Flipping Houses: Apakah Lebih Baik daripada Buy-and-Hold?

Pertanyaan apakah membalik atau membeli dan menahan real estat adalah strategi terbaik untuk berinvestasi di properti tidak memiliki satu jawaban yang benar. Sebaliknya, memilih satu metode di atas yang lain harus menjadi bagian dari rencana strategis yang jelas yang mempertimbangkan tujuan Anda secara keseluruhan.

Anda juga harus mempertimbangkan peluang yang disajikan oleh pasar yang ada. Berikut adalah melihat apa yang terlibat dalam mengejar setiap strategi dan bagaimana memutuskan mana yang mungkin tepat untuk Anda.

Mengapa Berinvestasi di Real Estat?

Itu pertanyaan yang bagus. Kepemilikan real estat perumahan mendapatkan minat yang terus meningkat dari investor ritel karena banyak alasan berikut:

• Real estat dapat memberikan pengembalian yang lebih dapat diprediksi daripada saham dan obligasi.
• Real estat memberikan inflasi pagar karena tarif sewa dan arus kas investasi biasanya naik setidaknya sebesar tingkat inflasi.
• Real estat menyediakan tempat yang sangat baik untuk modal di saat Anda tidak yakin dengan prospek saham dan obligasi.
• Ekuitas yang diciptakan dalam investasi real estat memberikan dasar yang sangat baik untuk membiayai peluang investasi lainnya. Alih-alih meminjam untuk mendapatkan modal untuk berinvestasi (yaitu, membeli saham pada margin), investor dapat meminjam terhadap ekuitas mereka untuk membiayai proyek lain.
• NS pengurangan pajak bunga hipotek membuat pinjaman terhadap rumah menarik.
• Selain memberikan arus kas bagi pemilik, real estat perumahan juga dapat digunakan untuk rumah atau keperluan lainnya.

Pasif vs. Pendapatan Aktif

Salah satu perbedaan utama antara membeli dan menahan dan membalik properti adalah bahwa yang pertama dapat memberi Anda pendapatan pasif, sedangkan yang terakhir menawarkan penghasilan aktif.

Pendapatan pasif adalah uang yang diperoleh dari investasi yang terus menghasilkan uang tanpa partisipasi materi dari Anda. Bisa dari saham dan obligasi atau dari memiliki properti sewaan dan menerima pendapatan sewa setiap bulan, asalkan Anda menyewa sebuah perusahaan manajemen untuk melakukan semua tugas yang diperlukan, seperti mencari penyewa, mengumpulkan uang sewa, dan mengurus pemeliharaan.

Pendapatan aktif adalah uang yang Anda peroleh sebagai imbalan atas pekerjaan yang Anda lakukan. Itu termasuk gaji Anda dari pekerjaan, serta keuntungan yang Anda hasilkan dari flipping house. Membalik dianggap sebagai pendapatan aktif, terlepas dari apakah Anda melakukan pekerjaan fisik dari pengupasan lantai. Ini masih merupakan bisnis yang Anda geluti—menemukan properti untuk dibalik, membelinya, memperoleh asuransi, mengawasi kontraktor, mengelola proyek, dan banyak lagi.

Dalam pengertian ini, membalik bukan hanya strategi investasi seperti membeli dan menahan saham atau real estat. Jika Anda memiliki pekerjaan harian, ingatlah bahwa waktu luang Anda kemungkinan akan digunakan dengan semua tuntutan yang diperlukan untuk membalik properti.

Dua Cara untuk Membalik Properti

Dua jenis utama properti dapat digunakan dalam pendekatan beli/jual untuk investasi real estat. Yang pertama adalah rumah atau apartemen yang bisa dibeli di bawah ini nilai pasar saat ini karena mereka ada di kesulitan keuangan. Yang kedua adalah fixer-upper, properti dengan masalah struktural, desain, atau kondisi yang dapat diatasi untuk menciptakan nilai.

Investor yang fokus pada properti tertekan melakukannya dengan mengidentifikasi pemilik rumah yang tidak dapat lagi mengelola atau mempertahankan properti mereka atau dengan menemukan properti yang dilebih-lebihkan dan berisiko masuk ke bawaan. Di sisi lain, mereka yang lebih memilih fixer-atas akan merombak atau meningkatkan properti sehingga bekerja lebih baik untuk pemilik rumah atau lebih efisien untuk penyewa apartemen.

