Cara Menemukan Pemberi Pinjaman Hipotek Terbaik

Masih banyak lagi yang bisa ditemukan pemberi pinjaman hipotek dari sekadar mengamankan tingkat bunga terendah. Tanyakan saja pada Profesor Administrasi Bisnis di Fakultas Bisnis Universitas Virginia Darden Elena Loutskina, yang mengatakan kepada Investopedia baru-baru ini, "Jika konsumen ingin dilindungi, pendidikanlah yang paling penting."

Loutskina berbicara panjang lebar tentang apa yang perlu diketahui konsumen, pertanyaan apa yang harus diajukan, dan bagaimana menemukan pemberi pinjaman hipotek terbaik di dunia pembelian rumah yang rumit dan terkadang membingungkan. Percakapan kami yang telah diedit mengikuti.

Pemberi Pinjaman Datang dalam Berbagai Bentuk

Investopedia: Terima kasih telah setuju untuk berbicara dengan kami, Elena. Mungkin kita bisa mulai dengan dasar-dasarnya. Apa itu pemberi pinjaman hipotek?

Loutskina: Pertanyaannya sederhana dan kompleks pada saat bersamaan. Kami memiliki aktor berbeda yang menerapkan bagian berbeda dari rantai nilai di pasar hipotek. Beberapa berinteraksi dengan peminjam secara langsung—seperti

bank, broker hipotek, perusahaan hipotek, atau portal online seperti Lending Tree.

Yang lain hipotek asal dan itu bisa menjadi entitas yang sama atau berbeda. Misalnya, broker hipotek tidak berasal hipotek. Aktor yang berbeda membiayai hipotek atau memberikan uang yang mengalir ke peminjam.

Kemudian ada pelaku yang menahan hipotek di neraca mereka selama jangka waktu atau jatuh tempo utang itu, hingga 30 tahun.

Sebuah bank, misalnya, dapat mengisi semua peran ini. Itu bisa berinteraksi dengan peminjam, memulai pinjaman, membiayai pinjaman, dan menahan hipotek sampai jatuh tempo. Atau mungkin ada entitas yang berbeda untuk setiap peran. Misalnya, prosesnya bisa dimulai dengan broker hipotek, lalu pergi ke bank yang memberikan pinjaman. Ini adalah pemberi pinjaman asli. Bank dapat menyimpan pinjaman di neraca atau menjualnya, katakanlah kepada Fannie Mae atau Freddie Mac. Alih-alih bank, pencetusnya bisa menjadi perusahaan keuangan atau hipotek yang meminjam uang di pasar grosir atau dari lembaga keuangan lain dan memulai hipotek.

Di sinilah gagasan tentang siapa pemberi pinjaman menjadi sangat kabur. Siapa ini? Apakah seseorang yang berinteraksi dengan Anda untuk mendapatkan pinjaman Anda? Apakah itu seseorang yang? menanggung dia? Apakah seseorang yang awalnya mendanainya? Di sinilah keanehan dimulai.

Investopedia: Oke, itu bisa membingungkan pasti. Saya mengerti bisa ada aktor yang berbeda untuk setiap langkah. Bagaimana konsumen bisa menyelesaikan semuanya?

Loutskina: Tidak jelas bagi saya mengapa peminjam perlu memilah semua langkah dalam proses originasi hipotek. Hipotek saya misalnya ditransfer antar perusahaan keuangan beberapa kali, namun itu tidak mengubah kewajiban keuangan saya. Peminjam perlu fokus untuk mengidentifikasi agen yang kredibel, artinya bank atau broker hipotek, yang akan menawarkan penawaran kepada mereka dan kemudian fokus pada persyaratan terbaik yang tersedia bagi mereka.

Masalah Dengan Penegakan dan Bank Bayangan yang Buruk

Investopedia: Pada tahun 2015, Anda menulis tentang krisis keuangan tahun 2009 dan menyebutkan sejarah, sebelum krisis, ketidakkonsistenan penegakan peraturan yang ada. Jadi, dua pertanyaan. Apa status penegakan yang tidak konsisten dan bagaimana hal itu dibandingkan dengan masalah bank bayangan? Tampaknya kedua hal ini dapat memengaruhi konsumen dan cara mereka berbelanja untuk pemberi pinjaman.

