Optimisme Menurun Seiring Imbal Hasil Obligasi, Suku Bunga Hipotek Naik

Karena investor kehilangan harapan bahwa Federal Reserve dapat memangkas suku bunga dalam waktu dekat, Imbal hasil obligasi AS melonjak—dan bersama mereka, biaya hipotek yang turun dalam beberapa minggu terakhir.

Imbal hasil US Treasury Note 10-tahun mencapai setinggi 3,96% minggu ini. Itu yang tertinggi sejak musim gugur lalu, ketika mencapai puncaknya di 4,23%, dan naik dari 3,40% hanya tiga minggu lalu.

Salah satu akibatnya: Biaya hipotek dan pembiayaan kembali pinjaman rumah yang lebih tinggi, karena pemberi pinjaman menggunakan hasil 10 tahun sebagai patokan untuk menetapkan suku bunga.

Sementara itu, saham sedang meluncur. Indeks S&P 500 turun 4% bulan ini setelah melonjak 6% di bulan Januari.

Investor menilai kembali

Fed mengurangi tingkat kenaikan suku bunga baru-baru ini menjadi 0,5% pada bulan Desember dan 0,25% pada akhir Januari setelah empat kenaikan berturut-turut sebesar 0,75%. Dengan melakukan itu, bank sentral mendukung harapan akan segera menghentikan kampanye kenaikan suku bunga yang dimulai tahun lalu.

Semakin cepat The Fed berhenti menaikkan suku bunga, menurut pemikiran investor, semakin cepat The Fed mulai menurunkannya—mungkin paling cepat akhir 2023—karena mencoba untuk menghindari melemparkan ekonomi AS ke dalam resesi. Investor merespons dengan pembelian besar-besaran di bulan Januari yang membuat saham dan obligasi lebih tinggi (imbal hasil obligasi bergerak terbalik dengan harganya).

Namun, laporan pekerjaan AS yang kuat, lebih panas dari yang diperkirakan laporan inflasi bulanan, dan keuntungan bulanan terbesar dalam penjualan ritel dalam dua tahun telah menghancurkan harapan itu.

Imbal hasil naik dan saham turun lagi Jumat pagi setelah pembacaan inflasi yang disukai Fed, Pengeluaran Konsumsi Pribadi indeks harga dari Departemen Perdagangan, naik 5,4% pada Januari dari bulan yang sama tahun lalu, sedikit lebih tinggi dari 5,3% pada Desember. Belanja konsumen juga naik 1,8% pada Januari setelah jatuh 0,1% pada bulan lalu.

Pejabat Fed tetap teguh dalam desakan mereka bahwa mereka akan terus menaikkan suku bunga sampai mereka puas dengan tekanan inflasi yang cukup mereda. Data ekonomi Februari belum melakukan itu.

BlackRock, manajer aset terbesar di dunia, memperingatkan sebulan lalu bahwa investor terlalu optimis.

"Turunnya inflasi telah meningkatkan harapan pasar untuk penurunan suku bunga tahun ini," kata BlackRock dalam siaran persnya pada 11 Januari. Catatan 23 kepada investor, "tetapi optimisme itu mungkin dibangun di atas dasar yang goyah. Kami tidak melihat penurunan suku bunga bahkan setelah resesi melanda."

Biaya Pinjaman, Suku Bunga Deposito

Upaya The Fed untuk mengurangi inflasi AS tertinggi dalam empat dekade mendorong imbal hasil Treasury tahun lalu ke level tertinggi sejak sebelum krisis keuangan global 2008.

Kenaikan suku bunga yang stabil mulai bulan Maret mendorong hasil 10 tahun naik dari rekor terendah pandemi COVID-19 sebesar 0,50% pada Agustus 2020.

Saat imbal hasil Treasury naik, begitu pula biaya pinjaman. Rata-rata suku bunga tetap 30 tahun untuk hipotek meningkat menjadi 7% pada awal November dari sekitar 3,75% tepat sebelum Fed mulai menaikkan suku bunga.

Tingkat itu telah turun menjadi hampir 6% pada awal Februari tetapi telah pulih menjadi 6,5% dalam tiga minggu terakhir.

Hasil yang meningkat menegaskan tekanan ke atas pada jenis pinjaman konsumen lainnya juga. Namun, bank dan perusahaan kartu kredit biasanya menggunakan suku bunga dasar pinjaman, yang sebagian besar bergerak sejalan dengan suku bunga acuan Fed, sebagai ukuran untuk menetapkan suku bunga pada sebagian besar pinjaman tersebut.

Satu hal positif yang jelas: Ketika biaya pinjaman meningkat, penabung mendapatkan keuntungan dengan mendapatkan pengembalian yang lebih tinggi dari deposito bank mereka. Suku bunga pasar uang AS mencapai rata-rata 4,3% pada bulan Januari, naik dari hampir nol setahun yang lalu, dan kenaikan suku bunga Fed tambahan akan mendorong mereka lebih jauh.