Pembeli fixer-upper yang menggunakan taktik ini mengandalkan tenaga kerja yang diinvestasikan untuk meningkatkan nilai daripada hanya membeli properti dengan biaya rendah untuk menciptakan pengembalian investasi yang tinggi. Tentu saja, adalah mungkin untuk menggabungkan dua strategi ini saat membalik properti, dan banyak orang melakukan hal itu.

Namun, secara konsisten menemukan peluang ini dapat menjadi tantangan dalam jangka panjang. Bagi kebanyakan orang, membalik properti harus dianggap lebih sebagai strategi taktis daripada rencana investasi jangka panjang.

Pro dan Kontra dari Membalik

Pro: Pengembalian Uang Anda Lebih Cepat

Satu keuntungan besar dari membalik properti adalah mewujudkan keuntungan dengan cepat, yang melepaskan modal untuk tujuan lain. Waktu rata-rata untuk membalik rumah adalah sekitar enam bulan, meskipun pemula harus mengharapkan prosesnya memakan waktu lebih lama.

Pro: Investasi yang Berpotensi Lebih Aman

Berbeda dengan pasar saham, yang bisa berubah di tengah hari, pasar real estat seringkali lebih mudah diprediksi. Dalam arti tertentu, membalik properti dapat dianggap sebagai strategi investasi yang lebih aman karena dimaksudkan untuk menjaga modal berisiko untuk waktu yang minimal. Itu juga tidak memiliki manajemen dan leasing risiko yang melekat dalam memegang real estat—belum lagi kerepotan mencari penyewa, mengumpulkan uang sewa, dan memelihara properti.

Kontra: Biaya

Membalik rumah dapat menciptakan masalah biaya yang tidak Anda hadapi dengan investasi jangka panjang. Biaya yang terlibat dalam flipping dapat menuntut banyak uang, yang menyebabkan masalah arus kas. Karena Biaya transaksi sangat tinggi di kedua sisi beli dan jual, mereka dapat secara signifikan mempengaruhi keuntungan. Jika Anda melepaskan pekerjaan harian Anda dan mengandalkan flipping untuk penghasilan Anda, Anda juga memberikan gaji yang konsisten.

Kontra: Pajak

Perputaran cepat dalam properti (dan kecepatan adalah segalanya dalam kesepakatan membalik yang sukses) dapat menciptakan perubahan pendapatan yang dapat meningkatkan tagihan pajak Anda. Itu terutama benar jika segala sesuatunya bergerak terlalu cepat untuk mengambil keuntungan dari jangka panjang pajak capital gain aturan.Dalam kasus tersebut, Anda harus membayar tarif pajak capital gain yang lebih tinggi berdasarkan penghasilan yang diperoleh jika Anda memiliki properti kurang dari setahun.

Pro dan Kontra Buy-and-Hold

Pro: Penghasilan Berkelanjutan

Memiliki properti sewaan memberi Anda penghasilan tetap, di mana pun Anda berada atau apa pun yang Anda lakukan. Terlebih lagi, membeli dan memegang real estat adalah resep terkenal untuk mengumpulkan yang hebat kekayaan. Banyak "uang lama" di AS dan luar negeri diakumulasikan melalui kepemilikan tanah. Meskipun periode penurunan harga, nilai tanah hampir selalu pulih dalam jangka panjang karena ketersediaan lahan yang terbatas.

Pro: Peningkatan Nilai Properti

Semakin lama Anda memegang properti investasi Anda, semakin besar kemungkinan Anda mendapatkan keuntungan dari inflasi. Itu akan meningkatkan nilai properti sementara jumlah yang Anda pinjam untuk hipotek turun saat Anda melunasinya. Misalkan Anda dapat membeli selama pasar pembeli dan menjual selama pasar penjual. Kemudian, ada juga potensi nyata untuk pengembalian investasi Anda yang signifikan.