Loutskina: Kami benar-benar mengamati perbedaan dalam eksposur peraturan dan penegakan hukum antara bank dan perusahaan keuangan. Perusahaan keuangan tidak membawa deposito. Dan karena mereka tidak membawa simpanan dan tidak diasuransikan oleh Perusahaan Penjamin Simpanan Federal (FDIC), mereka tidak tunduk pada tingkat regulasi yang sama. Kami menyebutnya lembaga shadow banking atau perantara keuangan non-penyimpanan yang menjalankan fungsi yang sama seperti bank.

NS Biro Perlindungan Keuangan Konsumen (CFPD) yang didirikan setelah krisis keuangan secara signifikan mengubah persamaan penegakan. Sekarang ada ancaman kredibel yang cukup ditujukan untuk nonbank bahwa peraturan dapat ditegakkan.

Dari perspektif konsumen, salah satu hal yang paling penting adalah untuk diinformasikan. Saya jauh lebih percaya pada pendidikan konsumen tentang pasar keuangan daripada penegakan sesuatu seperti Kepemilikan Rumah dan Undang-Undang Perlindungan Ekuitas. Itu karena regulasi hanya bisa mengubah perilaku di pinggiran. Jika konsumen ingin dilindungi, pendidikan adalah hal yang paling penting.

Investopedia: Apa saja contohnya?

Loutskina: Konsumen perlu berinvestasi dalam memahami harga hipotek dan memastikan bahwa peraturan pengungkapan yang adil berlaku, artinya mereka mendapatkan informasi terlebih dahulu sebelum mereka mendapatkan hipotek. Jika mereka terkejut saat menandatangani dokumen hipotek, ini mungkin pertanda buruk.

Dan mereka perlu mengajukan banyak pertanyaan: "Apa yang akan menjadi pembayaran bulanan saya?" "Apakah itu akan tetap diperbaiki dari waktu ke waktu?" "Apakah saya perlu? asuransi hipotek?" "Bagaimana cara kerja rekening escrow?" Ini adalah sesuatu yang merupakan perlindungan terbaik bagi konsumen di bagian depan.

Cara Mencari Pemberi Pinjaman

Investopedia: Dalam hal mencari pemberi pinjaman hipotek, hal-hal apa saja yang harus dipikirkan oleh pembeli rumah ketika mereka mencari?

Loutskina: Saran yang paling jelas adalah, jangan meminjam dari orang yang tidak jelas dengan nama yang tidak dapat Anda verifikasi. Selain itu, ada sedikit perbedaan antara Bank of America, University of Virginia Credit Union, bank BBVA, atau Lending Tree.

Ini masalah harga. Rekomendasi saya kepada konsumen adalah untuk memberikan jaring yang luas. Hubungi bank lokal Anda, hubungi portal online, hubungi broker hipotek lokal, tanyakan kepada mereka semua apa yang dapat mereka tawarkan kepada Anda. Ini adalah pencarian berbiaya rendah dan akan memungkinkan Anda untuk lebih memahami harga yang tersedia di pasar. Pendekatan jaringan luas ini juga akan memungkinkan Anda untuk bernegosiasi.

Investopedia: Adakah hal lain yang harus diperhatikan konsumen?

Loutskina: Konsumen perlu memahami trade-off yang tersedia bagi mereka dalam hal poin dimuka dan tingkat bunga hipotek. Poin mewakili biaya di muka yang dibayar peminjam untuk originasi sebagai persen dari jumlah total. Beberapa lebih suka membayar biaya di muka dan menurunkan tingkat bunga selama jangka waktu hipotek, misalnya, 30 tahun. Yang lain ingin menghindari membayar biaya originasi dan bahkan meminta pemberi pinjaman untuk menutupi sebagian dari biaya penutupan. Tapi itu akan datang dengan mengorbankan tingkat bunga yang lebih tinggi.

Investopedia: Bagaimana dengan penilaian properti yang ingin Anda beli? Bagaimana itu cocok?

Loutskina: Ini penting. Anda perlu mencari tahu apakah pemberi pinjaman Anda akan memerlukan penilaian atau penilaian nilai properti dan berapa banyak yang membebani keputusan untuk meminjamkan uang kepada Anda. Saat ini, ketika Anda memiliki riwayat kredit yang baik dan uang muka 20%, pemberi pinjaman sering kali tidak memerlukan penilaian.

Anda tidak boleh lengah ketika Anda menandatangani kontrak untuk membeli rumah tanpa kontinjensi apa pun dan kemudian pergi untuk penilaian nilai properti dan penilaian itu rendah dan pemberi pinjaman hipotek menolak untuk memulai hak Tanggungan.

