Definisi & Formula Rasio Loan-to-Value (LTV)

Berapa Rasio Loan-to-Value (LTV)?

Rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) adalah penilaian risiko pinjaman yang diperiksa oleh lembaga keuangan dan pemberi pinjaman lainnya sebelum menyetujui hipotek. Biasanya, penilaian pinjaman dengan rasio LTV tinggi dianggap sebagai pinjaman berisiko lebih tinggi. Oleh karena itu, jika hipotek disetujui, pinjaman memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi.

Selain itu, pinjaman dengan rasio LTV tinggi mungkin mengharuskan peminjam untuk membeli asuransi hipotek untuk mengimbangi risiko kepada pemberi pinjaman. Jenis asuransi ini disebut asuransi hipotek swasta (PMI).

Memahami Rasio Loan-to-Value (LTV)

Pembeli rumah yang tertarik dapat dengan mudah menghitung rasio LTV sebuah rumah. Ini rumusnya:

​LTVRSebuahTSayaHai=SEBUAHPVMSEBUAH​di mana:MSEBUAH=Jumlah HipotekSEBUAHPV=Nilai Properti yang Dinilai​

Rasio LTV dihitung dengan membagi jumlah pinjaman dengan dinilai nilai properti, dinyatakan sebagai persentase. Misalnya, jika Anda membeli rumah yang dinilai seharga $100.000 untuk nilai taksirannya, dan menghasilkan $10.000 uang muka, Anda akan meminjam $90.000. Ini menghasilkan rasio LTV 90% (yaitu, 90.000/100.000).

Menentukan rasio LTV adalah komponen penting dari hipotek penjaminan. Ini dapat digunakan dalam proses membeli rumah, pembiayaan kembali hipotek saat ini menjadi pinjaman baru, atau pinjaman terhadap akumulasi ekuitas dalam sebuah properti.

Pemberi pinjaman menilai rasio LTV untuk menentukan tingkat eksposur risiko yang mereka ambil saat menanggung hipotek. Ketika peminjam meminta pinjaman dengan jumlah yang mendekati atau mendekati nilai yang dinilai (dan oleh karena itu memiliki rasio LTV yang lebih tinggi), pemberi pinjaman merasa bahwa ada peluang lebih besar dari pinjaman tersebut masuk bawaan. Ini karena ada sangat sedikit ekuitas yang dibangun di dalam properti. Akibatnya, dalam hal penyitaan, pemberi pinjaman mungkin merasa sulit untuk menjual rumah dengan harga yang cukup untuk menutupi saldo hipotek yang belum dibayar dan masih mendapat untung dari transaksi tersebut.

Faktor utama yang mempengaruhi rasio LTV adalah jumlah uang muka, harga jual, dan nilai properti yang dinilai. Rasio LTV terendah dicapai dengan uang muka yang lebih tinggi dan harga jual yang lebih rendah.

Bagaimana LTV Digunakan oleh Pemberi Pinjaman

Rasio LTV hanyalah salah satu faktor dalam menentukan kelayakan untuk mengamankan hipotek, a pinjaman ekuitas rumah, atau jalur kredit. Namun, ini dapat memainkan peran penting dalam tingkat bunga yang dapat dijamin oleh peminjam.

Sebagian besar pemberi pinjaman menawarkan pemohon hipotek dan ekuitas rumah dengan tingkat bunga serendah mungkin ketika rasio LTV mereka berada pada atau di bawah 80%.Rasio LTV yang lebih tinggi tidak mengecualikan peminjam dari persetujuan hipotek, meskipun bunga pinjaman dapat meningkat seiring dengan peningkatan rasio LTV. Misalnya, peminjam dengan rasio LTV 95% dapat disetujui untuk hipotek. Namun, tingkat bunga mereka mungkin satu poin persentase penuh lebih tinggi daripada tingkat bunga yang diberikan kepada peminjam dengan rasio LTV 75%.

Jika rasio LTV lebih tinggi dari 80%, peminjam mungkin diminta untuk membeli asuransi hipotek swasta (PMI). Ini dapat menambahkan di mana saja dari 0,5% hingga 1% ke jumlah total pinjaman setiap tahun. Misalnya, PMI dengan tingkat 1% pada pinjaman $100.000 akan menambahkan tambahan $1.000 ke jumlah total yang dibayarkan per tahun (atau $83,33 per bulan). Pembayaran PMI diperlukan hingga rasio LTV 80% atau lebih rendah. Rasio LTV akan menurun saat Anda membayar pinjaman Anda dan karena nilai rumah Anda meningkat seiring waktu.

Secara umum, semakin rendah rasio LTV, semakin besar kemungkinan pinjaman akan disetujui dan semakin rendah tingkat bunganya. Selain itu, sebagai peminjam, kecil kemungkinan Anda akan diminta untuk membeli asuransi hipotek pribadi (PMI).

Meskipun bukan undang-undang bahwa pemberi pinjaman memerlukan rasio LTV 80% agar peminjam menghindari biaya tambahan PMI, ini adalah praktik hampir semua pemberi pinjaman. Pengecualian untuk persyaratan ini terkadang dibuat untuk peminjam yang memiliki pendapatan tinggi, utang rendah, atau memiliki portofolio investasi besar.