Pro: Pajak

Memiliki properti sewaan memiliki keuntungan pajak yang tidak tersedia bagi sirip. Properti sewa dikenakan pajak sebagai pendapatan investasi, dengan tarif pajak yang lebih rendah. Anda juga dapat menghapus pengeluaran, termasuk perbaikan, pemeliharaan atau pemeliharaan, membayar manajer properti, dan mengemudi ke atau dari properti Anda.

Selanjutnya, Anda akan membayar pajak pada tingkat keuntungan modal jangka panjang jika Anda memutuskan untuk menjual setelah memiliki properti selama lebih dari setahun.

Con: Biaya Lowongan

Tidak dapat menemukan penyewa adalah salah satu risiko memiliki properti sewaan. Itu benar apakah Anda melakukannya sendiri atau menyewa perusahaan manajemen untuk melakukannya untuk Anda. Jika properti Anda kosong selama berbulan-bulan atau bertahun-tahun, Anda bertanggung jawab untuk menutupi hipotek selama periode itu. Sebelum berinvestasi di properti beli dan tahan, Anda pasti ingin memastikan anggaran Anda akan mencakup satu hingga tiga bulan kekosongan per tahun.

Con: Manajemen dan Masalah Hukum

Kepemilikan real estat jangka panjang adalah upaya manajemen intensif yang berada di luar keahlian banyak investor. Beberapa investor, terutama pemilik properti sewa pertama kali, tidak siap atau tidak siap untuk menangani tanggung jawab dan masalah hukum yang menyertai menjadi tuan tanah. Proses menemukan penyewa berkualitas dan memenuhi kebutuhan mereka bisa menjadi pekerjaan yang menegangkan dan menghabiskan banyak waktu. Namun, sukses manajemen properti diperlukan untuk memastikan arus kas yang berkelanjutan dari investasi seseorang.

Memilih Strategi

Anda perlu menjawab beberapa pertanyaan kritis untuk memutuskan apakah membalik properti atau menahannya dalam jangka panjang adalah strategi terbaik. Anda harus memutuskan apakah Anda alokasi modal untuk real estate adalah investasi permanen atau hanya cara untuk mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga rumah yang diharapkan.

Ini juga akan membantu jika Anda menentukan apa rasio risiko dan pengembalian sesuai untuk porsi portofolio investasi Anda ini. Terakhir, Anda harus memiliki toleransi risiko dan keterampilan untuk mengambil tanggung jawab manajemen yang sejalan dengan kedua jenis investasi tersebut.

Misalkan modal tidak tersedia untuk membeli portofolio yang terdiversifikasi. Dalam hal ini, calon investor harus siap untuk mengambil risiko tidak sistematis. Itu termasuk risiko properti individu dan potensi kurangnya permintaan properti, baik oleh pemilik rumah atau penyewa.

Jika Anda mempertimbangkan strategi beli dan jual, Anda juga harus menentukan apakah Anda memiliki keterampilan untuk mengungkapnya penjualan tertekan properti atau fixer-atas. Dalam strategi transaksional ini, penting untuk mengetahui apakah modal dapat diputar cukup lama dalam periode investasi tertentu untuk mengatasi biaya transaksi. Mereka termasuk perantara, pembiayaan, dan biaya penutupan.

Garis bawah

Pilihan antara dua strategi yang dimaksud tergantung pada situasi dan tujuan keuangan Anda. Meskipun demikian, strategi holding jangka panjang umumnya lebih tepat bagi mereka yang menggunakan real estat sebagai bagian inti dari keseluruhan portofolio investasi mereka.

Di sisi lain, membalik properti biasanya lebih baik ketika real estat digunakan sebagai tambahan atau taktik peningkatan laba.

Investor yang ingin mengumpulkan kekayaan dan memperoleh pendapatan dari investasi real estat mereka harus mempertimbangkan untuk memegang real estat untuk jangka panjang. Mereka dapat menggunakan ekuitas yang dibangun ke dalam portofolio untuk membiayai peluang investasi lain, dengan potensi menjual properti di pasar atas.

Membalik properti adalah taktik yang paling cocok untuk periode ketika prospek di pasar saham dan obligasi rendah. Ini juga dapat bekerja untuk orang yang mencoba mewujudkan jangka pendek keuntungan modal selama pasar perumahan memungkinkan.