dapat mengayunkan pembayaran yang lebih tinggi dengan hipotek 15 tahun jika Anda membuat uang muka yang lebih besar.

6. Pertimbangkan Suku Bunga dan Biaya Penutupan

Tingkat bunga itu penting, tetapi ada lebih banyak lagi yang bisa dibandingkan. Apakah ada penalti pembayaran di muka jika Anda memutuskan untuk membiayai kembali di beberapa titik? Berapa totalnya? biaya penutupan? Biaya penutupan umumnya berjumlah 2% sampai 5% dari harga rumah. Jika rumah Anda berharga $ 150.000, perkirakan untuk membayar biaya $ 3.000 hingga $ 7.500. Itu kisaran yang besar, jadi Anda harus melihat apa yang biasanya dikenakan oleh pemberi pinjaman. NS perkiraan pinjaman lembar yang Anda dapatkan dari pemberi pinjaman Anda akan memberi Anda angka sebenarnya untuk diperiksa sebelum Anda menandatangani di garis putus-putus.

7. Pertimbangkan Asuransi Hipotek Pribadi

Meskipun mereka menghitung biaya keseluruhan hipotek Anda, biaya penutupan adalah hit satu kali. Tapi ada gigitan lain yang terus menggigit. Jika uang muka Anda kurang dari 20%, Anda dianggap berisiko lebih tinggi, dan Anda mungkin diminta untuk membawa asuransi hipotek pribadi, atau PMI.

Ini membuat Anda menjadi taruhan yang lebih aman bagi pemberi pinjaman. Masalahnya, Andalah yang membayarnya—dengan kisaran 0,5% hingga 1% dari seluruh pinjaman setiap tahun. Itu bisa menambahkan ribuan dolar ke biaya untuk membawa pinjaman. Jika Anda akhirnya harus membayar PMI, pastikan PMI berhenti segera setelah Anda mendapatkan cukup ekuitas di rumah Anda untuk memenuhi syarat.

8. Membuat sebuah keputusan

Katakanlah Anda mendapatkan kesepakatan hipotek yang paling menakjubkan. Selamat, tapi bergerak cepat. Tingkat bunga—dan mungkin kondisi lain—dikunci untuk jangka waktu tertentu. Anda harus menutup dalam periode penguncian atau berisiko kehilangan kesepakatan. Jangan menunda-nunda.

Garis bawah

Sebagian besar pekerjaan yang terlibat dalam mendapatkan tingkat hipotek terendah terjadi jauh sebelum Anda siap melamar. Nilai kredit yang luar biasa dan uang muka yang cukup besar adalah cara terbaik untuk menurunkan tarif Anda.

Tapi jangan membabi buta mempercayai bank, makelar, atau broker hipotek Anda untuk memberi Anda persyaratan terbaik. Mereka mungkin memiliki insentif finansial untuk mengarahkan Anda ke arah tertentu. Lakukan belanja sendiri, hitung hipotek, dan bandingkan. Juga, ingatlah bahwa hanya karena Anda memenuhi syarat untuk jumlah hipotek X, tidak ada yang mengatakan Anda harus meminjam sebanyak itu.