Contoh LTV

Misalnya, Anda membeli rumah seharga $100.000. Namun, pemiliknya bersedia menjualnya seharga $90.000. Jika Anda membayar uang muka $10.000, pinjaman Anda adalah $80.000, yang menghasilkan rasio LTV 80% (yaitu, 80.000/100.000). Jika Anda ingin meningkatkan jumlah uang muka Anda menjadi $15.000, pinjaman hipotek Anda sekarang menjadi $75.000. Ini akan membuat rasio LTV Anda 75% (yaitu, 75.000/100.000).

Variasi pada Aturan Rasio Pinjaman-untuk-Nilai

Jenis pinjaman yang berbeda mungkin memiliki aturan yang berbeda dalam hal persyaratan rasio LTV.

Pinjaman FHA

Pinjaman FHA adalah hipotek yang dirancang untuk peminjam berpenghasilan rendah hingga sedang. Mereka dikeluarkan oleh pemberi pinjaman yang disetujui FHA dan diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal (FHA). Pinjaman FHA memerlukan uang muka minimum dan nilai kredit yang lebih rendah daripada banyak pinjaman konvensional. Pinjaman FHA memungkinkan rasio LTV awal hingga 96,5%, tetapi mereka membutuhkan a premi asuransi hipotek (MIP) yang berlangsung selama Anda memiliki pinjaman itu (tidak peduli seberapa rendah rasio LTV pada akhirnya).Banyak orang memutuskan untuk membiayai kembali pinjaman FHA mereka setelah rasio LTV mereka mencapai 80% untuk menghilangkan persyaratan MIP.

Pinjaman VA dan USDA

Pinjaman VA dan USDA—tersedia untuk militer saat ini dan mantan atau mereka yang berada di daerah pedesaan—tidak memerlukan asuransi hipotek pribadi meskipun rasio LTV bisa setinggi 100%. Namun, pinjaman VA dan USDA memiliki biaya tambahan.

Fannie Mae dan Freddie Mac

HomeReady Fannie Mae dan Freddie Mac's Home Program hipotek untuk peminjam berpenghasilan rendah memungkinkan rasio LTV 97%. Namun, mereka membutuhkan asuransi hipotek sampai rasionya turun menjadi 80%.

Untuk pinjaman FHA, VA, dan USDA, tersedia opsi merampingkan pembiayaan kembali. Ini mengabaikan persyaratan penilaian sehingga rasio LTV rumah tidak mempengaruhi pinjaman. Untuk peminjam dengan rasio LTV lebih dari 100%—juga dikenal sebagai "bawah air" atau "terbalik"—Fannie Mae's Opsi Pembiayaan Kembali Pinjaman-ke-Nilai Tinggi dan Pembiayaan Kembali Bantuan Freddie Mac yang Ditingkatkan juga tersedia pilihan.

LTV vs. LTV Gabungan (CLTV)

Sementara rasio LTV melihat dampak dari pinjaman hipotek tunggal saat membeli properti, gabungan pinjaman-ke-nilai (CLTV) rasio adalah rasio semua pinjaman dengan jaminan atas properti dengan nilai properti. Ini tidak hanya mencakup hipotek utama yang digunakan di LTV tetapi juga hipotek kedua, pinjaman ekuitas rumah atau jalur kredit, atau hak gadai lainnya. Pemberi pinjaman menggunakan rasio CLTV untuk menentukan risiko gagal bayar calon pembeli rumah ketika lebih dari satu pinjaman digunakan—misalnya, jika mereka akan memiliki dua atau lebih hipotek, atau hipotek ditambah pinjaman ekuitas rumah atau jalur kredit (HELOC). Secara umum, pemberi pinjaman bersedia meminjamkan pada rasio CLTV 80% ke atas dan kepada peminjam dengan peringkat kredit tinggi. Pemberi pinjaman utama cenderung lebih bermurah hati dengan persyaratan CLTV karena ini adalah ukuran yang lebih menyeluruh.

Mari kita lihat sedikit lebih dekat perbedaannya. Rasio LTV hanya mempertimbangkan saldo hipotek utama di rumah. Oleh karena itu, jika saldo hipotek utama adalah $100.000 dan nilai rumah adalah $200.000, LTV = 50%.

Namun, pertimbangkan contoh jika ia juga memiliki hipotek kedua sebesar $30.000 dan HELOC sebesar $20.000. Gabungan pinjaman menjadi nilai sekarang menjadi ($100.000 + $30.000 + $20.000 / $200.000) = 75%; rasio yang jauh lebih tinggi.

Pertimbangan gabungan ini sangat penting jika penerima kredit gagal bayar dan musuh melakukan penyitaan.

Kekurangan Loan-to-Value (LTV)

Kelemahan utama dari informasi yang diberikan oleh LTV adalah hanya mencakup hipotek utama yang dimiliki pemilik rumah berutang, dan tidak termasuk dalam perhitungannya kewajiban lain dari peminjam, seperti hipotek kedua atau ekuitas rumah pinjaman. Oleh karena itu, CLTV adalah ukuran yang lebih inklusif dari kemampuan peminjam untuk membayar kembali pinjaman rumah.