Memahami TALC pada Hipotek Terbalik

Saat Anda berbelanja untuk hipotek biasa, tingkat persentase tahunan (APR) merupakan sosok yang penting untuk diperhatikan. hipotek terbalik juga memiliki tingkat bunga yang dinyatakan, tetapi angka yang lebih jelas adalah total biaya pinjaman tahunan (TALC). Berikut adalah bagaimana TALC dihitung dan apa yang dapat Anda pelajari darinya.

Takeaways Kunci

Pemberi pinjaman harus menyediakan pemohon hipotek terbalik yang diasuransikan secara federal dengan tabel total biaya pinjaman tahunan (TALC).
TALC adalah perkiraan tingkat bunga yang akan mereka bayarkan untuk pinjaman berdasarkan beberapa skenario yang berbeda, termasuk durasi pinjaman dan seberapa besar harga rumah tersebut.
Umumnya, semakin lama hipotek terbalik berlangsung, semakin sedikit biaya peminjam setiap tahun.

Dasar-dasar Hipotek Terbalik

Hipotek terbalik memungkinkan pemilik rumah untuk memanfaatkan ekuitas rumah untuk memberikan aliran pendapatan sementara masih memiliki dan tinggal di rumah mereka. Mereka dapat menerima uang dalam bentuk lump sum, pembayaran bulanan, atau a

instagram viewer

jalur kredit yang dapat mereka gunakan sesuai kebutuhan. Pinjaman biasanya tidak harus dibayar kembali sampai peminjam meninggal, pindah, atau menjual rumah.

Jenis hipotek terbalik yang paling umum adalah hipotek konversi ekuitas rumah (HECM). HECM diasuransikan oleh Administrasi Perumahan Federal (FHA) dan hanya diterbitkan oleh pemberi pinjaman yang disetujui FHA. Asuransi FHA, yang dibayar oleh peminjam, melindungi pemberi pinjaman jika ia tidak dapat mengembalikan semua uangnya ketika hipotek terbalik berakhir dan harus dilunasi.

Apa itu Total Annual Loan Coast (TALC)?

Hipotek terbalik rumit dan mahal produk keuangan. Undang-undang mengharuskan pemberi pinjaman memberikan formulir pengungkapan TALC kepada peminjam sebelum mereka berkomitmen pada hipotek.

Pengungkapan TALC mencoba untuk menghitung biaya pinjaman di bawah beberapa skenario yang berbeda. Biaya hipotek terbalik tidak mungkin diprediksi dengan pasti karena tidak ada yang tahu persis berapa lama peminjam akan tinggal atau dapat tinggal di rumah.

Bagaimana TALC Dihitung

Faktor-faktor yang digunakan untuk menghitung TALC hipotek terbalik meliputi:

Usia peminjam termuda—Semua peminjam harus berusia setidaknya 62 tahun untuk memenuhi syarat untuk HECM, tetapi jika pasangan menikah memiliki usia yang berbeda—75 dan 70, katakanlah—itu adalah pasangan yang lebih muda yang usianya akan dihitung dalam perhitungan.
Nilai properti yang dinilai—Pemberi pinjaman HECM harus memiliki rumah dinilai oleh penilai yang disetujui FHA.
Tingkat bunga awal pinjaman— Hipotek terbalik yang diambil dalam bentuk lump sum biasanya memiliki suku bunga tetap. Jenis lain umumnya memiliki tarif variabel.
Uang muka bulanan, penarikan awal, dan batas kredit—Ini diperhitungkan sebagaimana berlaku, tergantung pada bagaimana pembayaran harus terstruktur.
Biaya penutupan—Seperti halnya hipotek lainnya, hipotek terbalik dapat memiliki daftar panjang biaya penutupan, termasuk pencarian judul, inspeksi rumah, dan biaya rekaman. Yang utama akan menjadi biaya originasi, yang pergi ke pemberi pinjaman. Secara hukum, biaya originasi tidak boleh melebihi $6.000.
Premi asuransi hipotek (MIP)—Meskipun ini mungkin juga dianggap sebagai biaya penutupan, formulir pengungkapan TALC pecah premi asuransi hipotek terpisah. Biaya asuransi FHA 2% dari pinjaman awalnya, ditambah 0,5% dari saldo pinjaman setiap tahun setelah itu.
Biaya servis bulanan—Pemberi pinjaman atau pemberi pinjaman dapat membebankan biaya bulanan hingga $35.

Sementara faktor-faktor dan biaya ini diketahui di awal, berapa banyak hipotek terbalik akan dikenakan biaya peminjam selama masa pinjaman hanya bisa ditebak. Oleh karena itu, pengungkapan TALC menghitung biaya di bawah sebanyak 12 skenario yang berbeda.

