Bagaimana Saya Memanfaatkan Refi Hipotek untuk Membeli Properti Sewa

Semua orang suka menghemat uang, bukan? Ketika ada peluang selama pandemi untuk menghemat beberapa ratus dolar pembayaran hipotek bulanan saya, saya langsung mengambil kesempatan itu. Dan kesempatan itu membawa saya pada perjalanan ke dunia kepemilikan properti sewaan.

Inilah cara saya beralih dari pemilik satu rumah menjadi pemilik rumah saya ditambah empat properti sewaan, selain pelajaran yang saya pelajari selama ini.

Perjalanan saya

Ketika saya membeli rumah saya di Austin, Texas, pada tahun 2018, saya mendapatkan a hipotek dengan sebuah suku bunga sebesar 4,625%. Dalam lingkungan suku bunga saat ini, angka tersebut akan menjadi angka yang menggiurkan. Maju cepat ke tahun 2020. Menjelang akhir tahun, suku bunga hipotek turun di bawah 2,7%, jadi saya mengambil kesempatan itu membiayai kembali hipotek saya sebesar 3,25% (yang masih bertahan hingga saat ini).

Pembiayaan kembali tersebut akhirnya memotong pembayaran hipotek bulanan saya sekitar $600. Saya pikir, apa yang bisa saya lakukan dengan uang ekstra ini? Saya tidak tahu persis apa yang memicu ide tersebut, namun saya mulai mempertimbangkan untuk membeli properti sewaan jangka pendek. Tapi di mana saya akan melakukan pembelian?

Membeli Kondominium di Nashville

Setelah melakukan riset online tentang pasar persewaan jangka pendek yang sukses, saya memilih Nashville (yang belum pernah saya kunjungi). Salah satu alasan utama saya memilih Music City: Tiga kerabat saya tinggal di daerah Nashville, dan saya pikir saya bisa tinggal di properti itu dari waktu ke waktu.

Saya menghubungi kerabat ini untuk Makelar barang tak bergerak rekomendasi—rekomendasi dari teman dan kerabat adalah hal yang berharga—dan akhirnya menghubungi Realtor yang merupakan teman sepupu Nashville. Realtor dan rekannya menemukan sebuah kondominium berperabotan sempurna di lingkungan Midtown di Nashville. Setelah melihat kondominium itu melalui FaceTime, saya mengajukan penawaran, dan penjual menerimanya.

Agen Properti saya kemudian menghubungkan saya dengan pemberi pinjaman di Nashville, di mana saya dengan senang hati mendapatkan pinjaman 5 tahun pinjaman komersial dengan tingkat bunga 4,0%. Pada bulan Februari. Pada tahun 2021, saya terbang dari Austin ke Nashville untuk berkeliling kondominium dan menandatangani banyak dokumen. Hari itu, saya menjadi pemilik pertama kali dari sebuah properti investasi.

Melanjutkan Aksi Pembelian

Petualangan investasi saya tidak berhenti sampai di situ. Saya telah digigit oleh bug real estate.

Sepanjang sisa tahun 2021, saya mengakuisisi tiga properti sewaan jangka pendek lagi:

• Sebuah kondominium di Palm Springs, California.
• Sebuah dupleks di Galveston, Texas.
• Sebuah kondominium di Gatlinburg, Tennessee.

Ketiga pasar tersebut adalah tujuan populer bagi wisatawan yang berlibur, seperti halnya Nashville.

Di oasis gurun Palm Springs (yang juga belum pernah saya kunjungi), saya mengandalkan keahlian seorang teman dan mantan bos yang beralih karier menjadi Realtor. Dia menemukan sebuah kondominium yang indah dan berperabotan lengkap, yang saya putuskan untuk dibeli, dan menghubungkan saya dengan perusahaan hipotek yang menyetujui hipotek konvensional dengan tingkat bunga 3,375%.

Saya hampir tidak mengenal siapa pun di komunitas pesisir Galveston, jadi saya menjelajahi internet untuk mencari Agen Properti di pasar itu dan memilih seseorang yang, seperti saya, adalah bagian dari komunitas LGBTQ+. Dalam hal ini, saya pikir setidaknya saya harus berbisnis dengan anggota “keluarga”. Kami memusatkan perhatian pada dupleks bergaya Victoria berperabotan lengkap, beberapa blok dari Seawall yang populer di Galveston. Saya menggunakan perusahaan hipotek yang sama yang meminjami saya uang untuk kondominium Palm Springs dan mendapatkan tingkat bunga di bawah 4%.

Gatlinburg, kota menawan di Great Smoky Mountains, ternyata merupakan pembelian investasi terakhir saya. Sama seperti Nashville, Palm Springs, dan Galveston, saya belum pernah ke Gatlinburg. Namun, hal itu tidak menghalangi saya. Penelitian saya mengungkapkan bahwa Gatlinburg adalah pasar utama untuk persewaan jangka pendek.

Karena tidak mengenal siapa pun di Gatlinburg, saya meminta agen real estate saya di Nashville untuk mendapatkan referensi Realtor di sana, dan dia menghubungkan saya dengan seorang profesional lokal yang hebat. Realtor Gatlinburg saya memperkenalkan saya ke bank lokal, tempat saya mendapatkan pinjaman komersial 7 tahun dengan tingkat bunga sekitar 5%.

