Kesepakatan Blackstone Fund Menyoroti Risiko Pasar Swasta

Raksasa ekuitas swasta Blackstone (BX) ingin mendapatkan lebih banyak investor ritel ke dalam dananya, yang tidak diperdagangkan secara publik dan berinvestasi dalam aset tidak likuid seperti real estat komersial. Kesepakatan perusahaan senilai $4 miliar dengan University of California menunjukkan bahwa beberapa investor perusahaan lebih setara daripada yang lain.

Sementara Blackstone mengatakan investasi UCal dalam dana unggulan adalah "validasi" dari strategi ritelnya, perusahaan juga memberikan perlakuan istimewa kepada dana abadi setelah desakan permintaan penebusan dana, menyoroti risiko meningkatnya paparan investor ritel terhadap alternatif yang sering tidak likuid investasi.

Blackstone Real Estate Income Trust senilai $68 miliar, pemimpin di antara REIT non-perdagangan yang semakin banyak jumlahnya, mengatakan pada 11 Desember. 1 itu akan membatasi ipenebusan investor setelah permintaan tersebut melebihi batas yang telah ditetapkan.

Pada hari Selasa, BREIT membahas kesulitan likuiditas yang dihadapinya dengan mengumumkan investasi $4 miliar oleh manajer investasi UCal selama minimal enam tahun. Investasi akan memiliki tingkat rintangan 11,25%, dan jika pengembalian tahunan kurang dari tujuan itu, Blackstone akan menutupi kekurangan tersebut sebanyak $1 miliar. Jadi sementara sistem universitas akan membeli saham dana dengan harga yang sama dengan investor lain, itu akan dilakukan dengan backstop yang tidak mereka miliki.

Itu investasi alternatif industri mendekati Main Street pada saat pengalokasi kelembagaan bermain pertahanan, terutama di kelas aset bermasalah seperti real estat komersial. Investasi alternatif baru-baru ini menyumbang hanya 1% hingga 2% dari portofolio investor individu, vs. kisaran 15% sampai 50% untuk investor institusi.

Masalahnya adalah, sulit untuk mengetahui nilai suatu aset jika tidak diperdagangkan secara teratur. "Hal tentang dana nontraded dan aset tidak likuid adalah valuasinya sebagaimana tercermin dalam nilai aset bersih sudah basi," kata Spencer Couts, asisten profesor di University of Southern California dan pakar alternatif investasi.

"Dalam pandangan kami, transaksi tersebut memberikan pembacaan negatif ke sektor real estat komersial berdasarkan a biaya modal yang lebih tinggi" yang diminta oleh calon investor," kata analis Keefe, Bruyette & Woods dalam sebuah penelitian catatan.

BREIT berencana untuk terus membatasi penebusan melebihi batas yang telah ditetapkan meskipun ada kesepakatan, kata dana tersebut. Harapannya, investasi dana abadi ini berhasil menopang kepercayaan investor dana yang sudah buru-buru keluar. Para eksekutif top Blackstone menghubungkan serbuan penebusan dengan investor yang mengalami kesulitan keuangan, terutama dari Asia.

BREIT mengembalikan 8,4% untuk 11 bulan pertama tahun 2022 dan 12,7% tahunan sejak dimulainya tahun 2017 hingga November, setelah dikurangi biaya manajemen tahunan sebesar 1,25% dari nilai aset bersih (NAB), insentif kinerja untuk pengelolaan dana, dan di muka beban hingga 3,5%.

Blackstone mengandalkan hasil historis yang kuat untuk menarik lebih banyak investor ritel yang kecewa dengan kerugian saham dan obligasi tahun lalu. Pada bulan Desember, investasi BREIT minimum melalui platform Fidelity Investments turun menjadi hanya $2.500 dari $1 juta sebelumnya.

Penilaian basi itu, juga dikenal sebagai tanda, adalah yang mendorong serbuan penebusan baru-baru ini dari BREIT serta dana yang dikelola oleh Starwood Capital di tengah penurunan tajam harga perwalian investasi real estat yang diperdagangkan secara publik, Couts dikatakan.

Pembatasan penebusan melindungi investor yang tetap dalam dana tersebut dengan mencegah penjualan paksa aset tidak likuid untuk memenuhi permintaan penebusan, menurut Couts. Investor yang telah meminta BREIT dan REIT nonperdagangan lainnya untuk mengembalikan uang mereka menanggapi melemahnya fundamental real estat, tambahnya.

Harga saham Blackstone turun 43% pada tahun 2022 dan turun 15% sejak penebusan terbatas BREIT. Saham naik 5% selama dua sesi perdagangan pertama tahun 2023.