Skenario tersebut mencakup setidaknya tiga pinjaman yang berbeda ketentuan. Satu mengasumsikan bahwa hipotek berlangsung selama dua tahun. Yang kedua didasarkan pada sisa harapan hidup peminjam termuda, sedangkan yang ketiga menggunakan 1,4 kali sisa harapan hidup mereka. Pemberi pinjaman juga memiliki opsi untuk menambahkan skenario berdasarkan 0,5 kali sisa harapan hidup peminjam. Untuk masing-masing persyaratan pinjaman tersebut, formulir pengungkapan menghitung biaya pinjaman menggunakan tiga perkiraan tahunan yang berbeda apresiasi untuk rumah: 0%, 4%, dan 8%.

Seperti yang ditunjukkan oleh angka-angka pada formulir TALC, semakin lama jangka waktu pinjaman, semakin rendah biaya pinjaman, karena biaya dirata-ratakan dalam jangka waktu yang lebih lama. Estimasi apresiasi ikut berperan karena ketentuan dalam HECM bahwa ketika tiba saatnya untuk melunasi pinjaman, Anda (atau ahli waris Anda) tidak dapat berutang lebih dari saldo pinjaman penuh atau 95% dari nilai penilaian rumah, mana yang lebih sedikit. Jadi, semakin sedikit rumah Anda dihargai, semakin baik bagi Anda.

Kapan Mengharapkan Pengungkapan TALC

Undang-undang mengharuskan pemberi pinjaman memberi Anda pengungkapan TALC setidaknya tiga hari sebelum “penyelesaian kredit akhir transaksi atau transaksi pertama di bawah rencana kredit open-end.” (Transaksi kredit tertutup adalah pinjaman dengan suku bunga tetap, lump-sum distribusi; yang open-end mengacu pada semua jenis lainnya.) Formulir TALC juga harus menunjukkan bahwa Anda tidak berkewajiban untuk melakukan transaksi.

Karena beberapa biaya dapat berbeda dari pemberi pinjaman ke pemberi pinjaman, Anda harus menggunakan pengungkapan TALC ke toko perbandingan.

Apa Jenis-Jenis Hipotek Terbalik?

Ada tiga tipe dasar hipotek terbalik. Hipotek konversi ekuitas rumah yang diasuransikan oleh pemerintah, atau HECM, adalah yang paling umum. Beberapa pemberi pinjaman menawarkan hipotek terbalik milik, yang tidak diasuransikan oleh pemerintah. Ini mungkin untuk jumlah yang lebih besar daripada HECM, tetapi Anda harus waspada, karena ada pemberi pinjaman yang tidak bermoral di luar sana. Negara bagian, kotamadya, dan organisasi nirlaba tertentu menawarkan hipotek terbalik tujuan tunggal, yang, seperti namanya, dimaksudkan untuk penggunaan tertentu, seperti perbaikan rumah.

Di mana saya bisa mendapatkan hipotek terbalik?

HECM hanya tersedia dari pemberi pinjaman hipotek terbalik yang disetujui FHA. Anda dapat mencarinya di Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD) ASsitus web.

Bisakah Anda Mendapatkan Hipotek Terbalik Jika Pasangan Anda Di Bawah Usia 62?

Selama salah satu anggota pasangan menikah setidaknya berusia 62 tahun, mereka mungkin bisa mendapatkan hipotek terbalik di rumah mereka. Namun, jika salah satu pasangan lebih muda dari 62 tahun, orang tersebut tidak memenuhi syarat untuk menjadi peminjam bersama atas pinjaman tersebut atau untuk terus menerima pembayaran darinya setelah pasangan lainnya meninggal atau pindah dari rumah.

Pasangan di bawah usia 62 tahun saat pinjaman dimulai dapat dicantumkan dalam dokumen sebagai pasangan yang tidak berhak meminjam. Meskipun mereka tidak akan menerima pembayaran lebih lanjut dari pinjaman setelah kematian pasangan peminjam, mereka akan diizinkan untuk tetap tinggal di rumah selama mereka memenuhi persyaratan tertentu. Mereka juga dapat ditambahkan ke pinjaman sebagai peminjam bersama melalui a membiayai kembali setelah mereka mencapai usia 62 tahun.

Garis bawah

Saat Anda mengajukan HECM, pemberi pinjaman harus memberi Anda tabel yang menunjukkan TALC Anda. Ini adalah perkiraan berapa pinjaman yang mungkin dikenakan biaya berdasarkan beberapa skenario yang berbeda, dan dapat digunakan untuk membandingkan penawaran hipotek terbalik pemberi pinjaman yang berbeda.