Biaya Tersembunyi dari Penilaian

Investopedia: Mengapa pemberi pinjaman tidak memerlukan penilaian properti?

Loutskina: Penilaian penting bagi pemberi pinjaman, tetapi harganya mahal. Penilaian, yang melibatkan seseorang yang datang ke rumah penjual untuk memastikan bahwa nilai properti di atas jumlah hipotek dan dengan demikian melindungi bank terhadap risiko non-pembayaran, mahal dan peminjam akhirnya menutupi biaya ini.

Harga penilaian dimuat dalam poin hipotek, atau biaya penutupan, atau tingkat bunga. Bila Anda memiliki pembeli dengan nilai kredit yang baik dan uang muka lebih dari 20%, pemberi pinjaman mungkin memutuskan untuk tidak mengeluarkan biaya tambahan. Skor kredit yang baik dan uang muka 20% mungkin merupakan faktor mitigasi yang cukup dalam hal risiko pemberi pinjaman.

Pra-persetujuan Sebagai Bagian dari Proses

Investopedia: Bagaimana dengan pra-persetujuan? Itu adalah sesuatu yang sering muncul. Apakah itu keuntungan bagi peminjam?

Loutskina: Aku pikir begitu. Pra-persetujuan memberikan kesempatan untuk menanyakan apakah Anda benar-benar bisa mendapatkan uang sebanyak ini berdasarkan riwayat kredit dan pendapatan Anda. Pra-persetujuan adalah cara yang bagus bagi pemberi pinjaman dan peminjam untuk mencapai konsensus tanpa komitmen formal.

Peminjam dapat menganggap pra-persetujuan sebagai konfirmasi sementara dari pemberi pinjaman. Jika semua yang Anda katakan kepada saya benar dan rumah itu bernilai sebanyak yang Anda bersedia bayar untuk itu, maka saya akan bersedia memberi Anda pinjaman ini dengan syarat-syarat ini hari ini. Tetapi di pasar hipotek, peminjam sering kali mencoba mencari tahu berapa banyak yang dapat Anda pinjam pada bulan Maret untuk menutup rumah pada bulan Juli atau Agustus. Cukup banyak waktu yang akan berlalu antara bulan Maret dan Juli atau Agustus. Situasi bisa berubah. Keuangan pemberi pinjaman dapat berubah. Niat peminjam untuk membeli rumah tertentu mungkin berubah.

Biasanya, tawaran pra-persetujuan (tetapi bukan komitmen) berlaku selama 90 hari. Pra-persetujuan merupakan indikasi kuat kepada peminjam tentang seberapa banyak mereka dapat meminjam dan dengan syarat apa. Tetapi jangan heran jika pada saat Anda siap untuk menandatangani kontrak, bank mungkin memutuskan untuk melakukan negosiasi ulang. Saya menyarankan agar peminjam tetap berhubungan dengan agen hipotek mereka (pemberi pinjaman) bahwa komitmen yang mereka terima pada bulan Maret masih baik pada bulan Juni atau Juli.

Peminjam dapat mengunci kondisi hipotek dengan biaya tambahan. Pada dasarnya mereka dapat membeli asuransi jika terjadi sesuatu antara sekarang dan Agustus dan kondisi pasar berubah. Tetapi peminjam perlu menyadari bahwa jika riwayat kredit mereka memburuk secara signifikan atau nilai penilaian rumah berada di bawah ekspektasi semula, bank masih dapat mengubah kondisi hipotek.

Namun, dengan mengunci kondisi hipotek peminjam terjamin, kecuali perubahan dalam sejarah kredit atau nilai rumah, mereka masih bisa mendapatkan pinjaman di bawah kondisi yang telah disetujui sebelumnya. Namun jika, misalnya, mereka tidak menjual rumah lama mereka atau jika rumah baru mereka tidak lulus pemeriksaan, mereka tidak perlu menandatangani kontrak pinjaman hipotek.

Apakah Suku Bunga Terendah adalah Holy Grail?

Investopedia: Tujuan dalam membeli rumah tampaknya adalah untuk mendapatkan tingkat bunga serendah mungkin. Apakah itu yang paling penting dalam memilih pemberi pinjaman?