Hasilnya

Ketika semua tinta kontrak saya sudah kering, saya memiliki empat properti sewaan jangka pendek pada akhir tahun 2021. Ini merupakan prestasi yang sangat besar bagi seseorang yang tumbuh di townhouse sewaan; kami tidak pernah punya cukup uang untuk membeli rumah.

Namun saat ini, saya hanya memiliki dua properti sewaan.

Pada musim gugur tahun 2022, saya memutuskan untuk memasarkan dupleks Galveston setelah berunding dengan penasihat keuangan. Properti itu menghabiskan uang ($8.000 untuk membeli AC baru, misalnya) dan tidak menghasilkan pendapatan yang cukup.

Meskipun saya menjual dupleks itu dengan harga $30.000 lebih mahal daripada yang saya bayarkan, saya akhirnya kehilangan uang dalam kesepakatan tersebut mengingat semua uang yang telah saya keluarkan ke properti itu.

Pada bulan Juni 2023, saya menyimpulkan bahwa saya harus menjual kondominium Palm Springs setelah periode pendapatan sewa yang kurang mengesankan. Sejujurnya, saya juga membutuhkan uang tunai. (Tidak lama setelah membeli properti itu, asosiasi pemilik rumah membatasi sewa hingga 29 hari atau lebih, yang sangat mengurangi potensi pendapatan.)

Untungnya, calon penjual datang dalam waktu 12 jam setelah kondominium Palm Springs terdaftar—an penawaran tunai penuh dengan harga jual ($35.000 lebih banyak dari yang saya bayarkan untuk properti itu) tanpa persyaratan untuk inspeksi. Tanpa ragu, saya menerima tawaran itu. Berkat kurangnya hambatan peminjaman, kesepakatan diselesaikan dalam waktu sekitar 15 hari.

Apa yang Saya Pelajari

Setelah kursus kilat dalam membeli (dan menjual) properti investasi, berikut enam pelajaran yang saya pelajari.

Kerjakan Pekerjaan Rumah Anda

Sebelum memilih tempat di mana saya berencana untuk berinvestasi, saya menyisir tumpukan data untuk mempersempit pilihan. Di antara sumber informasi yang paling berharga adalah AirDNA, penyedia data tentang persewaan jangka pendek.

Pastikan Skor Kredit Anda Dalam Kondisi Baik

Jika skor kredit FICO saya tidak jauh di atas rata-rata tahun 2021 yaitu 716, saya tidak akan memenuhi syarat untuk mendapatkan suku bunga yang menarik untuk pinjaman real estat saya. Saat Anda membeli rumah dengan hipotek konvensional, pemberi pinjaman biasanya mencari skor FICO minimum 620.

Carilah Profesional Real Estat yang Dapat Dipercaya

Tanpa Realtors yang saya yakin akan mendukung saya, saya ragu apakah saya akan memiliki kepercayaan diri untuk membeli empat properti investasi dalam waktu kurang dari 12 bulan. Ditambah lagi, dalam beberapa kasus, Realtors saya membantu mengatur pemberi pinjaman.

Jika Anda tidak yakin siapa yang harus mewakili Anda dalam pembelian atau penjualan properti, mintalah referensi dari teman, kerabat, dan kolega, dan periksa ulasan online masing-masing Realtors.

Pekerjakan Manajer Properti

Di setiap kota tempat saya memiliki properti sewaan, saya merekrut penduduk setempat manajer properti. Manajer properti menangani daftar persewaan, permintaan tamu, pembersihan, dan sejumlah detail lainnya untuk pemilik properti.

Sangat penting bagi saya untuk mengandalkan para manajer properti ini karena saya tidak tinggal dekat dengan salah satu tempat persewaan, dan saya tidak ingin menumpuk lebih banyak pekerjaan ke dalam jadwal saya yang sudah padat. Saya bersedia membayar persentase dari penghasilan saya (dalam dua digit rendah) agar orang lain menjaga properti saya. Rata-rata biaya pengelolaan properti untuk persewaan adalah 25% hingga 30%.

Pisahkan Keuangan Anda

Segera setelah saya membeli properti sewaan pertama saya, saya berpikir bahwa saya harus memisahkan keuangan tersebut dari keuangan untuk diri saya sendiri dan bisnis penulisan lepas saya. Untuk membangun tembok moneter ini, saya membuka rekening giro untuk setiap properti di bank yang bukan bank utama saya.

Tahu Kapan Harus Menjual

Dalam lagu klasiknya “The Gambler,” Kenny Rogers dengan terkenal memberi tahu kami bahwa Anda harus tahu kapan harus melipatnya. Dalam kasus properti Galveston dan Palm Springs, saya tahu kapan harus mengambil risiko dan memasarkannya. (Syukurlah, properti Gatlinburg dan Nashville terus berkinerja cukup baik sehingga saya setidaknya mampu menutupi pembayaran pinjaman bulanan saya).

Apakah ini skenario yang ideal? Tidak. Saya lebih suka mempertahankan persewaan tersebut dan mencoba mendapatkan nilai lebih darinya.

Apakah ini keputusan yang tepat? Ya. Hidup ini terlalu singkat untuk dilempar dan dilempar ke tempat tidur karena masalah uang. Daripada menyimpan properti dan berharap yang terbaik, saya malah menguangkannya—sebuah langkah yang jelas membuat saya terhindar dari malam-malam yang gelisah.