Loutskina: Tidak. Saya pikir ada tiga faktor yang bekerja bersama-sama. Dua yang paling penting adalah ukuran pinjaman relatif terhadap nilai properti dan tingkat bunga. Semakin besar uang muka, semakin kecil risiko bagi bank. Di sinilah Anda dapat mengharapkan suku bunga yang sedikit lebih rendah. Tapi saat uang muka Anda menguap, tingkat bunga Anda mungkin naik. Terkadang Anda tidak punya pilihan, atau Anda ingin mendapatkan pinjaman yang lebih besar karena lingkungan suku bunga yang sangat bersahabat.

Faktor ketiga adalah poin yang Anda bayarkan untuk pinjaman awal. Jika Anda memiliki uang sekarang untuk uang muka dan untuk menutupi poin, itu satu hal. Jika tidak, itu lain cerita. Jadi trade-off kedua yang dihadapi peminjam adalah poin (biaya) yang lebih tinggi di muka vs. tingkat bunga yang lebih tinggi selama masa hipotek.

Itulah tiga faktor terpenting. Yang lain dapat mencakup fakta bahwa tidak setiap bank bersedia memberi Anda pra-persetujuan pada bulan Maret dan menutup kesepakatan pada bulan Agustus. Anda harus memastikan bank bersedia untuk tetap dengan persyaratan aslinya.

18 bulan terakhir telah mengajarkan kita bahwa kondisi ekonomi dapat berubah secara radikal. Saya pikir bank akan berhati-hati dalam berkomitmen untuk memulai hipotek enam bulan ke depan dengan serangkaian kondisi tetap.

COVID-19: Pelajaran yang Dipetik

Investopedia: Kamu benar. Fakta bahwa kondisi ekonomi dapat berubah adalah sesuatu yang telah kita pelajari selama pandemi. Bagaimana hal ini mempengaruhi, dari sudut pandang konsumen, bekerja dengan pemberi pinjaman?

Loutskina: Pandemi pasti mengubah pasar real estat. Kami melihat eksodus orang dari kota besar ke pinggiran kota. Kami juga melihat pergeseran struktural dalam apa yang harus dimiliki di sebuah rumah: orang ingin memiliki kantor di rumah sekarang. Ini kurang tentang kamar tidur. Ini tentang memiliki ruang terpisah untuk bekerja untuk menghindari gangguan dari anggota keluarga.

Hal ini telah menciptakan tekanan besar pada permintaan perumahan dan harga rumah membengkak. Dengan beberapa perkiraan, kami melihat peningkatan 13 hingga 15% dalam harga rumah rata-rata di AS wilayah metropolitan sedang mengalami ledakan pembangunan dengan pengembang mencoba memanfaatkan ini tren. Baunya tidak enak seperti booming sebelum Krisis Keuangan 2007.

Yang harus diperhatikan oleh bank dan pembeli rumah adalah apakah efek ini bersifat sementara atau permanen. Jika tren berbalik, katakanlah sebagai akibat dari perusahaan yang memberlakukan persyaratan "kembali ke kantor", ini dapat membalikkan migrasi dan menyebabkan harga rumah turun. Beberapa peminjam mungkin menemukan diri mereka di bawah air memegang properti senilai di bawah kewajiban utang mereka.

Pikiran Akhir

Investopedia: Apakah ada area atau sesuatu yang menarik bagi Anda yang tidak saya tanyakan kepada Anda yang ingin Anda lihat disertakan dalam komunikasi kami kepada konsumen?

Loutskina: Salah satu masalah terbesar bagi pembeli rumah adalah kurangnya pemahaman tentang dasar-dasar pasar hipotek. Ini mungkin mengarah pada hasil yang buruk bahkan ketika agen pemberi pinjaman tidak memiliki niat jahat.

Ketika Anda membuat keputusan keuangan yang sangat besar dalam hidup Anda, seperti membeli rumah dan mendapatkan pinjaman, Anda akan menjadi melunasi selama 30 tahun, saran terbesar saya adalah: luangkan waktu untuk memastikan Anda memahami persyaratan dasar hipotek pinjaman.

Jika Anda melihat atau mendengar sesuatu yang tidak Anda pahami, bicarakan dengan agen pemberi pinjaman Anda. Jangan takut untuk mengajukan pertanyaan di setiap titik dalam proses. Bahkan dengan semua pendidikan dan pengetahuan saya tentang industri ini, ketika saya pertama kali mendapatkan hipotek saya, volume dokumen sangat banyak. Sangat penting untuk mengajukan pertanyaan sepanjang jalan untuk memastikan bahwa harapan Anda tentang produk yang Anda dapatkan terpenuhi.